Как узнать стоимость квартиры?

Канал "Заводских TV"

Конфликт ожиданий при продаже и покупке недвижимости: 4 подхода к оценке цены

Когда дело доходит до продажи или покупки квартиры, продавцы и покупатели часто оценивают стоимость объекта по-разному. Это создаёт конфликт интересов, так как обе стороны руководствуются различными критериями.

В этой статье разберём четыре ключевых подхода к оценке недвижимости, чтобы лучше понять, почему цены могут расходиться и как это учитывать для более успешной сделки.

1. Расходный метод

Для продавца важны затраты, понесённые на покупку и улучшение квартиры.
Например, продавец мог купить квартиру за $167,000 по курсу 30 рублей за доллар (около 5 млн рублей), а сейчас планирует продать её за те же $167,000, но по курсу 70 рублей — это уже 11,69 млн рублей.
Продавец также может учитывать упущенную выгоду в виде процентов по вкладу, если бы эти деньги работали на него.

Однако покупатель оценивает квартиру с точки зрения собственных вложений. Допустим, перед ним два варианта: квартира за 5 млн рублей с готовым ремонтом «под ключ» и квартира за 4,8 млн рублей в убитом состоянии.

Покупатель считает расходы на ремонт, и оказывается, что квартира за 4,8 млн обойдётся ему в итоге в 6 млн рублей. Таким образом, покупателю важны будущие затраты, а не то, сколько вложил продавец.

2. Доходный метод

Этот метод чаще применяется покупателями, рассматривающими недвижимость для коммерческого использования. Их интересует, сколько дохода принесёт объект — будь то аренда или перепродажа.

В таком случае покупатель анализирует будущие доходы и сопоставляет их с возможными расходами, чтобы понять, насколько выгодно инвестировать в эту недвижимость.

Кроме того, покупатели могут сравнивать выгоду от вложения в недвижимость с альтернативными инвестициями, например, в банковские вклады или фондовый рынок. Таким образом, здесь важна потенциальная доходность объекта.

3. Сравнительный метод

Этот подход основан на сравнении объекта с похожими предложениями на рынке. Однако, чтобы оценка была объективной, нужно сравнивать квартиры, похожие по типу, расположению, техническим характеристикам и классу.

Продавцы часто переоценивают свою недвижимость, считая её уникальной из-за личного опыта и вложенных средств. Например, продавец может утверждать, что его квартира лучше из-за хороших соседей, тихого района или дорогого ремонта.

Однако покупатель видит множество объектов и сравнивает их более трезво. Он может найти вариант лучше и дешевле, что ставит под сомнение ценность квартиры в глазах продавца.

Поэтому для успешной сделки важно объективно оценивать преимущества и недостатки недвижимости, а не только полагаться на эмоциональные аргументы.

4. Оценка новостроек: как застройщики формируют цену

Многих покупателей интересует, как застройщики формируют цены на новостройки. Стоимость материалов в строительстве новостройки в Москве может составлять около 20% от конечной цены объекта.

Однако в цену включаются многие другие расходы, не связанные напрямую со строительством, такие как маркетинг, управление проектом, прогнозирование спроса, инфраструктура и т.д.

Застройщики ориентируются на местоположение, инфраструктуру и планировки, а также учитывают класс жилья.
Например, "комфорт-класс" может быть сформирован не только за счёт реальных улучшений (более продуманные планировки, высокие потолки, современные фасады, эркеры, подземные паркинги, огороженные территории), но и благодаря грамотному маркетингу. В итоге граница между эконом- и комфорт-классом может быть весьма размытой.

Важно понимать, что цены в новостройках зависят от экономической ситуации, ипотечных ставок и господдержки. Застройщики могут пересматривать цены, предлагая скидки или рассрочки в случае изменения рыночной конъюнктуры.

Заключение

Конфликт оценок между продавцами и покупателями недвижимости — это естественное явление, так как обе стороны руководствуются разными подходами. Продавцы ориентируются на свои расходы и вложения, а покупатели — на будущие затраты или доходы.

Чтобы избежать недопонимания и заключить успешную сделку, важно подходить к оценке недвижимости объективно и учитывать все аспекты: расходы, доходы, релевантные сравнения и особенности рынка новостроек.

Для продавцов важно заранее подготовить аргументы, которые сделают вашу квартиру более привлекательной, а покупателям — трезво оценивать все расходы и сравнивать предложения по релевантным параметрам.

Сохраните мой канал Заводских TV чтобы не пропустить важные публикации!

Смотрите так же:

Узнайте, как выгодно покупать и продавать недвижимость, даже если раньше не умели!
Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.
Персональные консультации
Услуги в сфере недвижимости

Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/