Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру на вторичном рынке, вы экономите время по сравнению с покупкой новостройки. Сделка проходит быстрее и комфортнее. Не нужно ждать сдачу дома и годами терпеть шум ремонтных работ в соседних квартирах. Тем не менее, покупка «вторички» также может быть связана с определенными сложностями и рисками.

Риски можно разделить на несколько категорий:

1. Риски, связанные с техническим проведением сделки. Они, как правило, включают в себя:

• неграмотное бронирование квартиры, когда нарушаются условия подготовки к сделке, в результате чего тратятся впустую деньги на проверку квартиры и теряется внесенная предоплата;

• ошибки в процессе проведения сделки и денежных расчетов;

2. Риски, связанные с техническим состоянием квартиры, когда после покупки обнаруживаются существенные недочеты помещения, незаконные перепланировки, переоборудование;

3. Риски, связанные с юридической стороной объекта недвижимости, когда впоследствии возникают проблемы вплоть до судебных разбирательств.

В большинстве случаев все недочеты начинают проявляться после уплаты денежных средств за квартиру и оформления её на нового собственника. Нужно добавить, что в случае расторжения договора, оплаченные деньги нелегко вернуть даже по суду, так как у продавца, как правило, этих денег уже не будет.

Во многих источниках указывается на то, что в первую очередь должна насторожить низкая цена. Однако не всегда дешевая квартира может представлять собой опасность. На падающем рынке жилья продавцы предоставляют дисконт часто из-за того, что квартира просто является неликвидной и её уже долго не могут продать. Например, квартира находится в старом доме, в неудовлетворительном состоянии, отсутствует необходимая инфраструктура и транспортная доступность. Поэтому, выбирая квартиру, независимо от её цены, необходимо тщательно проверять не только её видимое состояние, но и документы, которые отражают как техническую часть жилья, так и правовую.

Помимо комплектности и соответствия всем нормам в документах, важно разобраться в истории квартиры и в ситуации её бывших владельцев.

Продажа квартиры по доверенности

Очевидным риском является продажа квартиры по доверенности. В этом случае подводными камнями могут стать несколько случаев: доверенность может быть поддельной, выданной неуполномоченным лицом, просроченной или недействительной. А также тот, кто выдал доверенность, может в любой момент её отменить, в том числе на момент сделки. Также доверенность может быть выдана недееспособным лицом или лицом, у которого на момент сделки были психоневрологические заболевания.

Частая перепродажа квартиры

Если квартира за короткий срок несколько раз переходила от одного владельца к другому, то это должно вызвать не меньшее подозрение. Во-первых, сам по себе факт частых перепродаж квартиры уже подозрителен. Даже если предположить, что все продавцы были добросовестными, то всё равно существует какая-то причина, которая заставляет в итоге новых владельцев избавляться от купленной квартиры. Например, по соседству живет невыносимый дебошир или район имеет дурную славу. С другой стороны, большое количество переходов прав на новых владельцев усложняет тщательную проверку, чем, по сути, и пользуются мошенники.

Что в основном проверяют

• Подлинность документов на квартиру, а также паспорта собственников. Паспорта нужно проверять на действительность и подлинность, так как паспорт может быть подлинным, но просроченным.

• Историю всех зарегистрированных в квартире. Нет ли временно снятых с регистрации. В случае приватизации квартиры необходимо разобраться, все ли зарегистрированные принимали участие в приватизации. Если не все, то узнать причины этому. В квартире не должно оставаться прописанных лиц, которые отказывались от приватизации.

• Если квартира досталась продавцу по наследству, необходимо разобраться, насколько велика вероятность, что могут появиться новые наследники. Наследство является наиболее сложным для изучения правовым статусом. Поэтому здесь важно учесть много условий: сроки вступления, состав семьи и другие возможные варианты.

• Дееспособность продавца. Это немаловажная деталь. Если собственник квартиры отказывается предоставлять медицинские документы, которые подтверждают, что он не состоит на учете в соответствующих организациях, то лучше такую квартиру не покупать. В наибольшую группу риска входят пожилые люди. Они могут даже не стоять в данный момент на учете в ПНД или НД, но могут иметь болезни, которые впоследствии повлекут расторжение сделки. Для этого иногда прибегают к медицинскому освидетельствованию на момент сделки.

• Наличие супругов, которые имеют право на долю в квартире. Существует ряд условий, когда супруг или даже бывший супруг может претендовать на квартиру, которая уже продана другому покупателю. Для этого нужно изучить историю: когда приобреталась квартира, в браке или нет, при каких обстоятельствах и что является основанием собственности. В большинстве случаев для сделки потребуется согласие супруга. Однако претензии на жилье могут предъявлять не только те супруги, в браке с которыми была приобретена квартира. Бывают случаи, когда один из супругов купил квартиру до брака, но в процессе брака в квартиру были вложены существенные деньги на ремонт. В этом случае для продажи такой квартиры понадобится согласие второго супруга, который не являлся собственником.

• Обременение. Другими словами, это может быть некоторое ограничение, которое не позволяет продавцу в полном объеме распоряжаться квартирой, в частности продавать. Например, квартира находится в залоге у банка, в аренде, в судебном споре и др.

Другие риски

Кроме основных рисков существуют и другие, не менее опасные характеристики квартиры, которые тем или иным образом могут угрожать новому владельцу квартиры. Более того, их даже невозможно все перечислить. Как показывает практика, при каждой сложной ситуации возникают часто детали, с которыми специалисты даже ранее не сталкивались.

В заключение необходимо отметить, что для того, чтобы свести все риски к нулю, на сегодняшний день не существует какого-то стандартного чек-листа, по которому можно проверить все пункты рисков. Специалисты в сфере недвижимости в этих случаях пользуются опытом и юридической грамотностью.

Смотрите так же:
Открытые базы для проверки квартиры и ее собственника
Консультация эксперта по недвижимости