Можно ли купить квартиру, которая в ипотеке?

В будущем на рынке жилья все больше и больше будут выставляться на продажу ипотечные квартиры.
Связано это с большой «закредитованностью» граждан.
Острая необходимость в жилье и относительная доступность ипотеки способствуют массовому приобретению квартир в кредит.
Однако далеко не все заемщики впоследствии имеют возможность исправно выплачивать ипотеку.
Кто-то просто перестает вносить ежемесячные взносы и банк по суду изымает квартиру.
Но есть и те собственники, которые на опережение выставляют свои ипотечные квартиры на продажу, чтобы не доводить до суда и самостоятельно максимально выгодно продать квартиру. 
Хотя не все собственники выставляют в продажу ипотечные квартиры из-за несостоятельности платить по кредиту. Кто-то, например, хочет улучшить жилищные условия и купить другую квартиру. Поэтому, не дожидаясь погашения ипотеки, такой собственник продаёт сразу свою квартиру находящуюся еще в ипотеке.

Не редко подобные квартиры могут продаваться на более выгодных условиях для покупателя. Причина проста – покупатели стараются обходить стороной залоговые квартиры и поэтому продавцы снижают цены, чтобы ускорить продажу.

Не смотря на это, у продавцов квартир не редко возникают вопросы: почему ипотечная квартира должна быть дешевле? Какая разница -ипотечная квартира или не ипотечная? Банк контролирует сделку и в итоге покупатель оформляет безопасно на себя квартиру.

Но здесь сам рынок показывает, что разница есть. Спрос в основном имеют те квартиры, у которых нет никаких обременений. А ипотечная квартира имеет обременение: ипотеку в силу закона.
И если кто-то думает, что при покупке ипотечной квартиры, сделка не имеет абсолютно ни каких рисков – то это не так.

Дело в том, что например, при обычной сделке механизм денежных расчетов работает так, чтобы продавец получает деньги лишь после того, как покупатель станет собственником квартиры.

Но при ипотечной сделке этого не достаточно. Нужно не только чтобы покупатель стал собственником ипотечной квартиры, но и чтобы продавец снял свое обременение деньгами, которые получил от покупателя своей квартиры.

В некоторых банках автоматических операций, по снятию обременения после оплаты квартиры пока нет. В таких случаях нужна воля продавца.

Чтобы не сгущать краски, скажу, что сегодня подобные сделки могут проходить вполне успешно. К ним естественно тщательно подготавливаются и контролируют весь процесс.

Для этого покупатель или его представитель проводят переговоры с продавцом ипотечной квартиры, выясняют, насколько он настроен на сделку, насколько порядочен и адекватен. Потому что это важные факторы.
Далее отрабатывают схему сделки, правильно составляют и подготавливают другие документы.

Риски при покупке ипотечной квартиры

Ведь в чем смысл подобной безопасной сделки? Главное чтобы в момент, когда продавец получил деньги от продажи квартиры, не случилось ни чего такого, что могло бы препятствовать, ему погасить кредит и снять обременение по квартире, при условии, что эта квартира станет (или уже стала) собственностью покупателя.

Определение немного запутано, потому, что при покупке ипотечной квартиры на данный момент существует два основных способа проведения сделки.

Первый наиболее рискованный способ, когда покупатель сначала передает деньги продавцу квартиры, чтобы тот погасил долг по ипотеке, затем снял обременение и уже, потом подписал договор купли-продажи квартиры. Причем продавец должен подписать этот договор на оговоренных ранее условиях и подать документы на регистрацию.

И здесь очень важно чтобы в процессе регистрации продавец не передумал продавать квартиру или с ним самим ничего не случилось, потому что регистрацию можно приостановить даже после того, как документы отправлены в Росреестр.
Да, конечно, от продавца квартиры можно требовать расписку, заключать с ним предварительный договор. Но в случае если покупатель оплатит квартиру и в итоге не дождется регистрации или снятия обременения, у него, скорее всего, возникнут проблемы с возвратом денег. Хотя на руках и останутся расписки и другие бумаги.

Поэтому чаще прибегают к другому способу. Схематично это выглядит так: с разрешения банка покупатель приобретает квартиру с обременением, а после регистрации права, продавец полученными деньгами или частью из них, оплачивает долг по кредиту и снимает залог.
Здесь так же важно чтобы продавец снял обременение, иначе покупатель станет собственником квартиры, которая будет под «чужим» залогом.

Есть еще дополнительный вариант покупки ипотечной квартиры в Сбербанке, когда у покупатель расплачивается личными денежными средствами.
В этом случае проводится более сложная схема сделки, где используется аккредитив с трансферацией. 
Однако подобная опция пока доступна только партнёрам банка (аккредитованные агентства недвижимости и эксперты по недвижимости).

Несомненно, подобные сделки тщательно подготавливаются, банки в таких случаях стараются содействовать тому, чтобы обременение было снято теми деньгами, которые оплатил покупатель. Но в любом случае нужно учитывать человеческий фактор и непредвиденные ситуации, что требует внимательного сопровождения сделки.  

Читайте так же: 
Открытые базы для проверки квартиры и ее собственника
Кто такой добросовестный покупатель квартиры и как им стать?
Как правильно торговаться, покупая квартиру?
Консультация эксперта по недвижимости