Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Рассмотрим четыре ситуации с квартирами, которые могут таить в себе подводные камни для покупателя. Эта информация поможет вам разобраться в том, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке.
Почему будут обсуждаться только четыре риска, а не все? Дело в том, что изучение рисков - это некое безграничное и ничем не регламентированное поле деятельности.
Покупателям квартир всегда нужно понимать, что никаких правил проверки квартиры в законах нет. Каждый специалист, проверяющий квартиру, делает это исходя из своего опыта, знаний, гибкости ума и своих возможностей. В законе мы с лёгкостью найдём моменты, когда, скажем, сделку могут оспорить и отнять у покупателя жильё. А вот какие действия нужно предпринять, чтобы с гарантией безопасно купить квартиру — такого в законе мы не найдём. Этого нет, потому что не существует возможности описать все предположительные случаи рисков и предусмотреть их.
Почему нельзя однозначно ввести закон о том, что если покупатель купил квартиру, то оспорить сделку по суду уже нельзя? Потому что повально начнутся мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних, пожилых и недееспособных людей. Поэтому государство и пытается лавировать, принимая то одну, то другую сторону сделки.
Я также не смогу перечислить все риски. Тем не менее, в рамках статьи мы разберём некоторые опасности для покупателя квартиры. На моём сайте в соответствующем разделе вы найдёте другие полезные статьи и видео на эту тему.

Какие есть риски при покупке приватизированной квартиры?

Документы на приватизацию считаются наиболее чистыми и безопасными. Изначально такая квартира была муниципальная, затем её просто переоформили на частные лица. Никакой истории переходов прав и перепродаж не было. Но, что если я вам скажу, что приватизированная квартира могла быть уже ранее приватизирована, затем продана, снова передана муниципалитету и снова приватизирована! К удивлению, такое случается, и это реально было в моей практике.
Хорошо, если удастся выяснить, что во всей этой цепочке не было никаких нарушений прав собственников, в том числе несовершеннолетних. Если же нарушения были, то впереди возможны судебные разбирательства. В целом риски приватизированной квартиры после её покупки заключаются в появлении тех, кто имеет право на пожизненное проживание в такой квартире. Например, если жилец не участвовал в приватизации или его права были нарушены в момент приватизации. Также есть риски, если подобный жилец (отказник) выписался "в никуда".

Риски квартиры, доставшейся по наследству

Если продавец квартиры получил её в наследство и говорит, что кроме него больше нет наследников, то проверить это на 100% вы не сможете никаким образом. Да, конечно, существуют ограничения, которые не позволяют «внезапным» наследникам появиться в ненужный момент и отсудить свою часть жилья. Но есть также и условия, когда наследник всё-таки сможет отсудить свою часть даже в проданной квартире. В качестве примера можно указать наследников, которые всегда имеют обязательную долю в наследстве. Независимо от того, положено им наследство или нет. Если они не успели вступить в наследство из-за болезни, суд может восстановить их права даже на проданную квартиру.

Риск, связанный с банкротством продавца

Эту опасность нельзя недооценивать. Угрозу представляют продавцы-должники. Даже небольшой долг по различным кредитам может быть причиной того, что на продаваемую квартиру наложат обременение. А если продавец квартиры обанкротится в будущем после её продажи, то эта квартира может быть передана в конкурсную массу.

Риск при покупке жилья, которое ранее покупали на материнский капитал

Все мы знаем, что материнский капитал можно успешно использовать для покупки квартиры. Причём многие так и делают. В основном материнским капиталом гасят уже имеющуюся ипотеку. В этом случае после выплаты ипотеки родители должны обязательно наделить детей собственностью в такой квартире, то есть наделить долями. И не любыми долями, а теми, которые не нарушают права несовершеннолетних. Более того, наделять долями в такой квартире нужно всех членов семьи и никого обделять нельзя.
Но есть случаи, когда родители забывают это сделать и продают квартиру. О последствиях можно только догадываться. Например, если детей не наделили долями или выделили доли меньше, чем требуется по закону, то дети вырастут и могут подать в суд на возврат своих долей.

Заключение

Изучение рисков при покупке квартиры на вторичном рынке — это сложный и многогранный процесс. Для минимизации рисков важно тщательно проверять все документы, историю квартиры и правовой статус продавца. Специалисты в сфере недвижимости используют свой опыт и юридическую грамотность для проведения таких проверок, но даже они не могут учесть все возможные нюансы.

Читайте так же:
Что такое предварительная проверка квартиры?
Три совета, как купить квартиру в Зеленограде
Подводные камни квартир в двух словах