Советы о том, как продать и купить квартиру одновременно

Одновременная продажа и покупка квартиры в наше время заменяет многим популярный когда-то обмен жилья. Для опытных риэлторов преимущества одновременного проведения этих двух сделок абсолютно очевидны. Не нужно годами искать подходящий обмен, где другая сторона согласится с вашими условиями. Более того, продавая и сразу же покупая квартиру, можно получить ощутимую выгоду на разнице в цене.
Основными задачами в данной операции можно выделить три пункта:
- Найти наиболее выгодного покупателя на свою квартиру.
- Подобрать самую подходящую и недорогую квартиру взамен.
- Грамотно связать данные варианты предварительными соглашениями о купле-продаже, проверить покупаемую квартиру и провести сделку с использованием денежных взаиморасчетов.
Если конкретно рассмотреть рынок недвижимости Зеленограда, то более половины сделок проходят в формате одновременной продажи и покупки квартиры, выстраиваясь порой в цепочки из нескольких звеньев.
Подобный вариант сделки с успехом применяется не только при покупке вторичной квартиры, но и при обмене на новостройку.

Ищем покупателя на свою квартиру

Основным источником продажи квартиры, конечно же, является реклама. Достаточно редкими бывают случаи, когда вашу квартиру готов сразу купить знакомый или родственник. Более того, чтобы продать квартиру по наиболее выгодной цене и в короткие сроки, необходимо определить реальный уровень цен на подобные квартиры и организовать эффективное продвижение недвижимости на многих платформах.
О том, как писать тексты, подготавливать фотографии для рекламы и как их размещать, написано немало. Ограничимся самыми основными правилами:
1. Текст должен быть легко читаем и не должен утомлять. Отмечаем самые важные и привлекательные детали, используя ключевые фразы. Текст для рекламы лучше структурировать, т.е. группировать важную информацию по смыслу:
- Что продаем?
- Где продается?
- Краткие параметры
- В чем преимущество
2. Фотографии должны объективно передавать продаваемый объект. Если вы не планируете продавать мебель вместе с квартирой, не нужно фотографировать крупным планом диван или кухонный гарнитур. По фотографиям должно быть понятно состояние квартиры, объем комнат и другие технические детали, которые могут заинтересовать покупателей (окна, состояние пола, межкомнатные двери и др.). Иногда продавцы квартир забывают прикреплять планировку, и напрасно. Пока покупатель будет искать серию вашего дома в других источниках, чтобы посмотреть расположение комнат, он может забыть про вашу рекламу и наткнуться на более интересный вариант другой квартиры в интернете.
3. Размещать нужно на большом количестве интернет-сайтов, используя как наиболее популярные, так и менее известные ресурсы.
Важно! Занимаясь самостоятельно продажей квартиры, уделите внимание правильной оценке недвижимости. В противном случае объект, выставленный по завышенной цене, будет долго висеть в рекламе. Также сильно завышенная цена позволяет профессиональным игрокам рынка понять, что продает новичок, после чего им проще будет через какое-то время сбивать цену на вашу квартиру.

Нашелся тот, кто хочет купить вашу квартиру

В процессе успешной рекламной кампании обязательно будут звонки, просмотры квартиры и, конечно, первые предложения о торге. Нужно признать, что редко бывают случаи, когда покупатель говорит: «Мне понравилась ваша квартира! Я ее беру без торга!». Практически всегда возникает вопрос: «Вы торгуетесь или нет?», «Сколько вы можете уступить?» или «У нас есть такая-то сумма. Вы согласны продать вашу квартиру за эти деньги?».

В каждом случае необходимо иметь свою схему торга и подготовиться заранее. Логично изначально установить рекламируемую стоимость квартиры с учетом определенной скидки, чтобы потом, выдержав паузу, с пониманием уступить в цене. Также необходимо определить объективный уровень предельной цены и четкие аргументы в невозможности дальнейшего торга.

Грамотно проведенные переговоры позволят не только выгодно продать квартиру, но и расположить покупателя, благодаря чему сделка пройдет комфортно и без конфронтаций. Почему речь идет о напряжении покупателя в процессе сделки? Все просто – многим трудно расставаться с деньгами, и у них много опасений. Поэтому покупатели всегда настроены критично.

Важно! Если покупатель предлагает невыгодные условия или значительный торг, нельзя эмоционально реагировать и спорить. Главное в такой ситуации – понять смысл предложения и спокойно предложить взять тайм-аут, так как в данный момент вы не готовы дать ответ. Впоследствии, если покупатель «погорячился», он сам может перезвонить и предложить более выгодные условия. Ведь если ваша квартира ему действительно понравится, он начнет волноваться, что ее купит кто-то другой.

Принимаем предоплату

Наиболее приятный момент для продавца и покупателя — это согласие на проведение сделки. Когда покупатель готов внести предоплату, кажется, что основная тяжесть свалилась с плеч. Тем не менее, впереди еще много работы.

Нужно отметить, что если квартиру продает сам собственник, покупатель вряд ли будет использовать аванс для ее бронирования. Скорее всего, он предложит задаток, а это две большие разницы. В случае принятия задатка продавец квартиры обязуется выйти на сделку в указанные сроки, иначе придется вернуть деньги в двойном размере.

Не раз бывали случаи, когда в агентство недвижимости обращались клиенты, которые, самостоятельно продавая квартиру, уже пару раз выплатили штрафы по задатку, но так и не смогли выйти на сделку. Это происходит из-за неправильного расчета сроков поиска, проверки и бронирования новой квартиры. В результате они не уложились по времени.

Поэтому, продавая свою квартиру, необходимо убедиться, по каким ценам в реальности можно быстро купить нужную вам квартиру. Часто бывает, что, оценивая свою квартиру в интернете, продавец ориентируется на самые высокие уровни цен аналогичных квартир, но, прицениваясь к новому жилью, видит самые низкие цены и считает их реальными. На самом деле, в процессе подбора оказывается, что найденные квартиры по низким ценам просто не существуют или имеют подозрительные документы (из-за чего их и продают намного дешевле).

Важно! На момент принятия задатка нужно ясно представлять дальнейший ход действий: что именно вы будете покупать, по какой цене и в какие сроки.

Бронируем новую квартиру

Определиться с выбором квартиры в её физическом понимании для многих не представляет сложности, так как все знают, чего хотят. Однако и здесь нужно проявить находчивость. Например, не поленитесь прогуляться по этажам, чтобы получить представление о чистоплотности жильцов данного подъезда. Если вы поговорите у подъезда с бабушками, то сможете узнать полезную информацию о жильцах, а если повезет, то и о продавце и его соседях.

Полезно будет убедиться, что квартиру не заливают сверху. Новый отремонтированный потолок в квартире на фоне старой отделки может быть причиной для размышлений. Изучите состояние труб и сантехники. Важно понимать, что в квартире не было перепланировок. В противном случае при серьёзных нарушениях планировки могут возникнуть проблемы, включая сложности с последующей продажей квартиры.



Задаток за квартиру
Юридическая экспертиза занимает одну из главных позиций в сделке с одновременной продажей и покупкой квартиры. Поэтому для проверки квартиры на наличие обременений, рисков, появления наследников и других подводных камней лучше всего обращаться к профессионалам, так как эта тема очень обширная и требует профильного рассмотрения. В общих чертах о проверке квартиры также много написано в интернете. Однако не вся информация является актуальной и точной. Тем более в случае покупки квартиры недопустимы поверхностные знания.

Если вы уверены в безопасности приобретения данной квартиры, пора вносить предоплату. В большинстве случаев квартира продаётся через агентство недвижимости. Если вас устраивает цена, то сотрудничество с агентством принесёт пользу, хотя бы потому, что риэлторы заинтересованы в проведении сделки и сделают всё, чтобы сделка прошла без ошибок и максимально комфортно.

Однако тут возникает вопрос внесения денег. В договорах с агентством недвижимости также указываются сроки выхода на сделку, и если вы не успеете подписать договор купли-продажи квартиры в установленные сроки, вам могут не вернуть деньги. Таким образом, с одной стороны у вас ограничены сроки с покупателем вашей квартиры, с другой – с продавцами новой квартиры. Логично понять, что окончание данных соглашений должно совпадать. Другими словами, нельзя допустить, чтобы договор задатка с покупателем вашей квартиры закончился раньше, чем договор с продавцом, или наоборот.

Выход на сделку

Пройдя нелегкий путь состыковки звеньев в одной цепи, наступает волнительный момент выхода на сделку. Для проведения сделки также нужен определенный опыт и знания (к удивлению, здесь есть свои особенности).
Основными моментами подобной сделки являются:
1. Убедиться, что обе квартиры пройдут беспрепятственную регистрацию прав. Нельзя допустить, чтобы, например, ваша продаваемая квартира была зарегистрирована на нового собственника, а на вашу будущую квартиру отказали в регистрации права. В этом случае продавец новой квартиры не получит средства, квартира останется у него, а вы окажетесь в подвешенном состоянии: без денег и без квартиры.
2. Внимательно изучить не только свой договор купли-продажи на покупаемую квартиру, но и все договоры купли-продажи, участвующие в цепочке, так как из-за ошибок может быть нарушена синхронная регистрация прав всех квартир.
3. Грамотно составить условия взаиморасчетов. Ошибки в этой процедуре могут привести к расторжению договора по причине неоплаты.
Проводя сделку, необходимо быть внимательным ко всему: начиная с подписания любого документа и заканчивая пересчетом и проверкой денежных средств.

Завершение сделки

После проведения альтернативной сделки (именно так называется сделка с одновременной продажей и покупкой квартиры) остаётся ряд технических действий. Необходимо сдать документы по всем квартирам на регистрацию, через определенное время получить их обратно, проверить купленную квартиру на отсутствие долгов по коммунальным платежам и подписать акт передачи с покупателем вашей бывшей квартиры и продавцом новой квартиры.

В данной статье в общих чертах описано, как одновременно продать и купить квартиру. Также хочу порекомендовать перед проведением подобной сделки получить консультацию у специалиста по недвижимости, так как это даст некоторые преимущества. В большинстве случаев успешная компания сможет предложить наиболее выгодный, не затратный и безопасный способ проведения альтернативной сделки.

При подборе покупателя на вашу квартиру будет использоваться качественная реклама за счёт фирмы. Также будет организовано принятие и внесение предоплаты совершенно без рисков для вас. Всю ответственность за сохранность сделки в указанные сроки будет нести агентство недвижимости. Основным преимуществом является наиболее тщательная юридическая экспертиза покупаемой квартиры и грамотное проведение сделки.

Читайте так же:
Что такое предварительная проверка квартиры?
Какой будет налог, если я одновременно продаю и покупаю квартиру?
Консультация риэлтора по одновременной продаже и покупке квартиры