Как продать долю в квартире?

Разъезды и обмены квартир частое явление. И причины могут быть разные: улучшение жилищных условий, желание жить отдельно, уменьшить площадь и получить доплату и т.д. Однако если квартира принадлежит одному собственнику, то этот вопрос решается несколько легче, чем, в случае если у объекта недвижимости несколько хозяев и квартира находится в долевой собственности.

Проблема, как правило, заключается в отсутствии договоренности в финансовом вопросе или в мотивации.
В первом случае, определенные участники долевой собственности могут быть против тех цен за их долю, которые предлагает сегодняшний вторичный рынок.

Например, сегодня (на 2017 г.) в Зеленограде средняя стоимость типовой 2 комнатной квартиры находится в промежутке от 5 000 000 р. до 5 300 000 р. Допустим, в этой квартире есть два сособственника, каждый из которых имеет по 1/2 доли. Оба они хотели бы продать квартиру целиком и разъехаться: каждый в однокомнатную квартиру. Но у одного есть возможность, продать свою долю по рыночной цене, получить примерно 2 500 000 р. и доплатить нужную сумму, чтобы купить среднюю типовую «однушку», а у другого нет доплаты. То есть другой участник долевой собственности, у которого материальные трудности, будет не согласен продавать свою долю за указанную сумму. Он может потребовать больше за свою долю, скажем 3 000 000 р. и более.
Второму сособственнику это может быть не выгодно и начнутся споры, в процессе которых зародится идея продавать доли по отдельности.

В другом случае спор между сособственниками может возникнуть не из-за денег, а из-за нежелания вообще продавать или менять квартиру.

Как правило, из-за подобных расхождений во взглядах, инициатор размена квартиры в итоге придет к выводу, что нужно отдельно продать свою долю. По его мнению, получив за нее вырученные средства, он уже без проблем сможет осуществить покупку нужной квартиры.
Нужно сказать, что продажа квартиры раздельно по долям, не самая хорошая идея. Результаты подобной продажи мы рассмотрим в следующем разделе статьи.

Почему продавать отдельно долю в квартире не эффективно?

Прежде, чем разобраться в особенностях продажи доли в квартире, необходимо взять во внимание одну важную деталь.
Даже если квартира состоит из двух одинаковых комнат и оформлена она на двух собственников, каждый из которых имеет по 1/2 доли в праве, это не предполагает, что определенная комната будет принадлежать какому-то определенному сособственнику.
Это означает, что в квартире, где есть долевая собственность вся площадь общая, и каждый собственник имеет свою долю в этой общей собственности. Если более формально выразиться, в каждой комнате каждый собственник имеет по 1/2 ее площади, так же, как и в каждой другой части помещения (кухня, санузел, прихожая, лоджия) каждый сособственник имеет свою долю, в соответствии с указанными значениями в документах.

На практике, если у одного участника долевой собственности доля меньше, чем у его сособственника, это никак не может ограничивать его в пользовании помещением. Проще говоря, он может спокойно перемещаться по всей квартире и пользоваться всеми ее частями и конструкциями.

Другое дело если комната в квартире оформлена, как выделенный объект. В таком случае в правоустанавливающих документах будет отмечено, что объектом собственности является не доля в праве, а именно комната, у которой есть свой номер и площадь, а так же свой технический паспорт. В этом случае только определенный собственник может ею распоряжаться по своему усмотрению и проникновение в данную комнату других лиц без согласия ее собственника, будет считаться нарушением закона.
Что нельзя сказать о квартире, где установлена долевая собственность, так как сама по себе доля, это некое обозначение части права, а не границ помещения.

Исходя из данной информации, уже можно понять, почему на комнату можно найти покупателя по рыночной цене, а вот продать долю по рыночной цене достаточно сложно или даже невозможно.

В целом продать отдельно долю в квартире в теории можно, но возникает вопрос, кто ее купит и за какую цену?

Определенно можно сказать, что стоимость подобного объекта недвижимости будет невелика. В разы меньше, чем стоила бы выделенная комната подобных размеров. Из этого так же можно мысленно представить портрет того, кто решится ее купить и для каких целей.

Продажа отдельной доли точно не будет выгодна ни для самого ее продавца, ни, скорее, для того, кто остается в квартире после продажи.

Как выгодно продать долю в квартире

Если продажа долей в квартире неизбежна, то для наиболее выгодного результата, любой профессиональный риэлтор  порекомендует реализовать квартиру целиком, справедливо разделив на сделке  вырученные средства между участниками долевой собственности. На этой же сделке используя доплату, можно приобрести взамен отдельную квартиру.

Чтобы грамотно провести сделку и решить жилищный вопрос каждого сособственника, специалист проведет экспертную оценку имеющейся квартиры, оценит стоимость других объектов, которые необходимо будет потом приобрести и предоставит некий проект по обмену.

Профессиональный обмен квартиры, позволит каждому сособственнику получить максимальную стоимость за свою долю, исходя из рыночных цен на полноценное жилье и переехать в новую квартиру на выгодных условиях.

В целом если у сособственника указанной выше 2-х комнатной квартиры нет личных средств для покупки отдельного жилья, то исходя из средних цен на квартиры в Зеленограде, он может обменять свою долю на однокомнатную квартиру, взяв ипотечный кредит. Выплаты могут составить от 10 000 до 15 000р. в месяц.  В зависимости от качества имеющегося и покупаемого жилья, доплата может отличаться, как в большую, так и в меньшую сторону.

Остались вопросы по недвижимости? Воспользуйтесь Консультацией по вопросам недвижимости 
или заходите на видеоканал в Ютуб "Консультации по недвижимости [Сергей Заводских]", где есть множество бесплатных видеороликов!