Искусство оформления, расторжения и оспаривания договора купли-продажи: секреты успешных сделок

Вы решили приобрести жилье и впервые столкнулись с процессом заключения договора купли-продажи (ДКП). Как правильно выполнить все этапы этой сделки?
ДКП представляет собой ключевой документ, неотъемлемый при покупке квартиры, будь то новостройка или жилье на вторичном рынке. Важно понимать, что всё, что занесено в этот документ, может быть использовано в судебных спорах, если таковые возникнут. Поэтому составление ДКП без ошибок и недоразумений имеет огромное значение.
Мы предлагаем вам пошаговое руководство по оформлению договора, а также разъясним, какие документы необходимы для его заключения. Кроме того, мы рассмотрим случаи, когда ДКП можно оспорить или вообще расторгнуть. Грамотное оформление этого документа обеспечит вам мир и уверенность в вашей сделке на рынке недвижимости.

Что нужно сделать перед заключением сделки купли-продажи

Давайте начнем с того, что необходимо выполнить до заключения собственно договора. Важно проверить информацию у продавца на предмет следующих аспектов:
1. Запросите выписку из ЕГРН. Этот шаг позволяет вам проверить собственников квартиры и выявить возможные обременения, такие как залоги, ипотеки или аресты. Обратите внимание на актуальность выписки, она должна быть получена недавно, непосредственно перед составлением договора.
2. Попросите продавца предоставить документы, подтверждающие его право собственности на квартиру. Это могут быть договоры купли-продажи, дарственные акты, свидетельства о наследовании, свидетельства о приватизации и т. д.
3. Запросите справку о том, что в данной квартире нет зарегистрированных лиц. Такую справку можно получить в местном многофункциональном центре или администрации.
4. Если продавец состоит в браке, удостоверьтесь, что имеется нотариальное согласие его супруга на проведение сделки, или же имеется брачный контракт.
5. Не забудьте проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке квартиры. Уточните, есть ли у продавца дети, рожденные после 1 января 2020 года, или дети, один из которых родился в 2007 году. Если таковые имеются, выясните из выписки ЕГРН, был ли использован материнский капитал при покупке. Если доли не были выделены детям, стоит рассмотреть этот вопрос более внимательно, так как могут возникнуть серьезные проблемы, включая риски потери жилья в результате судебных исков со стороны детей или соответствующих органов за нарушение прав несовершеннолетних.
6. Запросите у продавца справки из психоневрологического и нарко диспансера (ПНД, НД), подтверждающие его отсутствие в регистре лиц с психическими заболеваниями. Этот документ необязателен, но он может быть полезен для защиты от возможных случаев мошенничества. В некоторых случаях, квартиры продаются по слишком низкой цене, а после того, как покупатель вкладывает средства в ремонт, продавцы могут предъявить иски, аргументируя психическими расстройствами. Важно помнить, что данный документ может обезопасить вас от подобных неприятных ситуаций.
Для продавца риски значительно меньше по сравнению с покупателем, однако важно провести сделку и денежные расчеты бережно и профессионально. Кроме того, не рекомендуется соглашаться на отклонения цены в договоре купли-продажи от реальной стоимости. В случае возникновения судебных споров доказать фактическую сумму сделки выше, чем указано в договоре, может быть чрезвычайно сложно, и продавец будет обязан выплатить именно ту сумму, которая указана в договоре.

Заключение сделки купли-продажи: правильное оформление

Для заключения договора купли-продажи недвижимости необходимо следовать определенным правилам, а именно - соблюдать форму письменного оформления. Закон также позволяет сторонам самостоятельно составить данный документ. Чтобы договор был юридически действителен, следует учесть следующие ключевые моменты:
1. Подробное описание объекта сделки: В договоре необходимо указать детали недвижимости, такие как ее вид, точный адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат и общую площадь. Из текста должно однозначно следовать, о какой конкретно недвижимости идет речь.
2. Информация о продавце и покупателе: Для однозначной идентификации сторон следует указать полные ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и даты рождения.
3. Условия сделки: Подробно опишите все условия сделки, включая обязанности и права сторон, сроки исполнения, а также точную сумму сделки, выраженную как цифрами, так и словами.
4. Ответственность сторон: Укажите ответственность продавца за передачу недвижимости в заявленном состоянии и обязанность покупателя оплатить всю сумму сделки.
5. Реквизиты: Повторно укажите паспортные данные сторон для полной идентификации.
Кроме того, можно заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который закрепляет намерения сторон совершить сделку. Этот документ может потребоваться, например, при покупке недвижимости в ипотеку.
Важно отметить, что оформление ПДКП - платная услуга. Обычно стороны сами согласовывают, как будут распределены расходы, включая оплату услуг нотариуса, государственные пошлины и услуги юриста по составлению документа. Обычно расходы и пошлину оплачивает покупатель, но иногда стороны делят их между собой.

Что ещё необходимо учесть в договоре о купле-продаже

Для обеспечения юридической надежности сделки, юристы рекомендуют включить в договор следующие важные моменты:
1. Статус сторон: В тексте следует уточнить, что стороны совершают сделку добровольно, не являются под опекой, не признаны недееспособными и не числятся в реестре банкротов. Однако, в случае недостоверной информации о банкротстве, этот пункт может оказаться неособо полезным.
2. Семейное положение продавца: Для избежания юридических сложностей, следует указать в договоре, что продавец не состоит в браке, либо что он получил нотариальное согласие от своего супруга на совершение сделки. Также важно отметить, что продавец не находится в процедуре банкротства и не имеет задолженностей, которые могли бы привести к его банкротству.
3. Право пользования: В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре необходимо указать тех лиц, которые будут иметь право пользоваться недвижимостью даже после заключения договора купли-продажи. Примерами являются прописанные лица в приватизированной квартире, которые отказались от приватизации, или случаи завещательного отказа.
4. Рассрочка: Если недвижимость приобретается в рассрочку, она автоматически становится залогом у продавца, в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ. Это необходимо учитывать, хотя эта норма уже предусмотрена законом. Например, в случае ипотеки у банка, квартира остается в залоге до полной выплаты долга, и аналогично происходит при рассрочке у продавца.
5. Дополнительные условия: Закон не запрещает включать в договор и другие условия. Например, можно прописать, что помимо недвижимости, в залоге находится автомобиль или другая недвижимость. Это поможет отменить действие статьи 488 ГК РФ.
6. Имущество с недвижимостью: Если покупатель и продавец договорились о включении мебели в сделку, то следует ясно установить, что весь имущественный комплекс в квартире на момент передачи становится собственностью покупателя, и его стоимость включена в общую сумму. Это предотвратит возможность недобросовестного продавца забрать мебель (за которую покупатель уже заплатил) и отказать в возмещении разницы в цене.

Когда требуется нотариальное заверение договора

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи (ДКП) является гарантией законности и юридической защиты сделки. Нотариус убеждается в том, что обе стороны сделки обладают правоспособностью и совершают сделку по собственной воле. Он также следит за тем, чтобы при проведении сделки не нарушались права сторон.
Следующие случаи требуют обязательного нотариального заверения согласно закону:
1. Продажа доли в собственности: Например, если кто-то продает свою долю в квартире другому лицу. Следует отметить, что если после совершения сделки третья сторона становится полноправным собственником всей квартиры, то нотариальное заверение больше не требуется. Также, если продажа доли происходит от нескольких собственников, и все они присутствуют при заключении сделки, нотариус не потребуется.
2. Совместная покупка доли в собственности, когда два или более покупателя участвуют в сделке: Обычно в этом случае нотариус не требуется, но если речь идет о супружеской паре, то без него не обойтись. По умолчанию, после покупки недвижимость становится совместной собственностью. Однако, если пара хочет разделить доли немедленно при заключении ДКП, они должны получить нотариальное удостоверение.
3. Сделки, в которых один из продавцов является несовершеннолетним: В этом случае требуется присутствие двух участников - нотариуса и органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний становится покупателем, он может оформить ДКП самостоятельно. Те же правила применяются к частично дееспособным продавцам.
4. Оформление договора о пожизненной ренте: В случае, если пенсионер продает квартиру с условием проживания в ней до конца своей жизни, такой договор должен быть нотариально оформлен.
Закон не запрещает заключать нотариальный договор на усмотрение сторон, без наличия вынуждающих обстоятельств. Следовательно, любое соглашение о купле-продаже можно оформить у нотариуса.
Процедура нотариального заверения включает в себя следующий пакет документов:
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на продаваемое имущество.
• Паспорта всех участников сделки.
• Справки из ПНД (Пенсионного фонда, ФСС, ИФНС).
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Сертификат на материнский капитал и выписка о его остатке (если применимо).
• Ипотечный договор с банком (при необходимости).
• Другие документы по запросу нотариуса.
Нотариус обязан проверить подлинность представленных документов, установить личности и проверить их правоспособность для совершения сделки. Обычно этот процесс занимает не более 2-3 дней. Далее нотариус составит договор и пригласит всех сторон для его подписания. По желанию, нотариус также может заниматься передачей договора в Росреестр, но это можно сделать и самостоятельно, обратившись в МФЦ.

Сколько стоит нотариальное оформление ДКП?

Стоимость нотариального оформления договора купли-продажи жилья зависит от нескольких факторов, и фиксированной цены за услуги нотариуса нет. Если сделка ДКП является обязательной, то стоимость услуги составит 0,5% от стоимости жилья, но не более 20 000 рублей.
Когда стороны добровольно решают оформить сделку у нотариуса, тарифы зависят от стоимости жилья и от степени родства между участниками:
1. Участники - родственники. Если сумма договора не превышает десяти миллионов рублей, то стоимость составит 3000 рублей плюс 0,2%. При сумме свыше 10 миллионов рублей, стоимость составит 23 000 рублей плюс 0,1%, но не более 50 000 рублей.
2. Участники - не родственники. Если сумма договора не превышает одного миллиона рублей, то стоимость услуги составит 3000 рублей плюс 0,4%. При сумме договора от одного до десяти миллионов рублей, стоимость будет 7000 рублей плюс 0,2%. В случае, если сумма договора превышает десять миллионов рублей, то стоимость составит 25 000 рублей плюс 0,1%, но не более 100 000 рублей.

Роль акта приёма-передачи в процессе завершения сделки купли-продажи

Акт приёма-передачи квартиры, также известный как передаточный документ, представляет собой неотъемлемую часть договора купли-продажи (ДКП). Без этого акта, ДКП не может быть зарегистрирован в Росреестре. В этом документе фиксируется, был ли расчёт между сторонами сделки произведен в полном объеме или в соответствии с условиями договора, например, в случае выбора рассрочки.
Бланк акта, так же как и сам ДКП, должен соответствовать определенным правилам:
1. Должен быть составлен в соответствии с законодательством.
2. Должен содержать полную информацию о сторонах договора.
3. Должен включать подробное описание объекта передачи (включая информацию о наличии мебели, бытовой техники, счетчиков и техническом или косметическом состоянии квартиры).
4. Должен отражать все условия сделки.
Однако закон не предоставляет конкретных требований относительно содержания акта. Статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации требует только, чтобы документ был оформлен в письменной форме. Акт приёма-передачи, подобно ДКП, составляется и подписывается в трех экземплярах: по одному для покупателя и продавца, а третий экземпляр передается в Росреестр.
После подписания передаточного акта, все риски, связанные с квартирой, переходят на нового владельца, даже если его право собственности еще не зарегистрировано официально. Поэтому за порчу имущества, пожар, наводнение и другие непредвиденные обстоятельства несет ответственность покупатель, а также он теперь обязан оплачивать коммунальные услуги.

Данная статья является лишь обобщенным информационным материалом, актуальна на дату публикации. Нужно учитывать, что при сделках с недвижимостью необходимо индивидуально подходить к оформлению документов и юридической проверке объектов недвижимости.

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Мой Телеграм https://t.me/Sergey_Zavodskih
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru