Ипотека, оплаченная материнским капиталом – как купить ипотечную квартиру без риска?

Есть ли риски при покупке квартиры, ранее взятой в ипотеку?
Давайте разбираться.

Покупая квартиру по ипотеке, можно использовать материнский капитал в нескольких вариантах.
Маткапиталом можно оплатить часть стоимости квартиры, проценты по ипотеке, а так же использовать в качестве первоначального взноса.

Используя материнский капитал в качестве оплаты квартиры, необходимо учитывать, что данный факт обязывает в купленной квартире наделить всех членов семьи долями.

Все дело в том, что материнский капитал неотделим от понятия «семейный капитал».
Если, к примеру, квартира приобретается с помощью маткапитала без ипотеки, то тут все просто.
После того, как все члены семьи станут участниками долевой собственности квартиры, Пенсионный фонд начнет перечисление денежных средств на счет продавца.

Другое дело, когда материнским капиталом гасится ипотечный долг или часть долга.
Например, квартиру взяли в ипотеку, затем у семьи появилась возможность использовать материнский капитал, и это с успехом проделывается. Но в данном случае Пенсионный фонд выдает деньги всего лишь на основании нотариальной доверенности о том, что после полного погашения ипотечного кредита – мама обязуется оформить всех членов семьи в эту квартиру.

Но ведь нотариальное обязательство это не гарантия. Случается, что это просто не выполняется.
В моей практике был случай, когда родители погасили материнским капиталом остаток ипотечного кредита, но не оформили детей. Причем даже и не собирались. Искали пути продать квартиру, и лишь купив новую, планировали наделить там своих детей собственностью.

Чревато это тем, что когда дети вырастут, они могут подать в суд иск, о нарушении их прав в детстве. Ведь маткапитал был использован на покупку первой квартиры, а собственниками они там так и не стали. В итоге они могут потребовать у добросовестных покупателей той квартиры вернуть себе свои законные доли.

Возникает вопрос, а как же нотариальное обязательство? Но в данный момент у нас нет законов регулирующих данное нарушение.
Ну не исполнил человек обязательство и что? Забыл, например. Факт тот, что пострадает покупатель.

Тогда еще один вопрос: и что в итоге-то? Подадут выросшие дети иск, а что будет с квартирой, на которую дети будут претендовать?

Исходя из логики сегодняшнего законодательства, вполне возможно, что могут изъять и вернуть доли детям.
Возьмем в пример аналогичную ситуацию, когда в 1991-1993 годах во время приватизации квартир, несовершеннолетних детей в порядке вещей не включали в число собственников. Типа они еще маленькие, родители потом разберутся.

Затем спустя время, Верховный суд вдруг решил, что это было повальное нарушение, и народ (выросшие дети) ринулись в суды отстаивать свои права, т.е. отнимать доли у добросовестных покупателей.

Еще раз хочу повторить, что сложность проведения всех сделок с недвижимостью, заключается именно в не отлаженном механизме сделок с недвижимостью на законодательном уровне.
Необходимо иметь опыт и представление о различных ситуациях и их последствиях, что бы свести все риски к нулю. Потому как изначально закон позволяет купить квартиру в любом виде. А вот последующая безопасность для покупателя не совсем ясна.

Но в финальной части, наконец, хотелось бы знать, как подстраховаться?
Ну, во-первых если по квартире, приобретенной в ипотеку с участием маткапитала, не исполнены указанные нотариусом обязательства, то подобную квартиру вообще покупать не стоит. Это даже не обсуждается.

Но ведь случаются моменты, когда продавец говорит – что он не использовал маткапитал. Как проверить?
Здесь поможет только тщательное изучение истории семьи, документов, сопоставлении дат.
Например, если в семье родился ребенок после 01.07.2007, да к тому же квартира куплена после этой даты, то здесь очень сложно поверить, что люди не использовали маткапитал.