Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю?

У продавцов квартир рано или поздно возникает вопрос: какие документы необходимо предоставить покупателю. Более того, многие также интересуются, в какой момент можно показывать незнакомому покупателю документы на квартиру, ведь в документах отражены личные данные собственника и другая конфиденциальная информация.
Итак, начнем с того, что перечень документов может значительно отличаться в зависимости от того, кто покупает квартиру, какой источник средств у данного покупателя и насколько юридически подкован сам покупатель или его представитель (например, риэлтор).

Стандартный список документов на квартиру

Для начала обозначим общий список документов, которые могут понадобиться для сделки. Исходим из того, что практически любой покупатель перед сделкой попросит предоставить правоустанавливающие документы на квартиру.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающим документом является не Свидетельство о государственной регистрации права и не выписка из ЕГРН, как ошибочно предполагают некоторые граждане. Правоустанавливающим документом является тот документ, на основании которого возникло право собственности на недвижимость. В нём содержится подробная информация, описывающая:
1. Информацию о сторонах сделки;
2. Объект недвижимости;
3. Условия отчуждения (например: дарение, рента, наследство, купля-продажа и др.);
4. Стоимость объекта;
5. Условия выполнения сделки;
6. Содержание определённых норм законодательства, касающихся данной сделки;
7. Подписи сторон сделки;
8. Другие условия, касающиеся сделки.
Например, при покупке квартиры в строящемся доме одним из правоустанавливающих документов является Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Если вы покупаете квартиру у частного лица, правоустанавливающим документом будет Договор купли-продажи между вами и продавцом. В этом договоре содержится вся подробная информация о покупателе и продавце, о самой квартире, её адресе, кадастровом номере, точном описании предыдущих документов, её цене и т.д.
Важным условием действительности правоустанавливающего документа являются подписи сторон. Нужно помнить, что договор вступает в силу сразу после его подписания.
Исходя из вышесказанного, если вы продаёте свою квартиру, в первую очередь вам необходимо найти правоустанавливающий документ, так как его обязательно попросят показать.

Свидетельство о государственной регистрации права

Данный документ является правоподтверждающим и не является какой-то ценной бумагой, хотя в качестве архива его можно оставить на память. Для проверки чистоты сделки этот документ могут попросить юрист, нотариус или банк покупателя.
На сегодняшний день Свидетельство о государственной регистрации права (не путать со свидетельством о праве на наследство) вообще прекратили выдавать ввиду его бессмысленности. Однако, если право на вашу квартиру было зарегистрировано до 15 июля 2016 года, вас всё-таки могут попросить предоставить данный документ «для порядка», так как до этой даты он ещё находился в обороте.

Выписка из домовой книги

Данную выписку обязательно попросят у продавца квартиры, так как по ней можно будет определить, кто на данный момент прописан в квартире, кто был прописан ранее, куда и когда выписывался.
Выписку из домовой книги можно получить бесплатно в МФЦ "Мои документы" или в паспортном столе.

Справка об отсутствии задолженностей

Перед продажей квартиры грамотный покупатель всегда интересуется отсутствием задолженностей по квартире и коммунальным платежам. Нельзя путать это с налогами, поскольку налоговые обязательства прошлого владельца не переходят на нового владельца квартиры. Однако также важно проверить и налоговые обязательства, так как большие задолженности могут привести к банкротству должника. Долги по коммунальным платежам также необходимо тщательно выявлять. Неприятно будет, если после покупки квартиры покупателя начнут требовать оплату крупных счетов за коммунальные услуги прошлого собственника. А задолженности по капитальному ремонту полностью переходят на нового владельца по закону. Поэтому покупатель квартиры всегда стремится убедиться в отсутствии таких задолженностей.
Для получения справки об отсутствии задолженностей обычно можно обратиться бесплатно в МФЦ "Мои документы" или в бухгалтерию управляющей компании. В некоторых случаях такие справки выдаются ЕИРЦ или другими организациями.

Нотариальное согласие супруга

Если квартира оформлена только на вас, а вы приобретали её или выплачивали ипотечный кредит находясь в браке, то перед сделкой покупатель квартиры скорее всего потребует нотариальное согласие вашего супруга. Для этого ваш супруг должен обратиться к нотариусу, предоставив правоустанавливающий документ на квартиру, паспорт и свидетельство о браке.

Разрешение органов опеки

Если квартира или её часть принадлежит несовершеннолетнему ребёнку, необходимо пройти процедуру получения разрешения органов опеки. Для этого необходимо собрать определённые пакеты документов и представить их на утверждение в опеку. Однократное посещение данной организации недостаточно. Чтобы получить подробные инструкции, следует обратиться в местные органы опеки, поскольку условия могут различаться в разных населённых пунктах.

Паспорт собственника (собственников)

Важно отметить, что без паспорта покупать квартиру вряд ли получится, поэтому покупатели обязательно потребуют его предъявить. Кроме того, паспорт будет необходим и для последующих процедур, таких как подача документов на регистрацию.
Таким образом, все перечисленные выше документы являются стандартным и минимальным перечнем необходимых для продажи квартиры. Однако существует также ряд второстепенных документов, без которых сделка может оказаться невозможной.

Если покупатель вашей квартиры использует ипотеку

Для покупки квартиры с использованием ипотечных средств требуется предоставить в банк определенный пакет документов, который может немного различаться в зависимости от требований конкретного банка. Обычно банк запросит следующие документы:
• Экспликацию и поэтажный план (или Техпаспорт) квартиры.
• Выписку из финансового лицевого счета, подтверждающую отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
• Выписку из ЕГРН (в некоторых случаях, на усмотрение банка).
• Дополнительно, в зависимости от ситуации, могут потребоваться следующие документы:
• Справки из медучреждений ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркодиспансер) для проверки отсутствия у продавца квартиры учета в данных учреждениях.
• Архивная выписка из домовой книги, если квартира была приватизирована, а также согласие на продажу от тех лиц, кто был прописан в квартире, но не участвовал в приватизации или был несовершеннолетним.
• Другие документы, которые могут быть запрошены банком для обеспечения безопасности сделки.
Эти документы помогают банку убедиться в законности и чистоте сделки перед выдачей ипотечного кредита.

Документы по персональному запросу покупателя

В процессе покупки квартиры могут быть запрошены дополнительные документы, которые необходимы для обеспечения безопасности сделки. Вот некоторые из них:
1. Акт приема-передачи квартиры по прошлой сделке: Этот документ может использоваться для проверки состояния квартиры на момент предыдущей продажи и выявления возможных проблем.
2. Справки ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркодиспансер): Эти справки запрашиваются для проверки отсутствия у собственников квартиры учета в указанных учреждениях. Это важно для исключения возможных юридических последствий в будущем.
3. Заявления и обязательства от продавца или его родственников: Эти документы могут включать письменные гарантии о нерасторжении договора купли-продажи или отсутствии претензий к квартире.
4. Свидетельство о смерти: Если в истории квартиры были случаи наследования или умершие собственники, может потребоваться предоставление свидетельства о смерти определенного человека.
Эти документы могут быть запрошены покупателями для убедительности и безопасности сделки. Хотя сбор таких документов является добровольным для продавца, отказ от их предоставления может повлиять на решение покупателя о покупке квартиры.

Когда нужно предоставлять документы покупателю?

Все сделки с недвижимостью имеют свои особенности, и часто требуют подготовки различных документов для обеспечения их успешного завершения и защиты прав всех сторон. Покупатели часто выдвигают различные требования по документам, чтобы обезопасить себя, и если эти требования разумны и добросовестны, то отказываться от них нет смысла, особенно если продажа квартиры необходима.

Примером такой ситуации может служить случай, когда покупатель запросил медицинское освидетельствование пожилой женщины, продающей квартиру. Это может показаться необычным требованием, однако это мера предосторожности покупателя для обеспечения того, что продавец осознает происходящее и может заключить сделку без последующих споров.

Важно определить момент предоставления документов покупателю. Доступ к личной информации других граждан должен быть ограничен и предоставлен лишь тому, кто действительно заинтересован в покупке квартиры. Это обеспечивается заключением соглашения или договора о покупке, где фиксируются условия сделки и персональные данные покупателя.

В конечном итоге, безопасность сделки начинается с первых переговоров с потенциальным покупателем, и грамотное действие на этапе подготовки документов к продаже недвижимости играет ключевую роль в успешном ее завершении.

• Заходите на интересный и полезный видеоканал о недвижимости!

Вы узнаете о рисках на рынке жилья, а так же о том, как выгоднее продать или купить квартиру.
Так же вы сможете найти этот канал на Ютуб по названию "Консультации по недвижимости с Сергеем Заводских"

 • Помощь в продаже и покупке недвижимости

Читайте так же:
Что такое предварительная проверка квартиры?
Какой будет налог, если я одновременно продаю и покупаю квартиру?