Одновременная продажа и покупка квартиры: Как успешно провести альтернативную сделку

В наше время одновременная продажа и покупка квартиры заменила популярный когда-то обмен жилья. Для опытных риэлторов преимущества этого подхода для самих же собственников жилья очевидны. Нет необходимости годами искать подходящий обмен, который устроит обе стороны. Более того, продавая и сразу же покупая квартиру, можно получить значительную выгоду на разнице в цене.

Основные задачи в этой операции включают три ключевых пункта:

• Найти наиболее выгодного покупателя на свою квартиру.
• Подобрать самую подходящую и недорогую квартиру взамен.
• Грамотно связать эти варианты предварительными соглашениями о купле-продаже, проверить покупаемую квартиру и провести сделку с использованием денежных расчетов.

Если рассматривать рынок недвижимости Зеленограда, то более половины сделок проходят в формате одновременной продажи и покупки квартиры, иногда выстраиваясь в цепочки из нескольких звеньев.
Этот формат сделки успешно применяется не только при покупке вторичной квартиры, но и при обмене на новостройку.

Поиск покупателя для своей квартиры

Основным источником поиска покупателей при продаже квартиры является реклама. Редко случаются ситуации, когда вашу квартиру сразу покупает знакомый или родственник. Для успешной продажи по выгодной цене и в короткие сроки необходимо определить реальный уровень цен на аналогичные объекты и организовать эффективное продвижение недвижимости на различных платформах.

Основные правила рекламы:

Легкий и структурированный текст:

- Что продаем?
- Где продаем?
- Краткие параметры.
- Преимущества.

Объективные фотографии:

- Показывают состояние квартиры, объем комнат и технические детали.
- Избегайте крупные планы фотографирования мебели, если она не продается вместе с квартирой.
- Прикрепляйте планировку квартиры.

Размещение на многочисленных интернет-платформах:

- Используйте как популярные, так и менее известные ресурсы.

Оценка недвижимости: Важно правильно оценить недвижимость. Объект, выставленный по завышенной цене, будет долго находиться в рекламе, привлекая внимание профессиональных игроков рынка, которые могут отслеживать рекламу и в дальнейшем пытаться сбить цену ниже рынка. 

Как провести одновременную продажу и покупку квартиры

Покупатель найден

В ходе успешной рекламной кампании вы обязательно получите звонки, просмотры квартиры и первые предложения о торге. Нужно признать, что редко встречается покупатель, который сразу заявит: «Мне понравилась ваша квартира! Я ее беру без торга!». Такое случается лишь на растущем рынке, на пике ажиотажа и то, если квартиры достаточно ликвидна. Чаще всего возникают вопросы: «Вы торгуетесь или нет?», «Сколько вы можете уступить?» или «У нас есть такая-то сумма. Вы согласны продать вашу квартиру за эти деньги?».
В каждом случае необходимо иметь свою стратегию торга и подготовиться заранее.

Логично изначально установить цену с учетом возможной скидки, чтобы потом, выдержав паузу, с пониманием уступить в цене. Также нужно определить объективный уровень предельной цены и четкие аргументы в невозможности дальнейшего снижения цены.

Грамотно проведенные переговоры позволят не только выгодно продать квартиру, но и расположить покупателя, благодаря чему сделка пройдет комфортно и без конфронтации. Почему это важно? Многие покупатели испытывают напряжение, расставаясь с деньгами, и у них возникает много опасений. Поэтому они всегда настроены критично.

Важно! Если покупатель предлагает невыгодные условия или значительный торг, нельзя эмоционально реагировать и спорить. Главное в такой ситуации — понять смысл предложения и спокойно предложить взять тайм-аут, так как в данный момент вы не готовы дать ответ.

Впоследствии, если покупатель «погорячился», он сам может перезвонить и предложить более выгодные условия. Ведь если ваша квартира ему действительно понравилась, он начнет волноваться, что ее купит кто-то другой.

Принятие предоплаты

Самый приятный момент для продавца и покупателя — это согласие на проведение сделки. Когда покупатель готов внести предоплату, кажется, что основная тяжесть свалилась с плеч. Однако впереди еще много работы.
Стоит отметить, что если квартиру продает сам собственник, покупатель, скорее всего, предложит задаток вместо аванса, и это имеет значительные различия. Принятие задатка обязывает продавца выйти на сделку в указанные сроки, иначе ему придется вернуть деньги в двойном размере.

Бывали случаи, когда клиенты, продавая квартиру самостоятельно, несколько раз выплачивали штрафы по задатку, но так и не смогли завершить сделку. Это происходило из-за неправильного расчета сроков поиска, проверки и бронирования новой квартиры, в результате чего они не укладывались по времени.

Поэтому, продавая свою квартиру, необходимо убедиться в реальных ценах, по которым можно быстро приобрести нужную вам квартиру. Часто бывает так, что, оценивая свою квартиру, продавец ориентируется на самые высокие цены аналогичных квартир, а при выборе нового жилья рассчитывает на самые низкие цены и считает их реальными. На практике оказывается, что квартиры по низким ценам либо не существуют в реальности (вместо них выставляются «утки»), либо имеют подозрительные документы, из-за чего их и продают намного дешевле.

Важно! На момент принятия задатка нужно четко представлять дальнейший ход действий: что именно вы будете покупать, по какой цене и в какие сроки.

Внесение предоплаты за квартиру

Юридическая экспертиза является ключевым этапом в процессе одновременной продажи и покупки квартиры. Для проверки недвижимости на наличие обременений, рисков, возможных наследников и других подводных камней рекомендуется обращаться к профессионалам. Эта сфера очень обширна и требует глубоких профильных знаний. Хотя в интернете можно найти много информации о проверке квартиры, не вся она является актуальной и точной, а при покупке недвижимости поверхностные знания недопустимы.

Когда вы изучили найденную квартиру и на предварительном этапе она не вызвала опасений, можно вносить аванс. В большинстве случаев квартиры продаются через агентства недвижимости. Если вас устраивает цена, сотрудничество с агентством упростит задачу, так как грамотные риэлторы заинтересованы в успешном завершении сделки и обеспечат её проведение без ошибок и с максимальным комфортом.

Тем не менее, возникает вопрос о внесении денег. В соглашениях об авансе/задатке обычно указываются сроки выхода на сделку. Если вы не успеете подписать договор купли-продажи в установленные сроки, вам могут не вернуть деньги. Таким образом, с одной стороны, у вас есть обязательства перед покупателем вашей квартиры, с другой — перед продавцом новой квартиры.

Важно, чтобы сроки этих соглашений совпадали, иначе может возникнуть ситуация, когда договор с покупателем вашей квартиры истечет раньше, чем договор с продавцом новой, или наоборот.

Выход на сделку

После преодоления сложного процесса координации всех этапов, наступает ответственный момент выхода на сделку. Для её успешного проведения требуется определенный опыт и знания, поскольку здесь есть свои нюансы.
Основные аспекты подобной сделки включают:

1. 
   Обеспечение беспрепятственной регистрации прав на обе квартиры. Важно гарантировать, что ваша продаваемая квартира будет зарегистрирована на нового собственника, а ваша будущая квартира успешно пройдет регистрацию на ваше имя. Нельзя допустить ситуации, когда ваша проданная квартира зарегистрирована, а на покупаемую отказано в регистрации прав. В таком случае продавец новой квартиры не получит деньги, квартира останется у него, а вы останетесь без денег и без квартиры.
   
2. 
   Тщательное изучение всех договоров купли-продажи. Внимательно проверяйте не только свой договор купли-продажи на покупаемую квартиру, но и все договоры в цепочке. Ошибки могут привести к нарушению синхронной регистрации прав всех квартир.
   
3. 
   Грамотное составление условий расчетов. Ошибки в этой процедуре могут привести к расторжению договора из-за неоплаты.
   

При проведении сделки нужно проявлять внимательность ко всем деталям: от подписания каждого документа до пересчета и проверки денежных средств.

Завершение сделки

После завершения альтернативной сделки, которая включает одновременную продажу и покупку квартиры, остается выполнить несколько важных технических действий:

1. Сдача документов на регистрацию. Все документы по обеим квартирам необходимо сдать на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Этот процесс может занять несколько дней, после чего документы нужно будет забрать.
2. Проверка купленной квартиры на отсутствие долгов по коммунальным платежам. Перед окончательным подписанием актов передачи следует убедиться, что в купленной квартире нет задолженностей по коммунальным услугам. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.
3. Подписание актов передачи. Необходимо подписать акты передачи с покупателем вашей бывшей квартиры и продавцом вашей новой квартиры. Этот документ подтверждает, что недвижимость передана в надлежащем состоянии и без претензий.

В данной статье рассмотрены основные этапы одновременной продажи и покупки квартиры. Важно помнить, что консультация со специалистом по недвижимости перед проведением такой сделки может существенно облегчить процесс и обеспечить его безопасность.

Преимущества обращения к профессиональному агентству недвижимости включают:

• Эффективное продвижение квартиры. Качественная реклама поможет быстрее найти покупателя на вашу квартиру.
• Организация и принятие предоплаты. Агентство или эксперт по недвижимости обеспечит безопасное принятие и внесение предоплаты.
• Ответственность за соблюдение сроков. Агентство возьмет на себя ответственность за своевременное выполнение всех этапов сделки.
• Юридическая экспертиза. Профессионалы проведут тщательную юридическую проверку покупаемой квартиры, что минимизирует риски.

Сотрудничество с профессиональной компанией позволит вам провести сделку максимально выгодно, безопасно и без лишних затрат времени и нервов.

Одновременная продажа и покупка квартиры — сложный процесс, требующий грамотного подхода и тщательной подготовки. Рекомендуется получить консультацию у специалиста по недвижимости, что даст значительные преимущества и обеспечит безопасное проведение сделки. Профессионалы помогут с рекламой, оценкой недвижимости, юридической экспертизой и организацией расчетов, гарантируя успешное завершение сделки.

Читайте так же:
Что такое предварительная проверка квартиры?
Какой будет налог, если я одновременно продаю и покупаю квартиру?
Консультация риэлтора по одновременной продаже и покупке квартиры