От чего зависит цена квартиры при продаже? Как дороже продать квартиру?

Канал "Заводских TV"

Почему не продаётся квартира или, как продать жильё дорого и быстро: полный разбор

Продажа квартиры — это не просто вывесить объявление и ждать покупателя. Это целый процесс, где каждая деталь имеет значение. От цены до поведения самого продавца.

Вы удивитесь, но любую квартиру можно продать, даже в плохом состоянии или с проблемными документами. Главное — правильная цена. Но если вы хотите продать за хорошую, близкую к рыночной цену — здесь уже нужно знание рынка, грамотная реклама, качественное описание и фото, а также умение общаться с покупателями.

Давайте разберёмся подробнее, от чего зависит цена квартиры и почему она может не продаваться.

Что такое продажа квартиры?

Продажа квартиры — это сделка, при которой право собственности переходит от одного человека к другому в обмен на денежную компенсацию. 

Юридически этот процесс оформляется через договор купли-продажи, в котором фиксируются все условия: стоимость, характеристики объекта, порядок передачи денег и самой недвижимости.

Но чтобы дойти до подписания этого документа, нужно найти покупателя, который готов купить вашу квартиру на ваших условиях — по вашей цене.

Многие считают, что главное — это цена. 
Это частично верно: если поставить цену сильно ниже рыночной, например, 4 млн вместо 10 млн, спрос будет огромным. 

Но на практике продавцы хотят получить максимально возможную сумму, а не «просто продать».
Поэтому важно понимать, какие факторы влияют на цену и как правильно представить свою квартиру на рынке.

От чего зависит цена квартиры при продаже?

Влияние разных факторов на стоимость недвижимости может быть разным, например — от 10% до 50% и больше. 
Рассмотрим основные из них:

1. Локация дома
Район играет колоссальную роль. Например:
• Квартира в центре города (например, 3-й микрорайон Зеленограда) стоит существенно дороже, чем аналогичная в удалённом районе (7-й микрорайон).
• В Москве — квартира рядом с метро Шелепиха дороже, чем у Алтуфьево, даже при одинаковой площади и планировке.
Разница может составлять от 50% до 100% и более.

2. Расположение дома
Два дома могут находиться рядом, но один — на первой линии у набережной, другой — во дворе. Разница в цене может достигать:
• до 30% и более в премиум-сегменте;
• до 15% в бюджетных вариантах.

3. Возраст дома
Дом, построенный в 1965 году, значительно дешевле новостройки. Разница может составлять 40–100% и более.

4. Планировка
Распашная двухкомнатная квартира стоит дороже, чем квартира с линейной планировкой. Разница: 10–25% .

5. Состояние интерьера
Состояние ремонта тоже влияет на цену. Однако важно помнить:
• Если квартира явно требует ремонта, её цена будет снижена.
• Но если ремонт немного лучше соседних предложений, это ещё не гарантирует повышения цены.
• Даже в элитном сегменте, если квартира в плохом состоянии, покупатель будет сравнивать с вариантами после ремонта.
Разница: 15–30%.

6. Документы

Чистые документы — это преимущество. Многие покупатели готовы переплатить за безопасность. Но есть и те, кто выбирает дешевле, даже если есть риски.

Примеры:
• Квартира куплена в ипотеку, доли детям не выделены.
• Прописаны третьи лица, которые требуют усилий на выписку.
• Квартира получена недавно по наследству.
Такие квартиры могут продаваться со скидкой от 10 до 50% в зависимости от сложности ситуации.

7. Поведение продавца
Многие не задумываются, но стиль общения с покупателями влияет на решение. Есть масса примеров:

• Продавец показывает равнодушие: «Я не тороплюсь продавать», хотя покупатель срочно нуждается в жилье.
• Говорит лишнее: «Не волнуйтесь, тут нет тараканов», тем самым вызывая подозрения.
• Показывает негатив: «Сосед алкоголик», вместо того чтобы акцентировать плюсы.

8. Реклама и охват
Правильная реклама — это не только про количество просмотров, но и про целевой эффект. Если вы создаёте объявление только на одном сайте (например, Avito), вы можете потерять потенциальных покупателей.

Почему?
• Самые выгодные покупатели часто живут в других регионах.
• Они ищут квартиры на разных площадках: Циан, Домклик, Яндекс Недвижимость, YouTube-обзоры, соцсети.

Идеальный охват: десятки сайтов, видеообзоры, статьи, социальные сети.

9. Качество рекламного материала
Как фотографии, так и текст объявления должны честно отражать реальное преимущество квартиры.
Стандартные объявления с 5 фото и невнятным описанием вызывают доверие меньше всего. А качественная "упаковка" квартиры может увеличить цену на 3–10% и выше.

10. Ситуация на рынке
Цены на жильё зависят от конъюнктуры:

• Бывают периоды роста, когда цены растут.
• Есть и падающие рынки, когда квартиры дешевеют.
• Также важна ситуация в конкретном районе: если одновременно выставлено много квартир, покупатели начинают активнее торговаться.

Почему моя квартира не продаётся?

Если вы уже давно выставили объявление, но никто не покупает — возможно, дело не только в цене. Возможно, вы:

• Неправильно выбрали каналы рекламы;
• Некачественно подготовили объявление или фото;
• Не учли особенности целевой аудитории;
• Слишком высокая планка для текущего рынка;
• Или вы сами, неосознанно, отталкиваете покупателей.

Как продать квартиру дорого и быстро?

1. Оцените реальную стоимость — обращайтесь к профессионалам, которые знают локальный рынок.
2. Подготовьте квартиру — даже минимальный косметический ремонт может сыграть большую роль.
3. Создайте качественное объявление — фото, текст, видео, описание инфраструктуры.
4. Разместите на всех площадках — не ограничивайтесь одним Avito или Циан.
5. Общайтесь с покупателями корректно — будьте открыты, но не чересчур эмоциональны.
6. Учитывайте сезонность и конъюнктуру рынка — иногда лучше подождать, чем сбрасывать цену.

Вывод

Цена вашей квартиры формируется не только площадью, но и вашим поведением, способом рекламы, юридической чистотой и даже тем, насколько удачно вы сможете рассказать историю своей недвижимости.

Продавать — можно научиться.
И если вы сейчас задаётесь вопросом: «Почему моя квартира не продаётся?» — возможно, пришло время пересмотреть подход.

Смотрите так же:
Сайт Сергея Заводских