Как продать квартиру без посредников - пошаговая инструкция

Сегодня мы разберем дорожную карту продавца квартиры.
Я перечислю основные этапы, на которые нужно ориентироваться, чтобы успешно продать квартиру.

Цель продажи квартиры – Перед тем, как ответить на вопрос: «Как продать квартиру», нужно сначала разобраться, зачем мы продаем квартиру. Исходя из этого, мы обозначаем для себя определённую цель, за какое время и какую сумму нам необходимо было бы получить с продажи своей квартиры. Это может показаться странным, но некоторые продавцы в реальности не совсем точно представляют, зачем продают квартиру. В этих случаях есть лишь смутные планы, похожие на эти: «Получу деньги, а там разберусь. Может куплю дачу или машину, на остальные отдохну…» и т.п. В итоге подобный процесс продажи не заканчивается успехом.
Оценка квартиры – Далее определяем примерную цену своей квартиры. Нужно понять удастся ли решить нашу поставленную задачу путем продажи квартиры. Почему определяем «примерную» цену, а не точную? Потому что точную цену вы перед продажей квартиры все равно не узнаете. Разве, что угадаете в одном из 100 случаев, и то если разбираетесь на рынке жилья.
Сделать анализ рынка и изучить свою квартиру – Здесь важно понять, какие преимущества есть у продаваемой квартиры и какие есть объективные минусы? Какое место занимает на рынке ваша квартира? В чем преимущество других квартир? Все это поможет правильно сформировать рекламную стратегию. Различные тонкости по продвижению рекламы квартиры вы сможете посмотреть в других моих статьях.



Подготовить документы:
Чтобы быстро продать квартиру, есть смысл заранее подготовить документы, которые, скорее всего, понадобятся покупателю:
- Правоустанавливающие документы. Т.е. документы, на основании которых собственник владеет квартирой. Кстати, если квартира была приватизирована, то убедитесь что сохранилось заявление на приватизацию. Т.к. в 99% случаев оно понадобится, и если оно утеряно, то восстановление может занять от трех недель. Поэтому данный документ лучше восстановить заранее;
- Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН;
- Выписка из домовой книги;
- Выписка из финансового лицевого счета;
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам;
- Технический паспорт или экспликация или поэтажный план на квартиру;
- Согласие супруга – если вы приобретали квартиру в браке, но оформили только на себя, заранее сделайте согласие супруга, оно обязательно понадобится.
Перечень других документов будет зависеть от особенностей квартиры и требований покупателя.
Решить вопросы с долгами – Если есть долги по квартире или исполнительные производства в отношении других задолженностей, имеет смысл заранее решить все эти в опросы. По иронии судьбы арест на квартиру может быть наложен в самый неподходящий момент, что сорвет сделку.
Подготовить квартиру к продаже – Провести тщательную уборку, выкинуть ненужные вещи, максимально освободить площадь. Если необходимо, то можно сделать незначительные косметические работы, которые не требуют больших вложений;
Стратегия показов квартиры – Заранее продумать свои методы показов квартиры, четко понимать, как лучше презентовать квартиру, что нужно обязательно сообщать покупателям. Заранее собрать и подготовить информацию и аргументы. Так же подготовить раздаточные материалы, где указаны преимущества квартиры, планировка, важные детали квартиры, бонусы;
Реклама квартиры – Чтобы выгодно продать квартиру необходимо организовать масштабную качественную рекламу. Этот вопрос так же часто обсуждается в моих предыдущих статьях.
Показы квартиры – Здесь важна правильная организация показов квартиры. Желательно проводить по несколько показов в один день, выбирая определённый диапазон времени. На показах нужно больше спрашивать покупателей об их требованиях к квартире, об условиях сделки и в то же время следить за их реакцией. Меньше рассказывать о себе, о своих проблемах и т.д.
Торг по цене квартиры – В 90% случаев покупатели будут торговаться. Даже если продавец знает, что может уступить в цене, ему не стоит первому об этом говорить покупателю, даже если тот просит обозначить максимальный торг. Задача продавца услышать от самого покупателя его предложение по цене.
Аванс или задаток – Если покупатель готов покупать квартиру и его устраивает цена, то перед подготовкой к сделке имеет смысл заключить авансовое соглашение или соглашение о задатке. В одной из статей я рассказываю, чем отличается аванс от задатка (см. ниже ссылку).
Подготовка к сделке – Здесь нужно обсудить все условия продажи квартиры. Где и когда будет сделка, как будут проходить взаиморасчеты, в течение какого срока будет передана квартира покупателю, кто оплачивает расходы по сделке, что остаётся в квартире и другие детали сделки. Иногда, кажется, что некоторые вопросы очевидны. Но, как показывает практика, если все не обсудить на сделке могут возникнуть споры из-за абсурдных деталей. Например, известен случай, когда продавцы на словах пообещали после продажи квартиры оставить бытовую технику. Однако к моменту передачи квартиры они передумали и забрали дорогой холодильник и стиральную машину. А ведь покупатель приобретал эту квартиру с учетом стоимости именно этих предметов бытовой техники. Поэтому договариваться и прописывать все важные условия нужно «на берегу».

Проведение сделки – Здесь главное внимательность. Еще раз перед подписанием нужно изучить окончательный вариант договора купли-продажи квартиры, сверить паспортные данные, проверить действительность паспортов, убедиться, что способ взаиморасчётов безопасен, что все условия вас устраивают и, что все данные верны.



Регистрация права собственности – Подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры передается в регистрирующий орган. Подавать на регистрацию можно, как через МФЦ, так и в электронном виде. Так же для подачи документов на регистрацию можно уполномочивать других лиц с помощью нотариальной доверенности.
Передача квартиры покупателю – После того, как право собственности покупателя на квартиру было зарегистрировано, остается сделать завершающий шаг - Передать квартиру. Это так же очень важно, т.к. даже если бывший собственник уже не владеет этой квартирой, до подписания акта он все еще отвечает за эту квартиру. Поэтому нужно подготовить акт приема-передачи и в назначенный день встретиться на этой квартире, подписать с покупателем составленный акт, отчитаться по квартплате и передать ключи.
Расписка – Так же продавцу квартиры, скорее всего, придётся писать расписку для покупателя о том, что он получил деньги за квартиру в полном объёме. Но такую расписку нужно отдавать покупателям лишь в тот момент, когда продавец точно убедился, что получил за квартиру свои деньги.

Читайте так же: 
Чем отличается аванс от задатка?
Статьи на тему сделок с недвижимостью
Консультация эксперта по недвижимости