Кто такой добросовестный покупатель недвижимости?

При покупке недвижимости, исходя из логики законодательства, покупатель априори виновен. То есть, если сделка с квартирой будет признана недействительной из-за нарушения чьих-то прав (будь то права несовершеннолетних, наследников и др.), пострадает в первую очередь покупатель. Именно он считается виновным в нарушении чьих-то прав, хотя и заплатил собственные средства.

Причина заключается в том, что государству в первую очередь важно восстановить права обманутых граждан, в том числе представителей слабозащищённых социальных слоёв населения. Однако компенсировать потери при расторжении сделки сразу двум сторонам сделки часто невозможно.

Пример: родители продали квартиру, нарушив права своего несовершеннолетнего ребёнка, выписав его незадолго до приватизации. Суд впоследствии может восстановить право пользования ребёнка на эту квартиру. Государство не будет выделять отдельную квартиру ребёнку, а позволит ему жить в квартире, которую уже купил другой человек.

Или случаи с односторонней реституцией, когда у покупателя изымают квартиру без возможности компенсации затрат на её покупку. Например, покупатель продал в регионе своё единственное жильё, приехал в Москву и по неопытности купил квартиру у афериста, который попросту подделал документы и продал чужую квартиру. Впоследствии внезапно вернулся из-за рубежа реальный собственник квартиры и по суду изъял квартиру, так как это была афера. Никто не будет возвращать деньги покупателю. Он сам становится участником мошеннической схемы.
Однако существует юридическое понятие: добросовестный приобретатель.
Статус добросовестного покупателя способен дать дополнительную защиту покупателю недвижимости.

В чём преимущество добросовестного покупателя?

К примеру, покупатель приобрёл квартиру у того, кто не имел права её продавать.
Варианты могут быть различными: квартира продана по поддельной или просроченной доверенности; квартиру продал продавец, который нарушил права супруга или несовершеннолетних детей; квартира была продана, находясь в залоге и т.п.

В результате подобной сделки покупателю практически обеспечен так называемый «виндикационный иск». Это означает, что у покупателя эту квартиру безвозвратно изымут. Причём это не то же самое, когда сделку признают недействительной и продавца заставляют компенсировать расходы покупателя (реституция). Хотя и в этом случае часто от продавца сложно получить обратно деньги, так как они, как правило, уже исчезли.

В случае с «виндикационным иском» всё очень трагично. Покупатель остаётся и без надежды вернуть деньги, и без самой недвижимости.
Однако если покупатель позаботился о своей безопасности и помимо обычной проверки квартиры сформировал статус добросовестного покупателя, у него появляется весомый шанс выиграть в суде и сохранить купленную недвижимость.

Главное, чтобы в суде покупатель смог доказать, что он принял все возможные меры для тщательной проверки квартиры и самого продавца перед покупкой.
Нужно учесть, что покупателя никогда не признают добросовестным, если он покупал квартиру по сильно заниженной или завышенной цене и по каким-то непонятным схемам. Всё должно быть открыто, прозрачно и грамотно.

Важные требования для статуса добросовестного покупателя:

• Правильно составленный и подписанный договор купли-продажи квартиры (или другой недвижимости);
• Стоимость квартиры не выше и не меньше 15% от кадастровой стоимости/средней рыночной цены;
• Наличие максимального количества архивных документов (их копий) по этой квартире у покупателя;
• Копия паспорта (паспортов) продавца квартиры;
• «Пакет добросовестного покупателя».

Что такое пакет документов добросовестного покупателя?

При покупке квартиры нужно понимать, что в случае каких-либо разбирательств, у суда, как правило, будет излюбленная логика: «Покупатель всё знал о проблемной квартире и покупал её специально со злым умыслом».
Поэтому очень важно иметь доказательства или хотя бы аргументы, что это не так.
Для этого нужно собрать все возможные справки и другие материалы, которые доказывают, что вы изучили эту квартиру максимально тщательно. Каждая лишняя бумажка может иметь решающее значение.
Поэтому покупателю нужно постараться собрать следующий материал:
• Скриншоты различных онлайн-сервисов, которые показывают, что вы изучали личность продавца и саму квартиру на предмет залога, исполнительных производств, банкротства и др.;
• Документы и их копии, подтверждающие дееспособность продавца: справки, результаты обследований, водительские удостоверения, документы, дающие право на оружие и т.п.;
• Различные документы, касающиеся права на квартиру, пользования квартирой и иные технические документы, включая справки и выписки из паспортного стола, бухгалтерии, управляющей компании и т.д.
В зависимости от ситуации, список может быть расширенным и включать в себя различные нотариальные заявления, выписки из банков и многое другое.

Насколько статус добросовестного покупателя избавит покупателя от рисков?

Дело в том, что установленного регламента получения безопасности при покупке недвижимости не существует. Безопасность сделок – это в целом проблема самого покупателя.
А проверка, скажем, квартиры, в зависимости от грамотности и опыта различных специалистов, может иметь свои особенности. Поэтому экспертиза объекта недвижимости включает в себя не одно действие, а ряд мер, которые должны свести все риски к нулю. Одним из способов усилить безопасность как раз является формирование специального пакета документов, чтобы получить статус добросовестного покупателя. Это не стопроцентная панацея, но достаточно весомая подстраховка для покупателя недвижимости.

Читайте так же:

Консультация эксперта по недвижимости
Открытые базы для проверки квартиры и подготовки пакета добросовестного покупателя (мини-курс)
Что такое «Предварительная проверка квартиры?» 
Зачем нужно проверять паспорт продавца квартиры?