Как правильно торговаться при покупке квартиры?
11.05.2018
|
Канал "Заводских TV" |
Как правило, не бывает плохих квартир, которые никогда не могут быть проданы. Есть неадекватная цена, за которую никто не хочет покупать эту квартиру.
Именно поэтому, прежде чем торговаться, нужно определить для себя две вещи: насколько вам нравится эта квартира и насколько её цена, по вашему мнению, завышена.
Чтобы в этом разобраться, необходимо потратить некоторое время для анализа интересующих нас квартир, сопоставить их цены, учесть их плюсы и минусы и сделать окончательный вывод.
Разобравшись во всех тонкостях, вы сможете объективно взглянуть на рынок жилья и интуитивно почувствовать, насколько завышена цена на понравившуюся квартиру.
Кроме того, вы будете уверенно обладать информацией о преимуществах и недостатках других квартир.
Но личная оценка не всегда может быть правильной. Можно как «переборщить» с торгом, где продавец вообще откажется обсуждать цену, так и недополучить скидку, несмотря на то, что продавец в принципе готов был уступить больше.
Взаимодействие с продавцом.
Не менее важной деталью является взаимодействие с продавцом квартиры. Чем больше вы узнаете о ситуации продавца, тем больше шансов угадать максимальный торг.Например, продавцам нужно в ближайшее время продать квартиру, чтобы разъехаться или срочно получить деньги.
Или продавец срочно переезжает в другой город. Или у продавца "горят" сроки - он обменивается на другую квартиру или заканчивается льготный период ипотеки.
Такие продавцы готовы торговаться. Причем если продавец сам покупает другую квартиру в ипотеку, то ипотека в таких случаях даёт некоторую возможность варьировать суммы.
Также имеет смысл предлагать торг тем, кто уже давно продает квартиру. Нередко можно встретить на фотографиях объявлений зимние пейзажи, несмотря на то, что на улице лето. Это говорит о том, что квартира «висит» в рекламе, как минимум уже полгода.
В ряде случаев в объявлениях даже видны даты, когда продавец выставлял объявления и когда менял цену.
Нередко получить хороший торг могут те покупатели, которые готовы быстро внести аванс и в самое ближайшее время выйти на сделку.
В этом случае покупатель может прямо сообщить об этом продавцу квартиры, одновременно предложив свои условия по торгу.
И всё же случаются ситуации, когда продавцы отказываются торговаться. И не всегда из-за жадности. Иногда причина в том, что собственнику квартиры нужна конкретная сумма, которая, к сожалению, превышает реальную стоимость его квартиры.
Такие квартиры могут долго не продаваться, т.к продавец отказывает всем покупателям в торге. Но даже здесь иногда можно найти выход. Нужно постараться узнать зачем все-таки продавец так дорого продает квартиру.
Нередко бывает, что взамен он планирует купить другую квартиру, но оценивает ее с завышением, опираясь на нереально высокие цены в интернете.
В таких случаях опытные риэлторы стараются объяснить ему, что он может выбрать более выгодный вариант и так же получить торг правильно выбрав объект и проведя переговоры.
Неопытному продавцу можно подсказать другие интересные локации и варианты. Главное чтобы он смог подкорректировать свой бюджет и дать нам торг за свою квартиру.
Например в периоды падения рынка (а такое бывает), продавцы оценивают свои квартиры по ценам того периода, когда жильё было дороже.
Вместе с тем они видят в рекламе наиболее ликвидные и просторные квартиры по более низким ценам и думают, что смогут практически без особых вложений улучшить свои жилищные условия, обменяв свою «дорогую» квартиру на «недорогую», но более новую и большую по площади.
В этом случае продавец квартиры попросту не учитывает, что его квартира также просела в цене, и продать по старой цене её не удастся.
Такие продавцы не могут уступить в торге и продать квартиру за её реальную цену, потому что тогда им не удастся купить другую квартиру, так как они не имеют нужной доплаты.
Продажа квартиры со встречной покупкой (альтернатива) — достаточно частое явление, поэтому не лишним будет выяснить у продавца, что он планирует приобрести взамен и по какой цене.
Действительно в продаже часто попадаются квартиры которые не удастся купить, продавец не может дать скидку, т.к неправильно представляет ситуацию на рынке.
Другими словами, на рынке жилья всегда есть квартиры, по которым торг получить не удастся, а бывают варианты, где продавцы готовы обсуждать цену.
Основное правило.
Можно выделить важные детали торга:• Если квартира выставлена по справедливой рыночной цене, то квартира скорее всего скоро продастся. Если покупатель начнет агрессивно и неправильно торговаться, есть риск что продавец потеряет к нему интерес и продаст квартиру другому покупателю.
Поэтому если найдет качественный объект, по рыночной цене, с торгом нужно быть крайне аккуратным. Здесь нужно больше не торговаться, а уточнять, смогут ли уступить такую-то сумму, чтобы быстро выйти на сделку?
Но в ряде случае чтобы не потерять квартиру, придется купить без торга.
• Предлагая торг продавцу, нужно быть готовым внести предоплату оперативно, в самое ближайшее время.
Если квартира очень понравилась, предлагать торг нужно не в ультимативной форме, а в качестве твердого предложения. Так же нужно оставить возможность для дальнейших переговоров, если продавец не сможет уступить предлагаемую вами сумму.
Сколько можно «скинуть»?
Размер торга имеет значение. Однако чем больше предлагаемый торг, тем выше риск получить отказ, после которого бывает невозможно смягчить условия.По опыту могу сказать, что величина торга достаточно разная. Если речь идет о ликвидных квартирах, пользующихся спросом, то часто продавцы даже отказывают в торге, потому что квартира быстро находит своего покупателя. Продавец попросту не доходит до той ситуации, чтобы уступать в цене.
А вот если квартира менее неликвидная, если есть срочность продажи и помимо нее вокруг много аналогичных вариантов, то продавцы более склонны давать торг.
Торг часто может составлять от 50 000р. до нескольких сотен тысяч рублей.
Хотя иногда находятся отчаянные покупатели, которые могут попросить скидку скажем в 1 000 000р. при покупке обычных типовых квартир. Однако крайне мало кто из продавцов соглашается на такой торг. После такого торга продавец скорее прекратить вообще общаться с покупателем.
Дело в том, что мотивированный в продаже продавец если бы мог снизить цену на 1 млн, давно бы так сделал, чтобы быстрее ее продать. Но если он продает дороже, значит сейчас он не готов к подобному снижению цены.
Как правило, крупный торг покупатели предлагают в том случае, когда уверены, что дороже квартира не стоит и покупать без обозначенной скидки её точно не будут.
Однако таких авантюрных предложений бывает мало, так как конкуренция на рынке большая и нет смысла торговаться на миллион рублей, когда проще найти квартиру дешевле и поторговаться уже по ней.
Иногда некоторые покупатели просто хотят попробовать сбить цену как можно ниже и предлагают большой торг. Риск подобной стратегии заключается в том, что продавец за неимением других покупателей может изначально согласиться на такой торг и даже примет аванс.
Но в процессе подготовки к сделке может найтись другой покупатель, который предложит более высокую цену, и тогда продавец может отказать в сделке первому покупателю.
Важно понимать, что размер торга весьма условное понятие. Когда мы говорим о крайне нереальном торге в 1 млн рублей, мы конечно же предполагаем недорогой уровень жилья и цены текущего времени.
Однако есть сегменты рынках недвижимости, где цены на объекты могут составлять сотни миллионов рублей и выше и там, конечно же, торг в 1 млн рублей будет вполне обсуждаемым.
Когда не стоит торговаться?
Бывают случаи, когда торг не имеет смысла и даже рискован. Речь идет о квартире, которая рекламируется по самой нижней грани ценового уровня или даже немного ниже.Вместе с тем квартира не имеет каких-либо минусов и подводных камней. Просто продавцу нужно срочно продать квартиру сейчас, а не рекламировать её несколько месяцев.
Сам собственник прекрасно понимает, что цена приемлема для покупателя. Как правило, на подобную квартиру всегда уже есть несколько претендентов, каждый из которых может в любой момент внести предоплату.
В таких случаях для продавца главными условиями являются быстрота сделки и комфорт. Если стоимость квартиры достаточно соблазнительна, её продавец, конечно же, выберет наиболее лояльного покупателя, который быстро, без всяких споров и торгов, выйдет на сделку.
Риск торга в данном случае заключается в том, что продавец, единожды отказав покупателю, в дальнейшем просто скорее не будет общаться, а выстроит взаимоотношения с тем, кто изначально согласится на его условия.
Но часто бывает так: продавец выставляет хорошую квартиру по вполне привлекательной цене, т.к. ему нужно срочно найти покупателя. Грамотные покупатели сразу определяют ценность объекта и вносят предоплату.
Однако те, кто не имеет опыта, не знает условий на рынке жилья, могут начать торговаться, думая что продавец не понимает цен и продаст квартиру еще дешевле.
Такие покупатели начинают блефовать, придумывать истории что есть квартиры еще дешевле, пугают что купят другую квартиру если им не дадут торг.
Продавец видит манипуляцию и отказывается от таких покупателей.
В действительности очень редко кто из добросовестных продавцов выставит квартиру дешево. Как правило, все собственники изначально завышают цены. Но даже если и появится подобный вариант по супер низкой цене, то он не будет долго рекламироваться, так как на дешевые объекты всегда есть охотники.
Так как же торговаться?
Чаще всего срабатывает торг, когда вы определили реальную рыночную цену и торгуетесь немного ниже этой цены.В качестве варианта можно использовать следующую тактику:
Пример: продавец выставил квартиру за 20 000 000р. Но по рынку подобные квартиры скажем продаются за 19 500 000р. Вы можете предложить продавцу 19,3 или 19,4 млн.
Однако торг нужно предложить так, чтобы не торговаться, а конкретно предлагать свою цену:
"Мне понравилась ваша квартира, я готов ее купить за 19,3 млн.".
Так же нужно обозначать четкость своих намерений и быстроту действий:
"Мне понравилась ваша квартира, я готов ее купить за 19,3 млн. Я могу внести аванс в самое ближайшее время - сегодня или завтра".
Так же нужно постараться ограничить продавца во времени, чтобы он быстрее дал ответ:
"Мне понравилась ваша квартира, я готов ее купить за 19,3 млн. Я могу внести аванс в самое ближайшее время - сегодня или завтра. Могли бы вы дать мне ответ желательно до сегодняшнего вечера или до завтрашнего утра".
Подведем итоги.
Каждая квартира уникальна, как и каждый её продавец, поэтому каких-либо стандартных алгоритмов по торгу, к сожалению, нет.Внимательность к продавцу и его квартире, а также детальное изучение аналогичных квартир, позволят получить наилучшее представление о том, какой торг можно получить в данном случае.
Наиболее важными факторами для торга являются:
• Жизненная и материальная ситуация продавца.
• Личные черты характера продавца.
• Объективность продавца и его знания о рынке недвижимости.
• Подход покупателя к торгу с продавцом.
Нужно сказать, что тактика торга покупателя играет немаловажную роль. Благодаря знанию рынка и опыту в переговорах, профессионалы получают для своих клиентов-покупателей квартир неплохие скидки, что позволяет проводить сделки покупки и обмена квартир на максимально выгодных условиях.
Смотрите так же:
Заходите на мой канал о недвижимости!Шоковый торг при покупке квартиры!
Заказать консультацию!
Сайт Сергея Заводских
