Что нужно проверить при покупке квартиры?

После того, как покупатель подобрал квартиру, как правило, у него возникает вопрос: «А что вообще, нужно проверить при покупке квартиры?».

Очень часто в виду отсутствия знаний, покупатели даже не представляют себе, какие риски может таить в себе покупаемая квартира. А раз нет информации, то вроде бы и проверять нечего.

Единственная более-менее известная и распространённая в народе опасность при покупке квартиры, это появление наследников.
Но если таковых нет, то, получается и опасаться нечего.

На самом деле «слабых» мест в покупаемой квартире может быть много и поэтому проверка квартиры перед покупкой заключается в том, чтобы отработать все предполагаемые риски и исключить их.
Причем у разных квартир могут быть различные подводные камни.

Например, у какой-то квартиры наследники не смогут никогда появиться, но зато сделку могут признать недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетних.

У другой квартиры с несовершеннолетними все в порядке, но зато кредиторы могут ее отсудить, т.к. недобросовестный продавец вышел на сделку на этапе банкротства.

А в третью квартиру после покупки вдруг подселится неизвестный гражданин, потому, что он имеет право постоянно проживать на этой площади.

Перечислять все нюансы смысла нет, т.к. стоит нам столкнуться с какой-то конкретной квартирой, как мы поймем, что у нее своя уникальная ситуация по документам, по истории, и другим деталям.

Но в любом случае у профессионалов всегда есть свой некий главный шаблон, по которому они начинают юридическую экспертизу. И уже в зависимости от различных деталей проверка может завести в ту или другую сторону. Но именно эта главная основа проверки поможет нам понять, что конкретно нужно проверить перед покупкой квартиры.

Что в первую очередь нужно проверить перед покупкой квартиры?

И так, давайте вкратце обозначим основные пункты первоначальной проверки.

Проверка продавца квартиры
В этом случае мы проверяем его личные документы на действительность и подлинность.
Изучаем его личность.
Исключаем риски по его недееспособности, проблемами с банкротством, долгами, судебными разбирательствами.
Иногда спрашивают, а при чем здесь судебные разбирательства? Дело в том, что если продавец окажется преступником и будет доказано, что его квартира была нажита криминальным путём, то суд вполне может признать сделку недействительной, с учетом всех вытекающих последствий.

Проверка документов на квартиру
Ну, это классика жанра при проверке квартиры.
А как без проверки документов? Здесь ведь нужно так же убедиться в их подлинности, сопоставить то, что написано на бумаге с данными в Росреестре, проверить правильность оформления. Понять, что вытекает из этих документов, что продавец должен еще предоставить и, что должен объяснить исходя из вида правоустанавливающих документов.

Например, продавец показал покупателю договор передачи квартиры (т.е. договор на приватизацию), а заявление на приватизацию не дает, говорит, не помнит, куда его положил, да и зачем вообще оно нужно?

Но, из-за, казалось бы, этой одной бумажки, покупатель может купить проблемную квартиру, если не узнает, кто участвовал в приватизации.

Проверка истории переходов прав
Обычно считается, что история квартиры, это перечень зарегистрированных лиц в этой квартире.
Однако есть еще такое понятие, как история переходов прав.
Если сказать просто, то когда мы покупаем квартиру, на нас переходят права от бывшего собственника.
Но до покупки этой квартиры таких переходов прав могло быть несколько.
Одну и ту же квартиру могли сначала приватизировать, затем подарить, потом кто-то мог ее унаследовать и т.д.

И важно чтобы на протяжении этой цепочки не было никаких нарушений.
Если скажем, кто-то продал квартиру без согласия супруга, хотя не имел права этого делать, то у последнего покупателя могут быть серьезные проблемы.

Проверка истории всех зарегистрированных в квартире
Здесь вроде бы все понятно.
Смотрим, кто был прописан и, кто прописан сейчас.
Но многие покупатели успокаиваются, когда видят в выписке из домовой книги отсутствие зарегистрированных лиц.

Вроде бы никого нет, значит, и проблем нет.
Тем не менее, важно понимать, кто был ранее зарегистрирован и в связи, с чем он снялся с регучета.
Известны случаи, когда, например, при нарушении прав несовершеннолетних, последующую сделку признавали недействительной.

Проверки по другим направлениям
Проверка квартиры выражается не только в изучении каких-то документов и проведении анализа.
Проверка квартиры – это процесс обеспечения безопасности покупателя квартиры в целом.

Поэтому здесь необходим нестандартный подход, чтобы отработать все возможные риски.
В этом случае так же нужен опыт и большая информативность.

Помимо проверки, важна стратегия, которая заключается в сборе фактов для того, чтобы сформировать доказательства того, что покупатель предпринял все силы, чтобы проверить квартиру. А это очень важно, потому что на законодательном уровне существует понятие «добросовестный покупатель».

Не смотря на все операции направленные на выявление рисков квартиры, не нужно забывать про техническую сторону сделки. А это подготовка и проведение самой сделки, составление договора купли-продажи квартиры, обеспечение денежных расчётов и закрытие сделки, включая финансовую сторону и передачу квартиры покупателю.

Читайте так же: 
Открытые базы для проверки квартиры и ее собственника
Чек-лист покупателя новостройки
Кто такой добросовестный покупатель квартиры и как им стать?
Как правильно торговаться, покупая квартиру?
Консультация эксперта по недвижимости