Как передавать деньги за покупку квартиры?

Рано или поздно покупатели и продавцы квартир приходят к тому, что немаловажную роль в сделках с недвижимостью играют сами взаиморасчёты.
Нужно сказать, что на сегодняшний день на эту тему снято множество видеороликов и написано статей.
Но, не смотря на это, участники сделок все равно продолжают испытывать сложности с пониманием данного процесса. И причина, как всегда в деталях. У каждой сделки, у разных способов взаиморасчетов и, конечно же, у разных людей могут быть свои условия, свои особенности, свои ситуации. Поэтому в теории часто бывает все понятно, а на практике возникает путаница.

К сожалению здесь нельзя дать каких-то шаблонов, но можно понять саму суть взаиморасчетов.
Если, скажем покупатель, ясно будет понимать мехазим передачи денег, и разбираться в том, как вообще устроен данный процесс, ему будет легче детально подходить конкретно к своей ситуации.

Что мешает изначально правильно понимать процесс получения денег при продаже квартиры?

Причина ошибочного подхода к взаиморасчетам по сделке заключается в отсутствии опыта и знаний.
Изначально у граждан срабатывает только личная безопасность и личные интересы.
Именно поэтому покупатель предлагает передать деньги за квартиру продавцу лишь после окончания всей процедуры оформления квартиры.
Но продавцу такой вариант соответственно не подходит. Он не хочет отдавать свою квартиру не получив денег. Продавец предлагает сначала рассчитаться за квартиру, и лишь потом подавать документы в Росреестр.

Конечно, ничего плохого нет в том, что каждый хочет подстраховаться. Но смысл в том, что при таком подходе, как правило, стороны сделки заходят в тупик.
И вот именно в этот момент возникает необходимость привлечения, какой-то третьей стороны, чтобы помочь проконтролировать процесс взаиморасчетов.

Передать безопасно деньги за квартиру помогает банк

Я не раз встречал покупателей, которые удивлялись, зачем нужен банк при покупке квартиры? Это же лишние расходы!
Начинаешь спрашивать – а что вы предлагаете? И здесь начинается прежняя песня: «Давайте вы оформите квартиру на меня, а я и расписку напишу, и договор подпишу, и все деньги потом передам после оформления!».
Но продавец улыбается и говорит: «А давайте наоборот – утром деньги, а вечером стулья!».
Вот и поучается, что без банка никак не обойтись.

Но какую роль играет банк?
Схематично процесс выглядит так:
• Покупатель и продавец квартиры приходят в банк и говорят менеджеру: «Мы хотим заключить с банком договор о том, что покупатель передает вам на хранение деньги на определённый срок. Вы в течение определенного срока отдадите эти деньги продавцу квартиры, если тот принесет документы о том, что эта квартира перешла в собственность данного покупателя. А если продавец не принесёт такие документы в указанный срок, то банк должен вернуть эти деньги обратно покупателю».
• После этого покупатель и продавец приходят в назначенный день в банк на сделку, банк подготавливает договор для денежных взаиморасчетов, стороны сделки подписывают договор купли-продажи квартиры, затем банк, продавец и покупатель квартиры подписывают уже договор с банком и покупатель закладывает деньги.
• После этого стороны сделки подают документы на регистрацию.
• В случае успешной регистрации, продавец приходит с документами обратно в банк, предоставляет документы, свидетельствующие об успешном переходе права на покупателя квартиры и банк отдает продавцу деньги за проданную квартиру.

Схема проста. Но есть и ряд нюансов. Вот некоторые из них:
• Сторонам сделки нужно ясно понимать условия закладки и выемки денег.
• Нужно грамотно заполнять договор. Ошибок быть не должно, иначе могут быть проблемы с получением денег.
• Продавцу нужно понимать, какие реально он сможет предоставить документы, чтобы получить деньги. Так как если в условиях доступа напишут тот документ, которого у продавца не окажется, то деньги банк не выдаст.
• Очень внимательно нужно подходить к взаиморасчетам при альтернативных сделках, т.к. так сложнее контролировать получение и количество денег.

Каким способом нужно передавать деньги при покупке квартиры?

Банк может предложить, как минимум три основных вида взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью:
• Банковская ячейка
• Аккредитив
• Специальный банковский счет для безопасных взаиморасчетов.

У каждого инструмента свои отличия, свои плюсы и минусы для тех или иных ситуаций.
В вкратце их особенности заключаются в следующем:
• Банковская ячейка – Ее используют, если покупатель рассчитывается наличными деньгами. В этом случае продавцу нужно перед закладкой убедиться в подлинности денег и тщательно их пересчитать. На сегодняшний день стоимость ячейки на сделках с недвижимостью ощутимо выше, чем другие безналичные способы. Так же в виду усиления контроля по налогообложению при сделках с недвижимостью государством приветствуются безналичные прозрачные расчеты. Поэтому для соблюдения юридической чистоты, ячейки для покупателей квартиры не будут лучшим подтверждением добросовестности покупки квартиры. Тем не менее, в ряде случаев на сделке приходится использовать ячейки в виду особенности условий сделки.
• Аккредитив
Сам смысл повторяет принцип действия ячейки. Разница в том, что взаиморасчеты происходят безналичным способом. В этом случае деньги с личного счета покупателя перечисляются на аккредитив (вместо ячейки). Затем, когда продавец приносит в банк необходимые документы, деньги передаются продавцу не на руки, а на его личный счет.
• Специальный банковский счет для безопасных взаиморасчетов.
Этот способ похож на аккредитив, но в этом случае обслуживание происходит более комплексное. В этом случае банк сам отслеживает переход права собственности по квартире на имя покупателя и автоматически переводит деньги продавцу. Поэтому продавцу не нужно что-то предоставлять в банк.

А можно ли обойтись без ячеек и аккредитивов при покупке квартиры?

Нужно сказать, что в ряде случаев передача денег при покупке квартиры действительно может происходить без специальных счетов и депозитарных сейфов. Ведь это же все на усмотрения самих участников сделки. Может кто-то доверяет друг другу и не хочет усложнять сделку. В каких-то регионах традиционно принято перечислять деньги сразу на счет продавца. А где-то прибегают к услугам нотариуса.
Так же нужно понимать, что способ взаиморасчетов по купле-продаже квартиры пока не регламентирован на законодательном уровне. Все в руках самих покупателей и продавцов квартир.

Читайте так же: 
Статьи на тему новостроек
Статьи по про ипотеку
Статьи на тему сделок с недвижимостью
Открытые базы для проверки квартиры и ее собственника
Чек-лист покупателя новостройки
Консультация эксперта по недвижимости
Кто такой добросовестный покупатель квартиры и как им стать?