город Зеленоград
ПН-ВС
10.00-20.00
Заказать услугу
риэлторские услуги
+7 (495) 766-92-67
риэлторские услуги
+7 (495) 766-92-67
Продажа, покупка, обмен квартир
Консультации по недвижимости
г. ЗЕЛЕНОГРАД   

Можно ли купить квартиру, которая в ипотеке?

24.08.2020
В будущем на рынке жилья все больше и больше будут выставляться на продажу ипотечные квартиры.
Связано это с большой «закредитованностью» граждан.
Острая необходимость в жилье и относительная доступность ипотеки способствуют массовому приобретению квартир в кредит.
Однако далеко не все заемщики впоследствии имеют возможность исправно выплачивать ипотеку.
Кто-то просто перестает вносить ежемесячные взносы и банк по суду изымает квартиру.
Но есть и те собственники, которые на опережение выставляют свои ипотечные квартиры на продажу, чтобы максимально выиграть в деньгах.

Не редко подобные квартиры могут продаваться на более выгодных условиях для покупателя. Причина проста – покупатели стараются обходить стороной залоговые квартиры и поэтому продавцы снижают цены, чтобы ускорить продажу.

Не смотря на это, у продавцов квартир не редко возникают вопросы: почему ипотечная квартира должна быть дешевле? Какая разница ипотечная она или не ипотечная? Банк контролирует сделку и в итоге покупатель оформляет безопасно на себя квартиру.

Но здесь сам рынок показывает, что разница есть. Спрос в основном имеют те квартиры, у которых нет никаких обременений. А ипотечная квартира имеет обременение: ипотеку в силу закона.
И если кто-то думает, что при покупке ипотечной квартиры, сделка не имеет абсолютно ни каких рисков – то это не так.

Дело в том, что например, при обычной сделке механизм взаиморасчетов работает так, чтобы продавец получил деньги лишь после того, как покупатель станет собственником квартиры.

Но при ипотечной сделке этого не достаточно. Нужно не только чтобы покупатель стал собственником ипотечной квартиры, но и чтобы продавец снял свое обременение деньгами, которые получил от покупателя своей квартиры.

Никаких автоматических операций, по снятию обременения после оплаты квартиры пока нет. В таких случаях пока нужна воля продавца.

Чтобы не сгущать краски, скажу, что сегодня подобные сделки проходят вполне успешно. К ним естественно тщательно подготавливаются и контролируют весь процесс.

Для этого покупатель или его представитель проводят переговоры с продавцом ипотечной квартиры, выясняют, насколько он настроен на сделку, насколько порядочен и адекватен. Потому что это важные факторы.
Далее отрабатывают схему сделки, правильно составляют и подготавливают другие документы.

Риски при покупке ипотечной квартиры

Ведь в чем смысл подобной безопасной сделки? Главное чтобы в момент, когда продавец получил деньги от продажи квартиры, не случилось ни чего такого, что могло бы препятствовать, ему погасить кредит и снять обременение по квартире, при условии, что эта квартира станет (или уже стала) собственностью покупателя.

Определение немного запутано, потому,что при покупке ипотечной квартиры на данный момент существует два основных способа проведения сделки.

Первый наиболее рискованный способ, когда покупатель сначала передает деньги продавцу квартиры, чтобы тот погасил долг по ипотеке, затем снял обременение и уже, потом подписал договор купли-продажи квартиры. Причем продавец должен подписать этот договор на оговоренных ранее условиях и подать документы на регистрацию.

И здесь очень важно чтобы в процессе регистрации продавец не передумал продавать квартиру или с ним самим ничего не случилось, потому что регистрацию можно приостановить даже после того, как документы отправлены в Росреестр.
Да, конечно, от продавца квартиры можно требовать расписку, заключать с ним предварительный договор. Но в случае если покупатель оплатит квартиру и в итоге не дождется регистрации или снятия обременения, у него, скорее всего, возникнут проблемы с возвратом денег. Хотя на руках и останутся расписки и другие бумаги.

Поэтому чаще прибегают ко второму способу. Схематично это выглядит так: с разрешения банка покупатель приобретает квартиру с обременением, а после регистрации права, продавец полученными деньгами или частью из них, оплачивает долг по кредиту и снимает залог.
Здесь так же важно чтобы продавец снял обременение, иначе покупатель станет собственником квартиры, которая будет под «чужим» залогом.

Несомненно, подобные сделки тщательно подготавливаются, банки в таких случаях стараются содействовать тому, чтобы обременение было снято теми деньгами, которые оплатил покупатель. Но всегда имеет место человеческий фактор.

И дело не только в мошенничестве.
У продавца, например, могут возникнуть проблемы со здоровьем, или у него возникнет внезапно какая-нибудь критическая ситуация в жизни, когда нужны большие деньги и он не будет гасить долг, а пустит деньги на какие-то свои другие цели. Ну, например, с его очень близким и дорогим человеком случилось несчастье и нужны крупные деньги, скажем на операцию. Можно ли будет его отговорить, не тратить деньги на спасение близкого родственника? Можно ли будет такого продавца заставить выполнить свое обязательство перед покупателем квартиры? Будет ли бывший собственник снимать обременение по квартире, которая уже для него по сути уже не играет никакой роли?

Я не хочу сказать, что сплошь и рядом происходят срывы сделок, и покупатели постоянно страдают от подобных форс-мажоров.
Приведённый пример - это лишь из ряда вон выходящая и вопиющая вероятность событий.

Но смысл в том, что в сделках с недвижимостью всегда есть подобные риски, и задача, как покупателя, так и продавца, максимально грамотно подготавливаться и проводить сделки с недвижимостью.

Читайте так же: 
Открытые базы для проверки квартиры и ее собственника
Кто такой добросовестный покупатель квартиры и как им стать?
Как правильно торговаться, покупая квартиру?
Консультация эксперта по недвижимости

СЕРГЕЙ ЗАВОДСКИХРиэлтор в Зеленограде
Партнер СБЕРБАНКА
Заказать звонок
Ваше имя
Ваш телефон*
Выбрать дату в календаре
Сгенерированное слово
обновить картинку