Оценить квартиру для продажи

Правильная оценка квартиры ощутимо влияет не только на сроки продажи, но и на конечную сумму, полученную от её продажи. Неопытному продавцу процесс оценки может показаться простым, заключающимся лишь в сравнении цен на квартиры в интернете. Однако, чтобы сберечь время, избежать лишних расходов и увеличить шансы на успешную продажу, необходимо учесть несколько важных факторов.
Более 70% продавцов жилья на первых этапах продажи переоценивают свою квартиру. Важно понять, что в квартире является наиболее ценным, а что может быть минусом для продажи.

Ошибки при оценке

Фактор переоценки
Большинство квартир, выставленных на продажу, имеют завышенную цену. Это характерно как для городской, так и для загородной недвижимости. Вот основные причины переоценки:
• Сравнительный метод оценки. Им пользуются как собственники квартир, так и профессионалы на рынке недвижимости — риэлторы, оценочные компании и др. Этот метод позволяет сориентироваться в ценовом диапазоне, сократить время и расходы на рекламу квартиры. Однако неопытные продавцы ориентируются на цены в интернете или газетах, не зная реальных цен сделок. Они часто обращают внимание на самые дорогие квартиры в рекламе и добавляют ещё немного на торг, завышая цену на 10-15% и выше. Если собственник обратится за помощью в агентство недвижимости, цена может увеличиться на размер комиссии.
• Оценка квартиры исходя из потребностей. Продавец оценивает свою квартиру на основе того, сколько ему нужно средств в данный момент. Например, он хочет обменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные. Разницу в стоимости он принимает за цену своей квартиры, что часто приводит к завышению.
• Завышение стоимости с учетом роста цен. Продавец выставляет квартиру по высокой цене, рассчитывая, что со временем она станет актуальной. Однако в условиях кризиса и перенасыщенности предложений этот подход не работает. Даже если дождаться повышения цен, инфляция может нивелировать выгоду.
Переоценка чаще всего происходит, если у собственника есть другое жилье или он не спешит с продажей. Иногда цена завышается специально, чтобы привлечь внимание покупателей, воспринимающих высокую цену как признак качества.

Устаревшие проекты жилья

Продажа старого элитного жилья также вызывает сложности. Объекты, построенные в 90-е годы, имеют неэффективные планировки с большими коридорами и минимальной жилой площадью, не могут конкурировать с современными проектами. Такие квартиры часто рекламируются по цене выше среднерыночной, но не находят покупателя.

Квартира теряет интерес

Неправильная оценка приводит к снижению интереса к продаваемому жилью. В условиях рынка, когда покупатели стараются купить выгодное жилье, переоцененная квартира становится неликвидной. Если квартира не продается, продавцу остается только скорректировать цену или снять её с продажи.

Внимание - низкая цена

На практике также встречаются квартиры с заниженной ценой, но их очень мало, и они быстро продаются. Занижение цены обычно связано со срочностью продажи — переезд, вложение в бизнес или погашение кредита. Однако покупателям нужно быть внимательными, так как слишком низкая цена может скрывать проблемы.

Не окупится евро ремонт

Чтобы правильно оценить квартиру, нужно учитывать все её особенности: планировку, серию и возраст дома, площадь, состояние, документы и прочее. Многие продавцы пытаются оправдать стоимость ремонта, но на практике ремонт окупает себя лишь на 50%, а иногда даже снижает цену, так как новые владельцы захотят переделать всё по своему вкусу.

А как же флиппинг?

Флиппинг, или купля-продажа недвижимости с целью получения прибыли через ремонт и последующую перепродажу, является популярной стратегией среди инвесторов. Однако ситуация с флиппингом достаточно сложная и неоднозначная.
Аллюзия выгоды от флиппинга
На первый взгляд, флиппинг кажется привлекательной возможностью для получения прибыли. В ряде случаев, после ремонта квартира действительно продается дороже, создавая иллюзию выгоды от предпродажного ремонта. Однако реальность часто показывает, что выгоднее продать квартиру без ремонта, не вкладывая дополнительные средства.
Влияние роста цен на недвижимость
Аллюзия доходности от флиппинга часто возникает на фоне общего роста цен на недвижимость. Инвесторы покупают квартиры по более низким ценам, вкладывают деньги в ремонт и продают их дороже. Но значительная часть прибыли в таких случаях обусловлена не столько ремонтом, сколько общим ростом цен на рынке недвижимости. В этом случае рост стоимости квартиры связан как с повышением рыночных цен, так и с улучшениями, внесенными в процессе ремонта.
Условия успешного флиппинга
В некоторых случаях флиппинг действительно может принести прибыль, однако добиться этого очень сложно. Для успешного флиппинга необходимо:
1. Приобретение квартиры ниже рыночной стоимости: Это может быть квартира, которая требует значительных ремонтных работ или продается срочно.
2. Выбор правильной локации: Квартира должна находиться в районе с высоким спросом на жилье.
3. Оценка состояния дома: Важно, чтобы дом был в хорошем состоянии, иначе расходы на ремонт могут превысить ожидаемую прибыль.
4. Определение целевой аудитории: Понимание предпочтений и потребностей потенциальных покупателей поможет сделать ремонт, который повысит привлекательность квартиры.
Сложности и риски флиппинга
Флиппинг — это сложный бизнес, требующий знаний, опыта и тщательного анализа рынка. Случайный продавец-инвестор, не имеющий достаточного опыта, вряд ли добьется успеха. Вот основные сложности и риски, с которыми сталкиваются флипперы:
• Высокие затраты на ремонт: Неправильное планирование бюджета может привести к перерасходу средств.
• Риски переплаты за объект: Покупка квартиры по завышенной цене может сделать флиппинг нерентабельным.
• Непредвиденные обстоятельства: Ремонт может затянуться из-за скрытых дефектов или проблем с документацией.
• Колебания рынка: Внезапное изменение рыночных условий может снизить спрос и затруднить продажу квартиры по ожидаемой цене.
Заключение
Флиппинг может быть прибыльным, но он требует тщательного подхода, знания рынка и умения правильно оценивать риски. Для тех, кто не имеет опыта в этой сфере, вероятность успеха значительно ниже. В некоторых случаях более выгодным может оказаться продажа квартиры без ремонта, чтобы избежать дополнительных затрат и рисков.
Для тех, кто все же решится на флиппинг, важно помнить, что успех зависит от многих факторов: правильного выбора объекта, грамотного планирования и выполнения ремонтных работ, а также понимания текущих рыночных условий и предпочтений покупателей.

Близость к метро и остановкам общественного транспорта

Близость к общественному транспорту влияет на продажу жилья, но имеет свои нюансы. Одни продавцы считают своё жилье близким к метро, хотя до него нужно ехать на транспорте. Другие живут действительно рядом. Шум от транспорта может отпугнуть покупателей, особенно если квартира переоценена.

Дешевле из-за ЛЭП

Некоторые факторы снижают стоимость квартиры: крайние этажи, расположение в торце здания, плохое состояние дома, близость кладбища, вокзала, ЗАГСа, тюрьмы, ЛЭП, свалки, промзоны, ТЭЦ. Близость к этим объектам создаёт угрозу для здоровья и приводит к ощутимым скидкам.

Сколько стоит доля

Продажа доли в квартире менее популярна, чем продажа комнаты. Оценка доли индивидуальна. Например, в Зеленограде 1/2 доли в двухкомнатной квартире может стоить менее 30% от её общей стоимости.

Хорошие новости для продавца жилья

Собственники часто не знают о реальных преимуществах своего жилья. Прозрачные документы или живописный вид из окон могут увеличить стоимость квартиры до 10% и более. Близость к зонам отдыха, удобная транспортная доступность и хорошая инфраструктура также являются плюсами. Цена может быть выше, если в доме живут благонадежные соседи.
Современные технологии позволяют оценить квартиру онлайн с помощью специальных сервисов. Если вам нужно узнать стоимость квартиры для продажи, лучше обратиться к специалисту по недвижимости в вашем районе. Эксперт даст точную оценку и рекомендации по продаже квартиры.
Желаем удачи всем, кто решил продать свою квартиру, сохранить своё время и получить отличный результат!

Смотрите так же:
Нашли квартиру? Не торопитесь вносить задаток, послушайте сначала мнение профессионала!
Задайте вопрос профессионалу! Персональные консультации
Смотрите другие полезные видео о недвижимости!

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/