Взаиморасчеты по договору купли - продажи

ВЗАИМОРАСЧЕТЫ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс покупки объекта недвижимости, будь то квартира или дом, отнюдь не быстрая процедура. Она не исчерпывается подписанием договора купли-продажи. Завершение сделки возможно лишь после перехода права собственности и по времени может занять более месяца. Так же не исключены обстоятельства, которые сделают продажу недвижимости невозможной. Как безопасно передать или получить деньги за продаваемую недвижимость? Как подстраховаться, чтобы не остаться без жилья и без денег?

Смотрите видео: Можно ли использовать шаблоны договоров купли-продажи квартиры из интернета?

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Завершение сделки по продаже объекта недвижимости происходит после внесения регистрирующим органом (Росреестром) в Единый Государственный Реестр Прав сведения, о возникновении права собственности у покупателя и прекращении их у продавца. Данное действие раньше подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права собственности. Сейчас оно упразднено. Как указывалось выше, с момента подачи документов на регистрацию, может пройти более месяца. Возникают риски, что в этот период приостановят регистрацию или откажут в ней в связи с различными причинами, которые могут быть как исправимы, так и нет. 

Каждую сторону договора купли-продажи волнует вопрос, как обезопасить себя в процессе сделки. Как продавцу получить оплату за проданный объект после регистрации договора и, что делать покупателю, если в регистрации перехода прав отказано, а оплата уже произведена.

В настоящее время отмечают четыре основных способа взаиморасчетов по договору купли-продажи объекта недвижимости.

ПРЯМОЙ РАСЧЕТ НАЛИЧНЫМИ СРЕДСТВАМИ ИЛИ С ПОМОЩЬЮ ПЛАТЕЖНОГО ПОРУЧЕНИЯ

На практике данный способ иногда используют при расчетах за недвижимость. Однако это является достаточно рискованным. В подобном случае предполагается, что покупатель передает (перечисляет) продавцу деньги за объект недвижимости: часть или полную стоимость. Это происходит в момент подписания договора купли-продажи или на сдаче документов на регистрацию.
Как правило, такой способ взаиморасчетов популярен в удаленных регионах  страны. 

В этом случае для покупателя риски заключаются в том, что во время регистрации могут обнаружиться проблемы с документами, обременения или судебные запреты, в виду которых сторонам договора может быть отказано в регистрации перехода права собственности.

Так же в любой момент, по каким любо причинам, может произойти приостановка регистрации. Так же сам продавец может подать заявление о том, что он передумал продавать недвижимость и требует остановить регистрацию.

Но ввиду того, что денежные средства за объект (или часть их) уже переданы, существует риск остаться и без денег и без покупаемой недвижимости.

Что касается рисков для продавца недвижимости, то уже здесь могут возникнуть проблемы, когда покупатель обещает расплатиться после регистрации.
В этом случае покупатель по каким-то причинам может отказаться уплатить оговоренную сумму, и продавцу нужно будет уже по суду требовать эти деньги или возвращать обратно объект недвижимости. 

РАСЧЕТ ЧЕРЕЗ БАНКОВСКУЮ ЯЧЕЙКУ

Наиболее распространенный в свое время способ взаиморасчетов по договору купли продажи – использование банковской ячейки. 
В данном случае стороны договора купли-продажи и выбранный ими банк, заключают договор по аренде банковской ячейки (депозитарного сейфа) для хранения ценностей.

В этом договоре указано, в течение какого срока и при каких условиях продавец недвижимости получит деньги.
Если продавец не выполняет этих условий, деньги возвращаются покупателю, то есть тому, кто их закладывал в ячейку изначально.

Поэтому подписав договор на аренду ячейки, стороны договора купли-продажи совместно пересчитывают денежные средства и закладывают их в ячейку.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АККРЕДИТИВА

Расчеты с использованием аккредитива, являются достаточно безопасными способом расчетов по договору купли-продажи объекта недвижимости. 

Подобный способ можно сравнить с ячейкой, однако вместо ячейки выступает специальный счет в банке, который условно является денежным обязательством.

Работает это следующим образом: покупатель недвижимости заключает с банком договор, на основании которого вносит на счет необходимую сумму для покупки объекта недвижимости. В договоре указывается срок размещения денежных средств и условия, на которых продавец может получить эти денежные средства. Как правило, условием доступа являются документы, оформленные на нового собственника квартиры, дома или другой недвижимости. 
Виды аккредитивов:
- безотзывный (ст. 869 ГК РФ) - такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств;
- отзывный (ст. 868 ГК РФ) - такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.
В случае окончания срока аккредитива, при условии, что продавец не предъявил документы – денежные средства возвращаются покупателю.

Данный способ расчетов по сделкам в определенных банках становится сегодня более популярным.

БАНКОВСКИЙ СЧЕТ ЭСКРОУ

Не так давно появился новый инструмент взаиморасчетов, представляющий собой специальный банковский счет эскроу, который открывают стороны сделок с недвижимостью. В этом случае покупатель вносит на счет необходимую сумму, после чего банк блокирует счет до выполнения обязательств по договору купли-продажи или другому договору.

Например, в случае если взаиморасчёты проходят с застройщиком, то в этом случае может заключаться Договор участия в долевом строительстве. И факт выполнения обязательств может определяться регистрацией права собственности на покупателя квартиры в новостройке. 

В момент предъявления продавцом в банк необходимых документов, со счета эскроу ему выдается полагающаяся сумма. 

Назначение данного счета заключается в хранении денежных средств покупателя и выдача их продавцу при выполнении условий указанных в договоре. 
В случае несостоявшейся сделки, по истечению срока, счет эскроу закрываются, а денежные средства выдаются обратно покупателю, если иное не указано соглашением между сторонами договора купли-продажи.

Смотрите так же:
Открытые базы для проверки квартиры и ее собственника
Кто такой добросовестный покупатель квартиры и как им стать?
Консультация эксперта по недвижимости