Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру на вторичном рынке, вы экономите время по сравнению с покупкой новостройки. Сделка проходит быстрее и комфортнее. Не нужно ждать сдачу дома и годами терпеть шум ремонтных работ в соседних квартирах.
Тем не менее, покупка «вторички» так же может быть связана с определенными сложностями и рисками.

Риски можно разделить на несколько категорий

1) Риски, связанные с техническим проведением сделки. Они, как правило, включают в себя:
• неграмотное бронирование квартиры, когда нарушаются условия подготовки к сделке, в результате чего тратятся впустую деньги на проверку квартиры и теряется внесенная предоплата; 
• ошибки в процессе проведении сделки и денежных расчетов;
2) Риски связанные с техническим состоянием квартиры, когда после покупки квартиры обнаруживаются существенные недочеты помещения, незаконные перепланировки, переоборудование;
3) Риски связанные с юридической стороной объекта недвижимости, когда впоследствии возникают проблемы вплоть до судебных разбирательств.

В большинстве случаев все недочеты начинают проявлять себя после уплаты денежных средств за квартиру и оформления ее на нового собственника. Нужно добавить, что в случае расторжения договора, оплаченные деньги нелегко вернуть даже по суду. Так как у продавца, как правило, этих денег уже не будет.

Во многих источниках указывают на то, что в первую очередь должна насторожить низкая цена. Однако не всегда дешевая квартира может представлять собой опасность.
На падающем рынке жилья, продавцы предоставляют дисконт часто из-за того, что квартира просто является неликвидной и ее уже долго не могут продать. Например, квартира находится в старом доме, в неудовлетворительном состоянии, отсутствует необходимая инфраструктура и транспортная доступность.

Поэтому выбирая квартиру, не зависимо от ее цены, необходимо тщательно проверять не только ее видимое состояние, но и документы, которые отражают, как техническую часть жилья, так и правовую.
Помимо комплектности и соответствия всем нормам в документах, важно разобраться в истории квартиры и в ситуации ее бывших владельцев.

Продажа квартиры по доверенности

Очевидным риском является продажа квартиры по доверенности. В этом случае подводными камнями могут стать несколько случаев: доверенность может быть поддельной, выданной неуполномоченным лицом, просроченной или недействительной. А так же тот, кто выдал доверенность, может в любой момент ее отменить, в том числе на момент сделки. Так же доверенность может быть выдана недееспособным лицом или лицом у которого протекали на данный момент психо-неврологические заболевания. 

Частая перепродажа квартиры

Если квартира за короткий срок несколько раз переходила от одного владельца к другому, то это должно вызвать не меньшее подозрение.
Во-первых, сам по себе факт частых перепродаж квартиры уже подозрителен. Даже если предположить, что все продавцы были добросовестными, то все равно существует какая-то причина, которая заставляет в итоге новых владельцев избавляться от купленной квартиры. Например, по соседству живет невыносимый дебошир или район имеет дурную славу.
С другой стороны большое количество переходов прав на новых владельцев, усложняет тщательную проверку, чем, по сути, и пользуются мошенники.

Что в основном проверяют

• Подлинность документов на квартиру, а так же паспорта собственников. Паспорта нужно проверять на действительность и подлинность, так как паспорт может быть подлинным, но просроченным.
• Историю всех зарегистрированных в квартире. Нет ли временно снятых с регистрации. В случае приватизации квартиры, необходимо разобраться, все ли зарегистрированные принимали участие в приватизации. Если не все, то узнать причины этому. В квартире не должно оставаться прописанных лиц, которые отказывались от приватизации.
• Если квартира досталась продавцу по наследству, необходимо разобраться, насколько велика вероятность, что могут появиться новые наследники. Наследство является наиболее сложным для изучения правовым статусом. Поэтому здесь важно учесть много условий: сроки вступления, состав семьи и другие возможные варианты.
• Дееспособность продавца. Это немаловажная деталь. Если собственник квартиры отказывается предоставлять медицинские документы, которые подтверждают, что он не состоит на учете в соответствующих организациях, то лучше такую квартиру не покупать. В наибольшую группу риска входят пожилые люди. Они могут даже не стоять в данный момент на учете в ПНД или НД, но могут иметь болезни, которые впоследствии повлекут расторжение сделки. Для этого иногда прибегают к медицинскому освидетельствованию на момент сделки.
• Наличие супругов, которые имеют право на долю в квартире. Существует ряд условий, когда супруг или даже бывший супруг может претендовать на квартиру, которая уже продана другому покупателю. Для этого нужно изучить историю, когда приобреталась квартира, в браке или нет, при каких обстоятельствах и, что является основанием собственности. В большинстве случаев для сделки потребуется согласие супруга.
Однако претензии на жилье могут предъявлять не только те супруги, в браке с которыми была приобретена квартира. Бывают случаи, когда один из супругов купил квартиру до брака, но в процессе брака в квартиру были вложены существенные деньги на ремонт. В этом случае для продажи такой квартиры, понадобится согласие второго супруга, который не являлся собственником. 
• Обременение. Другими словами это может быть некоторое ограничение, которое не позволяет продавцу в полном объеме распоряжаться квартирой, в частности продавать. Например, квартира находится в залоге у банка, в аренде, в судебном споре и др.

Другие риски

Кроме основных рисков существуют и другие, не менее опасные детали, которые тем или иным образом могут угрожать новому владельцу квартиры.
Более того их даже невозможно все перечислить. Как показывает практика, при каждой сложной ситуации возникают часто детали, с которыми специалисты даже ранее не сталкивались.
В заключение необходимо отметить, что для того, чтобы свести все риски к нулю, на сегодняшний день не существует какого-то стандартного чек-листа, по которому можно проверить все пункты рисков.
Специалисты в сфере недвижимости в этих случаях пользуются опытом и юридической грамотностью.

Смотрите так же:
Открытые базы для проверки квартиры и ее собственника
Консультация эксперта по недвижимости