Что значит квартира с обременением?

Выбирая себе квартиру, покупатель может столкнуться с документами, где указаны обременения на квартиру.
В отношении недвижимости, слово обременение, обозначает ограничение определенных действий в распоряжении объектом.

Виды обременений могут различаться и возникать на основании определенных сделок (рента с пожизненным содержанием, аренда, арест имущества, опека, доверительное управление, залог, сервитут).

Обременение может накладывать запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду и другие действия с имеющейся квартирой.

Ипотека

Наиболее распространенным видом обременения является залог, который регистрируется при покупке квартиры в ипотеку.
Гражданин, купивший квартиру с помощью кредитных средств, становится собственником квартиры, но в полном объеме не может ее распоряжаться. Все виды ограничений прописаны в кредитном договоре.
Самое главное ограничение в этом случае, запрещает продавать квартиру без разрешения банка-кредитора.
Данное обременение проходит регистрацию наравне с регистрацией права собственности и записывается в ЕГРН, например, как «Залог в силу закона».

Использование материнского капитала

Не менее распространённым видом обременения, является обязательство наделить собственностью членов семьи, которой был предоставлен материнский (семейный) капитал.
Обязательство возникает в тот момент, когда материнским капиталом оплачивается стоимость или часть стоимости квартиры.
По закону все члены семьи должны быть наделены собственностью. Но в виду того, что при покупке квартиры в ипотеку несовершеннолетние дети, благодаря рождению которых был выдан маткапитал, не могут быть сразу внесены в число собственников, покупатель предоставляет в Пенсионный фонд нотариальное заявление о том, что обязуется наделить несовершеннолетних собственностью после выплаты кредита.

Риски при покупке «ипотечной квартиры»

Если вы хотите приобрести квартиру, которая находится под залогом у банка, то необходимо понимать, что любые действия связанные с отчуждением данной квартиры возможны при условии снятия обременения. В этом случае, чтобы продавец смог продать вам квартиру, необходимо полностью оплатить его задолженность по кредиту, и уже потом возможна регистрация права на ваше имя.

Именно на этом этапе нужно разобраться, каким образом технически будет происходить снятие обременение и оформление квартиры на покупателя. Ведь изначально на погашения долга именно покупатель отдает свои деньги, при этом, не становясь еще собственником.
Нужно отметить, что схемы сделок с ипотечными квартирами довольно разные и зависят от самого банка.

Простыми словами в банке предлагают: гасите сначала кредит, а потом проводите с квартирой все операции, какие захотите. Получается покупатель на свой страх и риск передает продавцу деньги, что бы тот погасил кредит, а сам ждет того момента, когда продавец снимет с квартиры обременение, подпишет договор купли-продажи и сдаст его на регистрации вместе с покупателем.

Страшно представить, что будет, если продавец передумает после погашения кредита продавать квартиру или с ним что-то случится.
Конечно же можно заранее составлять предварительные договора, заверять у нотариуса всевозможные обязательства, но в случае срыва сделки, добиваться своих денег придется лишь через суд. Можно только догадываться, насколько это будет эффективно и быстро.

Однако некоторые банки предлагают схемы проведения сделок с ипотечными квартирами, которые ощутимо снижаю риски для покупателя. К примеру, в Сбербанке России до недавнего времени процесс продажи ипотечной квартиры был довольно рискованный для покупателя, так как банк не предоставлял безопасной формы расчетов за ипотечную квартиру. Но в 2023 году ситуация изменилась. Теперь покупатель может купить ипотечную квартиру от Сбербанка вполне безопасно даже на личные средства без ипотеки. Однако данная сделка относительно сложна, и предоставляется в качестве пилотного партнера полка только через партнёров Сбербанка, т.е. через аккредитованные агентства недвижимости. 

Риски при покупке квартиры, оплаченной материнским капиталом

В отличие от ситуации с ипотечной квартирой, в данном случае мы не всегда сможем увидеть использование материнского капитала в процессе оплаты квартиры.
Например, продавец квартиры изначально приобрел свою квартиру по ипотеке. Затем погасил весь кредит или его часть, материнским капиталом.

В итоге, когда квартира будет полностью оплачена и обременение ипотеки будет снято, ни в каких правоустанавливающих документах упоминание про маткапитал отражено не будет. Более того, ни Пенсионный фонд, ни банк не предоставит третьим лицам никакую информацию о том, использовался ли материнский капитал на погашение ипотеки по определённой квартире или нет. А это означает, что если продавец что-то скрывает, узнать об этом покупатель втайне от продавца квартиры, не сможет, если только не найдёт свидетелей или другую информацию, подтверждающую данный факт.

Поэтому если родители, использовавшие материнский капитал, забыли наделить собственностью своих детей и продали данную квартиру, то у будущего собственника могут возникнуть проблемы.

Проблемы эти очевидны: дети подрастут и возможно подадут в суд иск о том, что их права были нарушены.
Как результат, сделку могут признать недействительной. Каким образом будут возмещаться убытки добросовестных покупателей, это вопрос второй, но изначально суд будет защищать права обманутых детей.

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Пишите в мессенджеры:
Телеграм https://t.me/Sergey_Zavodskih
Почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Сайт: https://квартира-зеленоград.рф/
Канал на Ютуб https://www.youtube.com/@sergey_zavodskih