Можно ли продать квартиру в ипотеке?

По всей России оформлено и продолжает оформляться огромное количество ипотечных кредитов. Это происходит потому, что в большинстве случаев у населения нет наличных денег для покупки жилья. Но вместе с тем не малая часть заемщиков впоследствии обнаруживает, что ошиблись с покупкой квартиры. Причины могут быть разные, но вопрос остается практически один и тот же: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку и если можно, то как? Есть ситуации, кода продавец ипотечной квартиры в теории знает, как ее продавать, но на практике сделать это не может.
В этой статье я дам разъяснения и советы по данному вопросу.

В чем сложность продажи ипотечной квартиры?

Основной проблемой в продаже залоговых квартир, является, недоверие покупателей. И это оправдано: кому захочется ввязываться в непонятную сделку и покупать квартиру, которая находится под обременением. Ведь сейчас даже с обычными квартирами возникают различные проблемы. Страшные истории об обмане собственников квартир периодически появляются в СМИ.

Но для продавца ипотечной квартиры это не очевидно. Он смотрит на данную ситуацию со своей стороны, где все достаточно просто: с покупателем квартиры нужно подписать договор, затем покупатель передает часть денег на погашение задолженности по ипотеке и затем продавец оформляет на покупателя квартиру и получает оставшиеся деньги.

Тем не менее, для покупателя эта схема очень рискованная. Поэтому для того, что бы успешно продать квартиру в ипотеке, нужно постараться учесть безопасность покупателя и заинтересовать его.

Нужно задаться вопросом, почему покупатель из многих квартир, должен купить именно вашу квартиру? Почему покупатель должен пойти на то, что бы рассматривать жилье под залогом, где предстоит вникать в непривычную сделку?

Способы продажи ипотечных квартир

И так, если мы разобрались с ценами и понимаем все плюсы своего продаваемого жилья, можно рассмотреть две основные схемы продажи ипотечной квартиры. Одна схема наиболее безопасная для покупателя, где банк помогает нам продать квартиру, а вторая, рискованная для покупателя, где банк не участвует в обеспечении безопасности взаиморасчетов.
Начнем с безопасного варианта.

Продажа ипотечной квартиры с участием банка

В этом случае все взаиморасчеты по квартире, в том числе погашение задолженности и снятие обременения в виде ипотеки, контролируется банком или его партнёром. В общих чертах это выглядит так:

- покупатель закладывает в банк деньги за квартиру, а банк самостоятельно контролирует снятие обременения (ипотеки) с данной квартиры и регистрацию права на имя покупателя.
- после того, как с квартиры снято обременение и зарегистрировано право собственности, покупатель получает документы на свою квартиру, а продавец разницу средств от стоимости квартиры и оплаченного кредита.

Нужно сказать, что подобные услуги не бесплатные и проводятся далеко не всеми банками. Например, Сбербанк на сегодняшний день не предоставляет подобные процедуры. А вот ВТБ предлагал подобные услуги стоимостью около 30 000р.

Поэтому заемщикам, которые приобретают квартиру в ипотеку, перед оформлением кредита есть смысл узнать у банка – можно ли впоследствии продать ипотечную квартиру подобным образом?

Продажа ипотечной квартиры без участия банка

В этих случаях банк не оказывает никакой поддержки.
Простыми словами продавцу такой квартиры нужно найти такого покупателя, который своими деньгами сначала погасил бы долг продавца квартиры, после чего стороны провели бы обычную сделку.
Схематично это выглядит так:
- покупатель квартиры под расписку или на основании предварительного договора дает необходимую сумму продавцу ипотечной квартиры;
- продавец, используя эти деньги, гасит задолженность по кредиту;
- далее продавец снимает обременение;
- когда квартира снята из-под залога банка, то ее уже можно продавать в обычном порядке: стороны подписывают договор купли-продажи, проводят окончательные взаиморасчеты и сдают документы на регистрацию права.

Сам процесс вроде бы не сложный, но рискованный для покупателя, т.к. есть достаточно большой период времени, когда он не контролирует свои деньги. Здесь многое зависит от воли случая и от порядочности продавца.

Читайте так же:
Как подготовиться к продаже квартиры? 
Какие квартиры плохо продаются?