Что значит квартира с обременением?

В сфере недвижимости обременение обозначает ограничение определенных действий в распоряжении объектом. Виды обременений могут различаться и возникать на основании различных сделок, таких как рента с пожизненным содержанием, аренда, арест имущества, опека, доверительное управление, залог, сервитут.
Обременение может накладывать запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду и другие действия с квартирой.

Ипотека

Наиболее распространенным видом обременения является залог, который регистрируется при покупке квартиры в ипотеку. Гражданин, купивший квартиру с помощью кредитных средств, становится собственником квартиры, но не может полностью распоряжаться ею. Все виды ограничений прописаны в кредитном договоре. Самое главное ограничение в этом случае запрещает продавать квартиру без разрешения банка-кредитора. Данное обременение регистрируется наряду с правом собственности и записывается в ЕГРН, например, как «Залог в силу закона».

Использование материнского капитала

Не менее распространенным видом обременения является обязательство наделить собственностью членов семьи, на которых был предоставлен материнский (семейный) капитал. Обязательство возникает в тот момент, когда материнским капиталом оплачивается стоимость или часть стоимости квартиры. По закону все члены семьи должны быть наделены собственностью. Однако, если квартира приобретается в ипотеку, несовершеннолетние дети не могут быть сразу внесены в число собственников. В этом случае покупатель предоставляет в Пенсионный фонд нотариальное заявление о том, что обязуется наделить несовершеннолетних собственностью после выплаты кредита.

Риски при покупке «ипотечной квартиры»

Если вы хотите приобрести квартиру, находящуюся под залогом у банка, нужно понимать, что любые действия, связанные с отчуждением данной квартиры, возможны только при условии снятия обременения. Чтобы продавец мог продать вам квартиру, необходимо полностью оплатить его задолженность по кредиту, и только после этого возможно оформление права собственности на ваше имя.
Важно понять, каким образом будет происходить снятие обременения и оформление квартиры на покупателя. Изначально для погашения долга именно покупатель отдает свои деньги, при этом не становясь собственником. Схемы сделок с ипотечными квартирами различны и зависят от банка.
Обычно в банке предлагают погасить кредит, а затем проводить операции с квартирой. Получается, покупатель на свой страх и риск передает продавцу деньги, чтобы тот погасил кредит, и ждет момента, когда продавец снимет обременение, подпишет договор купли-продажи и зарегистрирует его вместе с покупателем.
Страшно представить, что будет, если продавец передумает после погашения кредита или с ним что-то случится. Конечно, можно заранее составить предварительные договоры и заверить у нотариуса обязательства, но в случае срыва сделки придется добиваться своих денег через суд.
Некоторые банки предлагают схемы, которые снижают риски для покупателя. Например, Сбербанк России до недавнего времени не предоставлял безопасной формы расчетов за ипотечную квартиру, но в 2023 году ситуация изменилась. Теперь покупатель может безопасно купить ипотечную квартиру даже на личные средства без ипотеки. Однако данная сделка доступна только через аккредитованные агентства недвижимости.

Риски при покупке квартиры, оплаченной материнским капиталом

В данном случае использование материнского капитала не всегда видно в процессе оплаты квартиры. Например, продавец мог изначально приобрести квартиру по ипотеке, затем погасить кредит или его часть материнским капиталом. Когда квартира полностью оплачена и обременение снято, упоминание о материнском капитале в правоустанавливающих документах отсутствует. Пенсионный фонд и банк не предоставляют третьим лицам информацию о том, использовался ли материнский капитал для погашения ипотеки по конкретной квартире. Если продавец скрывает этот факт, покупатель не сможет узнать об этом, если не найдет свидетелей или другую подтверждающую информацию.
Если родители, использовавшие материнский капитал, забыли наделить собственностью своих детей и продали квартиру, у будущего собственника могут возникнуть проблемы. Дети подрастут и могут подать иск в суд, утверждая, что их права были нарушены. В результате сделку могут признать недействительной. Суд будет защищать права обманутых детей, и вопрос о возмещении убытков добросовестным покупателям будет рассматриваться отдельно.

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Пишите в мессенджеры:
Телеграм https://t.me/Sergey_Zavodskih
Почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Сайт: https://квартира-зеленоград.рф/
Канал на Ютуб https://www.youtube.com/@sergey_zavodskih