Шесть основных этапов покупки квартиры

Поиск квартиры по объявлениям

Обзванивая объявления о продаже квартир, необходимо сразу уточнять у продавца детали по квартире.
Нужно избегать наиболее нежелательные варианты и отодвигать их для просмотра в последнюю очередь.
В группу нежелательных квартир входят:
- квартиры, где будет указана не полная стоимость в договоре купли-продажи;
- квартиры, полученные по наследству;
- квартиры, у которых более одного собственника;
- квартиры, где будет участвовать опека;
- квартиры, которые будут участвовать в альтернативной сделке.

Наиболее подходящей для покупки, может выглядеть следующая квартира:
- с приемлемой ценой;
- с одним взрослым собственником (дешевле обойдется проверка);
- со свободной продажей (когда квартира не участвует в цепочке);
- квартира получена продавцом по приватизации (однако даже в этом случае нужно проверить: нет ли тех, кто имеет пожизненное право проживания или другие права на эту квартиру);

Просмотры квартиры

На просмотрах квартиры, больше задавайте вопросов по наиболее важным для вас деталям (соседи, климат в квартире, освещенность в комнатах, какая проводка и т.п.). В процессе разговора продавцы могут рассказать полезные вещи.
Не торгуйтесь сразу на просмотре квартиры. Это бессмысленно и вредно. Во-первых, покупатель этим покажет, что квартира ему очень понравилась и продавец не захочет давать торг. С другой стороны, время принятия решения о продаже квартиры может занимать несколько дней. И даже если провести виртуозные переговоры и получить у продавца хороший торг, на следующий день он поймет, что на него надавили, и может категорически отказаться торговаться в дальнейшем. 
Исключением являются те случаи, когда стороны доверяют друг другу и готовы сразу подписывать соглашение о задатке.
В обычных ситуациях предлагать торг можно на следующий день, в комфортной обстановке, спокойно предложив продавцу свой вариант цены. Это нужно так же подкрепить готовностью выйти на сделку и указать срок, когда сможете внести аванс или задаток за квартиру.
Если продавец торопит и призывает внести задаток прямо сейчас, то следовать этому рискованно. Вы не сможете сразу сориентироваться, на каких условиях нужно вносить деньги. Но если в дальнейшем квартира окажется ненадежной, то придется отказываться от сделки и скорее всего продавец задаток не отдаст из-за срыва сделки.

Внесение аванса или задатка

На внесении аванса или задатка внимательно изучайте документы. Главная задача заключается в том, чтобы сразу разобраться, какие дополнительные документы и справки необходимо потребовать у продавца до сделки.
Более того, все это нужно прописать в соглашении.

Бывают ситуации, когда при проверке оказывается, что для безопасности у продавца нужно было бы взять определенную справку или, например нотариальное заявление. Но продавец отказывается предоставлять эти документы, т.к. для сделки они не нужны, а в соглашении о задатке это не прописано. И, по сути, он будет прав. А у покупателя часто остается выбор: рисковать, покупая квартиру без этих документов или отказаться от покупки квартиры и потерять внесенный задаток из-за срыва сделки.

Более того очень важно понимать ситуацию по документам для того, чтобы стразу отсеять подозрительные квартиры и не тратить лишние деньги на оплату оценочного альбома для ипотеки (если вы покупаете квартиру с помощью кредита) и на проверку самой квартиры.

Вывод один: нужно заранее оговаривать и прописывать с продавцом все условия покупки квартиры, в том числе обсудить способы денежных расчетов за квартиру и, кто будет оплачивать расходы по сделке.

Проверка квартиры

Как правило, проверка квартиры предусматривает:
-  Внимательное изучение имеющихся документов на квартиру;
-  Разработка плана юридической экспертизы квартиры. Исходя из документов, нужно выявить источники возможных рисков, чтобы понимать в каком направлении вести проверку;
- Список источников информации по квартире. В этих случаях можно использовать, как общедоступные источники информации, так и закрытые. Для этого заказывают всевозможные справки, делают запросы, ищут информацию в интернете и др.;
- Проверка личности продавца на предмет дееспособности, банкротства, судебных процессов, исполнительных производств;
- Проверка истории квартиры;
- Проверка на вероятность появления лиц, имеющих какие либо права на эту квартиру.
В зависимости от документов и истории квартиры, алгоритм проверки различных квартир может отличаться. 

Сделка

К сделке необходимо подготовить не только договор купли-продажи квартиры, но и план проведения сделки.
- Место и время проведения сделки,
- Очередность этапов на сделке. Например: 1) Подписание кредитного договора (если вы оформляете ипотеку); 2) Повторная проверка всех документов и паспортов участников сделки; 3) Подписание договора купли-продажи; 4) Закладка денег в ячейку (если будет использоваться банковская ячейка); 5) Подача документов на регистрацию права собственности.
Внимание: В зависимости от вида и условий сделки, алгоритм действий может отличаться.

Какие договоры не желательно использовать на сделке вы можете узнать из приведенного ниже видео: Разбор договора купли-продажи квартиры скачанного из интернета.

Подача документов на регистрацию

Подача документов на регистрацию намного важнее, чем это кажется.
В случае если будут допущены в документах ошибки или не будет хватать, какой либо нужной справки, регистрацию могут приостановить на три месяца.
Перечень документов зависит от самой квартиры.
Например, это зависит от того, на какие средства приобретается квартира, когда она была оформлена в собственность, какое основание права и т.д.

Завершение сделки

После того, как вы зарегистрировали свое право собственности на квартиру, обязательно нужно получить расписку от продавцов или другой документ, подтверждающий полную оплату по договору купли-продажи. При электронных сделках этим документов может быть исполненное платежное поручение. 

Далее нужно принять квартиру и подписать с продавцом акт приема-передачи квартиры.
Принимая квартиру, нужно убедиться, что отсутствуют задолженности по коммунальным платежам квартиры и за капитальный ремонт дома.

Важно: данные советы являются лишь обобщенными этапами сделки и несут ознакомительный характер.
Многое зависит от особенности и условий сделки.

Читайте так же:
Что такое предварительная проверка квартиры?