город Зеленоград
ПН-ВС
10.00-20.00
Закажите звонок
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
Продажа, покупка, обмен квартир
Консультации по недвижимости
г. ЗЕЛЕНОГРАД   

Что такое счет эскроу в долевом строительстве и, что будет с новостройками в 2020 году?

22.04.2020
В этой статье мы обсудим ситуацию по новостройкам в 2020 году. Мы поговорим о том, как сейчас их можно приобретать, какие есть риски и, как себя обезопасить при покупке первичного жилья.
Сама по себе тема новостроек достаточно объемная, но я постараюсь затронуть наиболее важные моменты и описать их доступным языком.

Мы разберем:
• Что изменилось при покупке новостроек?
• Как купить новостройку с использованием эскроу счета?
• Насколько эскроу счета надежны и могут ли они гарантировать безопасность покупателей новостройки?
• Как изменяться цены на квартиры в новостройках? Станет ли новое жилье доступнее?

Как раньше продавались новостройки?

И так, что было до изменений, касающихся покупки новостроек, которые окончательно вступили в силу 01 июля 2019г.?
Напомню, что с 90-х годов новостройки продавались посредством инвестирования денег покупателя в новостройку.
Т.е. на основании договора участия в долевом строительстве или как говорят: ДДУ.
В этом случае, по сути, покупатель покупает у застройщика бумагу, которая говорит о том, что если дом будет построен, то этот покупатель имеет право требовать некую площадь в определенном доме.

Другими словами застройщики собирали с покупателей деньги на строительство дома или жилого комплекса. Без этих денег тогда, ни один проект не мог быть осуществлен. А каждый покупатель становился участником этого бизнес проекта, т.е. дольщиком. Я думаю не нужно говорить о том, сколько обманутых дольщиков было на протяжении всего времени, начиная с 90-х годов.

В связи с этим, власти пытались навести порядок в этой сфере. Так в 2004 году вышел закон, касающийся долевого строительства, а в 2010 даже вышли поправки для ужесточения контроля над застройщиками.
Но это все, как говорится прописано лишь на бумаге.
А в реальности иногда попросту происходило так, что деньги дольщиков куда-то растрачивались или их не хватало на строительство. В результате застройщик банкротился или вообще организаторы стройки исчезали.
Как правило, вернуть все вложенные деньги было не реально, т.к. как не редко, мнимая стройка для этого и замораживалась, чтобы деньги не отдавать обратно покупателям.

Реформа ДДУ. Эскроу счета.

С 01 июля 2019 года все застройщики должны перейти на новую систему безопасного приобретения новостройки. Эта реформа проведена для того, чтобы застройщики не могли брать напрямую деньги от покупателей новостройки.

Давайте рассмотрим вопрос, что такое эскроу счета и, как все это работает.
Сначала покупатель выбирает новостройку и заключает с застройщиком так же договор участия в долевом строительстве.
Заметьте, что договоры ДДУ ни куда не исчезают. Но отличие новых ДДУ заключается в том, что теперь покупатель вносит деньги не самому застройщику – а банку. Об этом прописывается в договоре с застройщиком. Указанный банк в свою очередь является одновременно и посредником и гарантом сохранения денег.

И получается, что пока застройщик строит дом, деньги лежат в банке. Если застройщик достроил дом – он получает деньги покупателя, а покупатель готовую квартиру.
Если же вдруг застройщик обанкротится, то покупатель забирает деньги обратно.

Поэтому ЭСКРОУ СЧЕТ при покупке новостройки - это специальный счет в банке, на котором резервируются деньги покупателя новостройки. Это своеобразный инструмент взаиморасчетов.

Но у кого-то может возникнуть вопрос – на какие деньги застройщик будет строить дома?
Для этого мы сравним, как раньше финансировались стройки и, как будут финансироваться по новым правилам.

Финансирование новостроек

Ранее строительство финансировалась в основном из средств дольщиков.
К примеру, на 2018 год, картина была следующая:
Около 9% средств в новостройку вкладывали застройщики;
Около 17% застройщик брали в кредит у банков;
И остальная часть 74% денег вкладывали в стройку сами дольщики. Именно этими деньгами они и рисковали. Как видим сумма не малая.

Сейчас же при эскроу счетах картина прогнозируется примерно следующая:
Застройщики будут вкладывать в стройку около 10% собственных средств.
Остальные 90% денег, застройщики будут брать на строительство в кредит у банков.
А деньги покупателей в процессе стройки, как я уже сказал, будут лежать на счетах эскроу.

Кстати такие застройщики, как ПИК и ЭЛСЕР являются системообразующими и вообще освобождены от использования эскроу счетов. Т.е. они по-прежнему берут себе напрямую деньги дольщиков.
И в МИНСтрое ведутся разговоры, чтобы расширить этот список. В него будут входить порядка 10 таких застройщиков.
Но я думаю это не совсем правильно, т.к. скорее всего, возникнут какие-нибудь злоупотребления, монополия или что-то в этом роде. Скажем, квартиры этих привилегированных застройщиков будут дешевле или качественнее, поэтому в основном эти застройщики и убудут развиваться. Хотя если такие исключения вводятся на краткосрочный период (до полного перевода на эскорту счет), то возможно это и оправдано.

Банки - гаранты новостроек

Но вернемся к счетам эскроу. Как мы видим подобный инструмент покупки новостройки вполне безопаснее, чем был раньше. В Европе, например, это уже давно используется.
Но у многих возникнет сразу ряд вопросов, которые мы и разберем.

Что будет, если банк лопнет?
Несомненно, в теории вполне можно допустить, что с банком возникнут проблемы. К примеру, у банка отняли лицензию или он обанкротился.
Но здесь есть две детали.

Во-первых Центробанк подтверждает, что те банки которые выбраны для открытия счетов эскроу, являются надежными. Эти банки имеют рейтинг не ниже «ВВВ-».
«ВВВ-» - это в общих чертах, граница надежности банка – ниже уже идут банки с наличием рисков.
Т.е. подобный отбор намного уменьшает риски покупателей новостроек.

Так же нужно понимать, что те банки, которые кредитуют застройщика, являются более профессиональными инвесторами, по сравнению с обычными гражданами которые вкладывают в новостройку. Поэтому банки более тщательно подходят к выбору застройщиков.

А во вторых, счета эскроу, на которых будут лежать деньги покупателя новостройки, будут застрахованы до 10 000 000р. Гарантия компенсаций осуществляется агентством по страхованию вкладов. Это установлено Федеральным законом "О страховании вкладов в банках Российской Федерации".
Поэтому я думаю, для подавляющей части покупателей эта сумма вполне будет покрывать потери и являться дополнительной гарантией безопасности.

Ну а те дольщики, которые покупают квартиры дороже 10 000 000р. – должны так же понимать, что все инвестиции имеют риски и счета эскроу не отменяют бдительность.

Будут ли начисляться проценты на счетах эскроу?
Многие дольщики догадываются, что при покупке квартиры в строящемся доме, их деньги на счетах эскроу могут лежать годами. Поэтому волнует вопрос, если банк вернет деньги, будут ли начислены проценты?
Ответ – проценты не начисляются. Потому что счет эскроу - это не вклад. Это всего лишь инструмент безопасных взаиморасчетов. Так же, как скажем, аккредитив или ячейка при взаиморасчётах при покупке вторичной квартиры.

Статистика: много ли открыто счетов эскроу по ДДУ?

В целом сейчас около 70% застройщиков работают по старой схеме и лишь 30% продают квартиры по новой схеме со счетами эскроу. Полный переход должен произойти примерно в 2025 году.

Сейчас заключено около 60 000 ДДУ со счетами эскроу,
И есть даже случаи возврата средств, после срыва строительства. Но эта цифра мизерная в масштабах страны. Было всего раскрыто 4 500 счетов эскроу. По объему квартир - это плюс минус 3-4 современных больших дома.

И так я думаю, что в общих чертах картина по покупке новостройки ясна, поэтому разберем основные вопросы.

Основные вопросы по приобретение новостроек в 2020г.

1) Как сейчас продаются новостройки? – Новостройки реализуются, как по старым правилам на основании ДДУ, так и по-новому закону, с использованием счетов эскору.
2) Могу ли я выбрать свой банк для открытия счета эскроу при покупке новостройки? – Нет, банк уже выбран застройщиком и указан в ДДУ и в проектной декларации.
3) Если счет эскроу будет открыт в одном банке, могу ли я оформить ипотеку в другом банке? – Да конечно, застройщик может, например, работать с банком ВТБ, а покупатель может оформить ипотеку в Сбербанке.
4) Нужно ли покупателю новостройки оплачивать эскроу счет? – Нет, покупатель не оплачивает эскроу счет.
5) Какие основные риски есть сейчас при покупке новостройки? – Основных рисков можно выделить несколько:
• Покупая квартиру по старому ДДУ, покупатель рискует, что если застройщик обанкротится, то с возвратом уплаченных денег могут возникнуть трудности;
• Если купить новостройку по новым правилам, т.е. с использованием счета эскроу, то в случае проблемы с банком и потерей денег, Агентство по страхованию вкладов возвратит лишь 10 000 000р. Соответственно если квартира стоила дороже, то разница будет потеряна. Но это, как мы понимаем лучше, чем было раньше, когда скажем, застройщик банкротился или исчезал со всеми деньгами.
• Если при покупке новостройки по новому ДДУ застройщик сорвет стройку, покупатель заберет обратно деньги, но без каких либо процентов. Поэтому понятно, что такие деньги в какой-то степени обесценятся.

Безопасность при покупке новостройки
Но помимо рисков, конечно же, многие хотели бы узнать, как сейчас можно обезопаситься при покупке новостройки?
1) Первое правило, которое действовало и ранее: необходимо тщательно изучать застройщика и его документы;
2) Второе правило, если вы покупает новостройку с помощью счета эскроу, это изучить историю банка, его рейтинг, объем выполненной работы, а так же проверить застройщика по различным базам;

Цены на новостройки
И еще пару слов о стоимости квартир в новостройках.
Я уверен, что никто и никогда не сможет точно сказать, каким будет рынок жилья в будущем. Тем не менее, нужно обратить внимание на следующие детали.
Если государство будет поддерживать застройщиков и для них появится дешевая ипотека под 6,5%, то не исключено, что может возникнуть спрос на «первичку» и тогда возможно застройщики попытаются поднять цены на жилье.
Но это возможно будет в краткосрочной перспективе т.к. льготная ипотека будет действовать до 1 ноября, а значит, покроет срок одобрения всего лишь в три месяца до января 2021г.

Но если говорить о дальнейшей перспективе – то здесь можно только гадать. После полного перехода на счета эскроу, возможно застройщиков будет меньше. Возможно, будут работать лишь самые крупные и надёжные компании, которым будет уже легче диктовать свои цены. Но пока это все предположения.

Читайте так же:
Вырастут ли цены на квартиры в 2020 году?
Как выбрать и забронировать новостройку онлайн?
Чек лист покупателя новостройки

СЕРГЕЙ ЗАВОДСКИХРиэлтор в Зеленограде
Партнер СБЕРБАНКА
Заказать звонок
Ваше имя
Ваш телефон*
Выбрать дату в календаре
Сгенерированное слово
обновить картинку