Как узнать рыночную стоимость квартиры?

Нередко собственники квартир обращаются в агентства недвижимости и спрашивают по телефону – сколько стоит моя квартира? Да, конечно, при этом они сообщают площадь квартиры, этаж, описывают состояние помещений и т.д. В таких случаях собственники квартир, скорее всего, предполагают, что существует какая-то определенная цена одного квадратного метра. По их мнению, риэлтор может быстро сориентироваться по стоимости и рассчитать полную цену квартиры, пусть даже с небольшим расхождением.

Однако не все знают, что вполне схожие по описанию квартиры могут различаться в цене на достаточно крупные суммы. Это может быть и полмиллиона, и миллион рублей и даже больше.

И поэтому в результате «телефонных оценок» некоторые собственники квартир удивляются - почему им называют сильно расплывчатую стоимость? Неужели нельзя было оценить квартиру более точно?

Но давайте рассмотрим несколько примеров, которые показывают, почему две одинаковые по площади квартиры могут отличаться в цене.

Нужно сказать, что на цену влияют не только какие-то неизменные параметры самой квартиры. Ее стоимость так же зависит от различных ситуаций, как на самом рынке жилья, так и в других сферах деятельности, которые внешне вроде бы не связаны с недвижимостью.

Поэтому сначала перечислим наиболее популярные факторы, влияющие на цену квартиры.

От чего зависит цена квартиры?

1.
Локация.
Это место на карте, где расположен сам дом. Даже в одном городе, при равных условиях, квартиры могут сильно отличаться в цене, если они расположены в разных районах.
2.
Расположение дома внутри района или другого населенного пункта.
Если окна квартиры выходят на дорогу - это одно. Если дом в тихом дворе - это совсем другое. Практически все покупатели любят тишину и не приветствуют за окном шумные улицы.
Поэтому в зависимости от этого спрос на квартиру будет так же разный. А значит, и цена будет отличаться.
3.
Тип дома, год постройки, состояние.
Это один из важных параметров. Потому что, чем новее и современнее дом, тем большей популярностью пользуется квартира, если, конечно, сам дом не имеет историческую ценность. Поэтому за «новое жилье» покупатели готовы переплачивать.
4.
Состояние подъезда.
Этот фактор так же влияет на спрос, потому что, в большей степени отражает социальный уровень соседей. Поэтому если подъезд прокурен, стены исписаны, на этажах мусор – то такую квартиру купят значительно дешевле. Именно по этой причине я всегда рекомендую продавцам не лениться и наводить порядок в подъезде перед показами квартир.
Так же нужно учитывать, что сейчас покупатели очень часто не едут на лифте, а специально идут пешком по этажам, чтобы посмотреть состояние подъезда.
5.
Этаж квартиры.
Квартиры на средних этажах чаще пользуются спросом. Поэтому продавцам крайних этажей иногда приходится снижать цену, чтобы продать быстрее. Хотя если повезет, то можно найти покупателя, который специально ищет, например последний и первый этаж.
6.
Состояние квартиры.
Это достаточно дискуссионный вопрос. Квартира с качественным ремонтом при равных остальных условиях, как правило, дороже квартиры с типовым ремонтом. Потому что во всех квартирах, у которых так называемое «среднее» или «жилое» состояние, нужно все равно полностью делать ремонт. Поэтому покупатель всегда рассчитывает, сколько ему придется истратить на ремонт. Чем меньше вложений – тем больше он может заплатить за квартиру.
Однако не всегда продавец и покупатель приходят к единой оценке ремонта.
7.
Документы на квартиру.
Данный вопрос иногда вообще не понятен продавцам. Мол, какая разница какие документы?
На самом деле для покупателя квартиры очень важно, какое основание права у квартиры. То ли это приватизация, то ли это договор купли-продажи с множеством переходов прав, то ли это свежее наследство, то ли это давнишнее наследство. А может это купля-продажа с наследственной историей. И в итоге все это отражается на цене. Квартиру с рискованными документами обходят стороной, в связи, с чем продавцу приходится продавать ее дешевле.
8.
Тип сделки.
Это условия, на которых продавец продает квартиру. Например, если продавец просто продает квартиру и сразу получает деньги – это одно. А если у продавца разъезд, да еще в его цепочке ипотека, плюс у какого-то звена опека и еще какие-нибудь сложности, то все это также влияет на спрос. Покупатели не хотят ввязываться в сложные сделки, и поэтому приходится предлагать им различные скидки.

Можно еще долго перечислять существующие факторы, влияющие на цену квартиры. Это и возраст собственников, и планировки квартир, наличие балконов, особенности инфраструктуры, транспорта, экологи и многое другое.

Более того, так же есть вещи, которые могут неожиданно изменить цену продаваемой квартиры в самом процессе продажи.

Например, мы продаем квартиру, и подобных квартир в нашем районе практически нет. У нас уже идут просмотры, кто-то уже торгуется и готов даже внести аванс. Но вдруг в продаже появляется еще пара подобных квартир в соседних домах. В этом случае конкуренция увеличивается, и покупатели начнут уже активнее торговаться и выбирать того продавца, кто больше даст торг.

Как узнать рыночную стоимость квартиры по адресу?

Не редко продавцы или покупатели квартир хотят узнать рыночную стоимость квартиры в режиме онлайн по ее адресу.

Существуют различные интернет сервисы (квартирные калькуляторы), которые позволяют, казалось бы, в очень комфортных условиях, не выходя из дома оценить квартиру.
Однако даже такие калькуляторы требуют для оценки квартиры дополнительную информацию, касающуюся площади оцениваемой квартиры, количества комнат, состояния квартиры и др.

Поэтому определение стоимости квартиры лишь только по адресу, даст огромный разброс в цене. Например, от 3 000 000р. до 15 000 000р.
Ведь в этот диапазон будут входить квартиры различной площади, различного количества комнат, на разных этажах, в домах разной ликвидности и т.д.

Как самому определить стоимость квартиры?

И так подводя итоги, мы можем сказать, что в совокупности, каждая особенность квартиры делает ее достаточно уникальной. Поэтому оценить квартиру за пятнадцать минут и, тем более по телефону просто невозможно. С таким успехом можно просто зайти на доску объявлений и вычислить среднюю температуру по больнице.

Нужно всегда учитывать, что если оценка квартиры проходит в автоматическом режиме и в течение короткого времени, то подобная оценка будет сильно «размыта».

К примеру, если мы обратимся в сертифицированную оценочную компанию, то для оценки им понадобится два-три дня. Более того, для этого специалист должен выехать на объект, изучить квартиру и получить копии документов на квартиру. И только после этого компания будет проводить оценку.

Подобным образом действуют и риэлторы. Им нужно полностью изучить квартиру, сравнить ее с предыдущими сделками, проанализировать сегодняшний рынок и сделать прогноз.

Поэтому приступая к оценке квартиры, необходимо определить хотя бы приблизительную среднюю стоимость квартиры. Для этого придется изучить цены подобных квартир на досках объявлений. Так же можно воспользоваться онлайн калькуляторами. Важно чтобы эти квартиры были аналогичные и располагались в одном районе. Затем можно откорректировать цену по чек-листу, исходя из факторов, влияющих на стоимость.

Как правило, в начале продажи многие выставляют квартиру несколько дороже, чтобы убедиться, что не продешевили. И это я считаю вполне оправдано.

В итоге, если вы продаёте квартиру, то ее более точную стоимость можно определить только в процессе продажи. Это будет видно по реакции рынка, т.е. по количеству просмотров квартиры и по предложениям от покупателей.

Читайте так же:
Статьи на тему сделок с недвижимостью
Кто такой добросовестный покупатель квартиры и как им стать?
Консультация профессионального риэлтора