КАК ПРАВИЛЬНО ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ 

Продажа доли имеет свои особенности и сложности. Случаи возникновения совместной собственности происходят в соответствии  с законом, предусматривающим ее образование. Подобная собственность может возникнуть на имущество нажитое супругами за период брака или на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 СК РФ, ст. 256, 257 ГК РФ).
В соответствии с п. 5 ст. 244 ГК, на общее имущество может быть установлена долевая собственность на основании соглашения участников совместной собственности или решения суда на их имущество в случае недостижения договоренности.  Каждый владелец своей доли имеет право распорядиться ею по своему усмотрению. В процессе распоряжения своим имуществом, в частности, отчуждения, собственнику продаваемой доли, как правило, не нужно получать согласие остальных участников общей долевой собственности, однако в соответствии с законом их необходимо уведомить о продаже.  Участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по отношению к постороннему лицу. Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ они могут приобрести продаваемое имущество по обозначенной цене и на равных условиях (исключением являются случаи продаж с публичных торгов).

УВЕДОМЛЕНИЕ О НАМЕРЕНИИ ПРОДАТЬ ДОЛЮ КВАРТИРЫ

Порядок уведомления других участников долевой собственности регулируется  п. 2 ст. 250 ГК РФ и гласит о необходимости отразить в письменном виде намерение продавца продать свою долю с указанием всех условий продажи, в том числе и цены объекта.   
Продавец имеет право продать свою долю любому лицу, в том случае, если остальные участники долевой собственности не приобретут данную долю в течение месяца с момента извещения или откажутся от приобретения. 
Уведомить участников долевой собственности о намерении продать свою долю, собственник может практически любым способом. Главное, что бы было зафиксировано время и сам факт извещения адресата. 
Наиболее популярным является нотариальное уведомление или извещение о намерении продать долю с помощью телеграммы отправленной самим продавцом. 
Уведомление с помощью телеграммы занимает меньше времени, чем уведомление через нотариуса. Телеграмму необходимо отправлять заказную с уведомлением, получив на почте заверенную копию, после чего получить уведомление о вручении телеграммы участнику долевой собственности.
В случае если уведомление происходит в личном порядке, то необходимо, что бы сособственник на втором экземпляре уведомления поставил отметку о том, что ознакомлен и указал фамилию, имя, отчество, дату и подпись. 
Не редки случаи, когда участник долевой собственности уклоняется от получения уведомлений, тем самым препятствуя продаже доли. В подобных ситуациях очень важно, что бы работник почты письменно подтвердил, что адресат отказался получать уведомление. Такое подтверждение будет означать, что сособственник уведомлен.  
Важными условиями уведомления являются: точный адрес объекта недвижимости, ФИО сособственника, стоимость продаваемой доли, а так же условия сделки, которые могут быть существенны для участника долевой собственности (например, предоставление рассрочки по оплате, использование ипотеки).
Так же можно получить от сособственников нотариальные заявления о том, что они уведомлены  о продаже доли и отказываются ее покупать. В этом случае высылать уведомления телеграммой или через нотариуса не нужно. 
Необходимо запомнить важное условие, если сособственники не подтвердили свой отказ о покупке, заключать договор купли-продажи с лицом, не являющим участником долевой собственности можно, лишь через месяц, после факта уведомления сособственников о продаже объекта недвижимости.

ЕСЛИ СОСЕДИ ПРЕПЯТСТВУЮТ ПРОДАЖЕ КОМНАТЫ ИЛИ ДОЛИ 

Бывает, что собственник другой доли оттягивает время, давая изначально согласие выкупить объект, но в итоге срывает сделку, отказывается от покупки, ссылаясь на разные причины. В подобном случае необходимо направить повторное уведомление с указанием точных условий сделки, даты и места ее проведения, включая описание взаиморасчетов. 
Последствия продажи доли без правильного уведомления участников долевой собственности отражены в п. 3 ст.  250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя».
Если доля продана в обход преимущественного права покупки, то в этом случае считать сделку недействительной - оснований нет. Однако можно подать в суд иск о переводе прав покупателя.
Исковые требования предъявляются к ответчикам, которыми в данной ситуации будут являться продавец и покупатель доли объекта недвижимости. На основании ст. 250 ГК РФ, подается исковое заявление, которое оплачивается государственной пошлиной. Размер пошлины зависит от стоимости проданной доли недвижимости. 
Срок подачи иска ограничивается тремя месяцами с момента, когда истец узнал или должен был бы узнать о продаже доли другому лицу. 
В случае если суд удовлетворил иск, то истец должен оплатить в полном объеме стоимость доли или комнаты покупателю, который в свою очередь ее оплатил продавцу. После этого на основании решения суда, истец приобретает право собственности на долю в праве или комнату, причем свидетельство о регистрации права первого продавца, теряет силу.
Таким образом, мы видим, что за несоблюдение преимущественного права покупки комнаты в квартире, продавец не несет ответственности, кроме, как привлекается соответчиком, за нарушение данного права.
Важным условием для получения истцом положительно решения суда, является внесение на депозит суда денежной суммы, размер которой равен стоимости доли. Таким образом, данный факт будет подтверждать намерение участника долевой собственности, выкупить долю и ответчикам сложнее будет утверждать, что истец не является платежеспособным. В случае если суд признает нарушение прав преимущественной покупки, то данные денежные средства переведут в пользу первого покупателя. Подтвердить наличие необходимых средств можно также наложением ареста на денежные средства, которые хранятся в банке, на счете истца.
В тех случаях, когда продавец продает свою долю какому либо участнику долевой собственности, уведомлять остальных сособственников уже не нужно, так как в этом случае они не имеют преимущественного права покупки. Кого выбрать в качестве покупателя, в данной ситуации, решать продавцу.
Бывают случаи, когда продавец, прикрывает сделку купли-продажи и использует договор дарения, что бы уйти от процедуры уведомления участников долевой собственности. Тем не менее, если будет доказано, что под видом дарения, доля была продана, суд может применить правила касающиеся продажи доли, предусмотренные в ст. 250 ГК.

Смотрите так же:

Обмен недвижимости >>>