Прогноз цен на недвижимость в 2021 году

В сегодняшней статье мы поговорим о рынке жилья, о льготной ипотеке, а так же затронем новостройки.
Наверно многим известно, что в этом году еще действует льготная ипотека, которая должна закончиться 01.07.2021 г.
Напомню, что льготная ипотека доступна:
1. Только гражданам Российской Федерации
2. Льготная ипотека действует только при покупке новостройки у застройщика или юрлица (кроме инвестиционных фондов и их УК). Т.е., скажем при покупке новостройки по переуступке у физлица или на покупку вторичного жилья эту ипотеку не выдадут.
3. Так же ипотеку по сниженной ставке можно оформить, если цена квартиры не превышает определенных значений. Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области это 12 000 000р., а для остальных регионов - 6 000 000р.
4. Первоначальный взнос из собственных средств должен быть не меньше 15% от стоимости квартиры.

Не смотря на то, что льготная ипотека распространяется на все регионы, в реальности она не используется в большом количестве городов, т.к. там попросту нет никаких новостроек, и ничего не строится.
Но в тех регионах, где все-таки идет строительство, для ряда покупателей квартир важно, будут ли продлевать льготную ипотеку или нет.

Среди чиновников ходят разговоры, что после 01.07.2021 года льготная ипотека все-таки будет продлена, но не для всех регионов. Продлевать господдержку необходимо, потому что льготная ипотека – это главный двигатель нацпроекта по строительству жилья.
Хотя имеют место и более пессимистичные мнения, что эту ипотеку не продлят. Но таких прогнозов на самом деле не так много.

Уже все обратили внимание на то, что за предыдущий 2020 г. из-за кризиса ключевая ставка планомерно падает.
Именно благодаря низкой ключевой ставке банки могут предлагать более дешевые кредиты.
(Ключ ставка – это стоимость фондирования, которая выделяется ЦБ и банки имея возможность привлекать дешевое фондирование могут предлагать населению дешевые кредиты).
Потребительские кредиты, к примеру, сейчас выдаются в среднем под 15%
Ипотека менее 8%.

Стоит ли рефинансировать ипотеку?

В связи с этим по сравнению с 2019 годом увеличилась доля рефинансирования.
Вообще аналитики советуют заемщикам активно проводить рефинансирование, если они ранее брали ипотеку под более высокий процент. Причина в том, что ждать более низких ставок смысла нет, т.к. ипотека, скорее всего, дешевле не будет.
У нас большое количество заемщиков в Сбербанке. Поэтому в виду того, что Сбербанк не снижает ставки на свои ранее оформленные ипотечные кредиты, для рефинансирования придется идти в другие банки.

Может показаться странным, почему ипотечные ставки для вторичного жилье выше, чем для новостроек, ведь при ипотеке вторичной квартиры банк получает в качестве залога реальную недвижимость. В случае с новостройкой, еще никакой квартиры нет и банк, по сути, рискует, кредитуя несуществующий объект.
Но это как раз связано с поддержкой строительной отрасли и с решением задач по увеличению объемов жилья. Для экономики страны, новостройки продавать выгоднее.

Тем не менее, при всей существующей государственной поддержке, новостройки уступают по объёму продаж.
70% ипотечных сделок все равно происходят на вторичном рынке.
Причина так же в том, что 80 % городов в стране не имеют новостроек.

Длительные сроки ипотечного кредитования

Сейчас граждане стали оформлять ипотеку на более длительные сроки.
Я думаю это связано с тем, что многие стали подстраховываться, уменьшать ежемесячную нагрузку. Т.е. пусть я дольше буду выплавить кредит, но меньше платить в месяц, чтобы можно было спокойно оплачивать и по возможности скапливать средства и досрочно частями гасить ипотеку.
Причем сейчас в этом плане очень удобно. В том же Сбербанке можно в режиме онлайн заплатить досрочно сумму и сразу уменьшить или погасить ипотеку.

Средняя сумма кредита

Но в ряде случаев заемщики оформляют кредит на большие сроки для других целей. Например для того чтобы взять максимально большую сумму. Хотя это может быть достаточно рискованно.

В среднем сейчас берут в кредит на покупку жилья около 2 500 000 р. Это больше, чем в прошлые годы и непосредственно связано с понижением ставок. Кстати самые большие ипотечные кредиты берут по статистике покупатели в возрасте от 40 -50 лет.
И тут получается такая вещь, что для покупателей особо радости нет в пониженной ставке, ведь, как только снизили ставки по ипотеке, то спрос на квартиры быстро увеличился, и цены сразу выросли.
И теперь приходится брать в кредит больше денег и соответственно больше выплачивать.

Поэтому в этом смысле если вы занимаетесь продажей квартиры – то низкая ставка рефинансирования и соответственно низкие ставки на ипотеку будут вам на руку. Потому что, как только условия для покупки квартир будут тяжелее для покупателей, спрос может упасть и соответственно покупателей будет меньше.

Всем ли одабривают ипотеку?

Исходя из низкой ипотечной ставки и наиболее высокой активности рынка по сравнению с прошлыми годами, можно предположить, что ипотека раздается налево и направо – и все граждане скоро будут в кредитах, что создаст ипотечный пузырь.
В реальности же сейчас становится все сложнее одобрить ипотеку. За прошлый год уровень одобрения упал на 10%. А в среднем из ста подавших заявку покупателей на ипотеку, одаривается примерно только 60 человек. Остальным банк отказывает в ипотеке по разным причинам.
Это может быть и недостаточный уровень зарплаты, и большая нагрузка от ранее взятых кредитов, и плохая кредитная история и т.д.
Хотя если сравнить с потребительскими кредитами, то там все держится более стабильно.

Перенасыщение рынка ипотечными квартирами

Так же есть много предположений на тему того, что скоро на рынок жилья выплеснется огромный объем ипотечных квартир находящихся в залоге у банка и рынок рухнет. Идея такова, что ипотеку оформили много людей, которые вскоре не смогут ее выплачивать.
Да действительно сейчас можно все чаще встретить квартиры, которые продаются, будучи еще под ипотекой. Но что интересно, их собственники далеко не всегда считают, что цена их квартиры должна быть ниже обычных квартир.
Я сам встречался с подобными продавцами, которые говорят покупателю, вы просто дайте нам скажем 2 000 000р., мы погасим кредит сначала, а потом продадим вам квартиру.
Понятно, что не все продавцы квартир в этом случае понимают рискованность своего предложения для покупателя. И поэтому я думаю далеко, не все покупатели соглашаются на эти условия.
Но в целом нужно отметить, что доля задолженностей по ипотеке достаточно низкая. Т.е. мало тех, кто оформил ипотеку и не выплачивает ее. Это связано с тем, что в части случаев кредиты выплачиваются без задержек, а в части случаев собственники таких квартир просто не дотягивают до судебных разбирательств, а вовремя продают квартиры.

Вырастут ли ставки по ипотеке?

Еще один важный вопрос, который волнует многих: могут ли ставки по ипотеке вырасти?
В принципе могут, например, если в виду падения спроса, цены на квартиры будут снижаться.
Но пока на данный момент потребность и соответственно, спрос на квартиры есть.
А вот объем квартир на первичном рынке - сокращается.
Суть в том что, как известно по новым правилам застройщики переходят на новый вид оплаты при продаже новостройки. Это эскроу счета. Все наверно уже знают, что такое эскроу счета и сделок с использованием этих эскроу счетов становится все больше.
По сути, половина сделок по продаже новостроек происходит именно таким образом.
С одной стороны покупателям так безопаснее, потому что в случае срыва строительства, деньги можно получить обратно и здесь решается проблема обманутых дольщиков. А вот с другой стороны для застройщиков это не всегда хорошо, потому что на строительство деньги нужно брать уже в кредит у тех же банков. И поэтому некоторые региональные застройщики просто сворачивают свою деятельность и уходят с этого рынка.

К тому же и сами банки меняют свою стратегию. В условиях кризиса банки прекращают кредитовать новостройки. Т.е. получается, по новому закону и с покупателей застройщики не могут брать деньги на строительство и кредиты банки не выдают.

Цены на недвижимость в 2021 году

Исходя из всего этого, есть мнение, что из-за падения объемов строительства, цены на квартиры могут вырасти.
Так же есть и еще некоторые явления, которые намекают о повышении цен на жилье:
- Это и материнский капитал на первого ребенка,
- Небольшое количество самих предложений на рынке жилья,
- Если ставки по ипотеке останутся низкими, цены на квартиры так же могут расти,
- Долларовая ценовая привлекательность со стороны иностранных инвесторов.

Хотя есть и причины считать, что цены на квартиры могут снизиться.
На это может повлиять:
- Падение доходов населения,
- Если ставки по ипотеке все-таки поднимутся,
- Если увеличится доля банков, которые откажутся кредитовать как заёмщиков ипотеки, так и застройщиков,
- Если банки увеличат, допустим, размер первоначального взноса,
- Если все-таки у покупателей начнутся проблемы с выплатой ипотеки,
- И другие кризисные явления, как внутренние, так и в мировом масштабе.
Все это так же может привести к стагнации.
Хотя может быть, что все будет оставаться, на одном месте.

Ну а нам с вами остается надеяться на лучшее, повышать свою грамотность в сфере недвижимости, чтобы мы в любых экономических условиях могли максимально правильно и выгодно проводить сделки с недвижимостью.

Читайте так же: 
Статьи на тему новостроек
Статьи по про ипотеку
Статьи на тему сделок с недвижимостью
Открытые базы для проверки квартиры и ее собственника
Чек-лист покупателя новостройки
Консультация эксперта по недвижимости
Кто такой добросовестный покупатель квартиры и как им стать?