Что значит квартира с обременением?

Выбирая себе квартиру, покупатель может столкнуться с документами, где указаны обременения на квартиру.
В отношении недвижимости, слово обременение, обозначает ограничение определенных действий в распоряжении объектом.

Виды обременений могут различаться и возникать на основании определенных сделок (рента с пожизненным содержанием, аренда, арест имущества, опека, доверительное управление, залог, сервитут).

Обременение может накладывать запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду и другие действия с имеющейся квартирой.

Ипотека

Наиболее распространенным видом обременения является залог, который регистрируется при покупке квартиры в ипотеку.
Гражданин, купивший квартиру с помощью кредитных средств, становится собственником квартиры, но в полном объеме не может ее распоряжаться. Все виды ограничений прописаны в кредитном договоре.
Самое главное ограничение в этом случае, запрещает продавать квартиру, до полной выплаты ипотечного кредита.
Данное обременение проходит регистрацию наравне с регистрацией права собственности и записано в ЕГРН, как «Залог в силу закона».

Использование материнского капитала

Не менее распространённым видом обременения, является обязательство наделить собственностью членов семьи, которой был предоставлен материнский (семейный) капитал.
Обязательство возникает в тот момент, когда материнским капиталом оплачивается стоимость или часть стоимости квартиры.
По закону все члены семьи должны быть наделены собственностью. Но в виду того, что несовершеннолетние дети, благодаря рождению которых был выдан маткапитал, не могут быть сразу внесены в число собственников, то покупатель предоставляет в Пенсионный фонд нотариальное заявление о том, что обязуется наделить несовершеннолетних собственностью после выплаты кредита.

Риски при покупке «ипотечной квартиры»

Если вы хотите приобрести квартиру, которая находится под залогом у банка, то необходимо понимать, что любые действия связанные с отчуждением данной квартиры возможны при условии снятия обременения. В этом случае, что бы продавец смог продать вам квартиру, необходимо полностью оплатить его задолженность по кредиту, и уже потом возможна регистрация права на ваше имя.

Именно на этом этапе нужно разобраться, каким образом технически будет происходить снятие обременение и оформление квартиры на покупателя. Ведь изначально на погашения долга именно покупатель отдает свои деньги, при этом, не становясь еще собственником.
Нужно отметить, что схемы сделок с ипотечными квартирами довольно разные и зависят от самого банка.

К примеру, в Сбербанке России на сегодняшний день процесс продажи ипотечной квартиры довольно рискованный для покупателя, так как банк не бронирует деньги за квартиру под погашение долга по кредиту.

Простыми словами в банке предлагают: гасите сначала кредит, а потом проводите с квартирой все операции, какие захотите. Получается покупатель на свой страх и риск передает продавцу деньги, что бы тот погасил кредит, а сам ждет того момента, когда продавец снимет с квартиры обременение, подпишет договор купли-продажи и сдаст его на регистрации вместе с покупателем.

Страшно представить, что будет, если продавец передумает после погашения кредита продавать квартиру или с ним что-то случится.
Конечно же можно заранее составлять предварительные договора, заверять у нотариуса всевозможные обязательства, но в случае срыва сделки, добиваться своих денег придется лишь через суд. Можно только догадываться, насколько это будет эффективно и быстро.

Риски при покупке квартиры, оплаченной материнским капиталом

В отличие от ситуации с ипотечной квартирой, в данном случае мы не всегда сможем увидеть использование материнского капитала в процессе оплаты квартиры.
Например, продавец квартиры изначально приобрел свою квартиру по ипотеке. Затем погасил весь кредит или его часть, материнским капиталом.

В итоге, когда квартира будет полностью оплачена и обременение ипотеки будет снято, ни в каких правоустанавливающих документах это отражено не будет. Более того, ни Пенсионный фонд, ни банк не предоставит третьим лицам никакую информацию о том, использовался ли материнский капитал на погашение ипотеки по определённой квартире или нет. А это означает, что если продавец что-то скрывает, узнать об этом покупатель не сможет, если только не найдёт свидетелей или другую информацию, подтверждающую данный факт.

Поэтому если родители, использовавшие материнский капитал, забыли наделить собственностью своих детей и продали данную квартиру, то у будущего собственника могут возникнуть проблемы.

Проблемы эти очевидны: дети подрастут и возможно подадут в суд иск о том, что их права были нарушены.
Как результат, сделку могут признать недействительной. Каким образом будут возмещаться убытки добросовестных покупателей, это вопрос второй, но изначально суд будет «пилить» права на квартиру.