Будут ли квартиры дорожать в 2020 году?

Всем привет и в этой статье мы попробуем разобраться в противоречивом вопросе: растут ли сейчас цены на квартиры?
Сложность данной темы в том, что отвечая на такой вопрос, мы сразу получаем две абсолютно разные позиции граждан. Причем сами по себе респонденты очень могут быть похожи друг на друга по различным взглядам, уровню образования, кругозору, социальному слою и т.д. Но как только мы ставим вопрос: будут ли дорожать квартиры, сразу же происходит кардинальное разделение на продавцов и покупателей.

Так же эти две стороны по-разному относятся к различным обзорам рынка жилья. Если, к примеру, какой либо эксперт даст прогноз, что квартиры в кризис подешевеют, то многие продавцы сразу начинают негативно относиться к таким прогнозам, что не скажешь о покупателях. И наоборот, если кто-то выскажет мнение, что рынок растет, и квартиры дорожают, среди покупателей мы можем встретить массу негодования, хотя продавцы будут одобрять подобный обзор рынка.

Что касается меня, я никогда не занимаю какую-то одну сторону покупателя или продавца, потому что мне приходится объективно смотреть на ситуацию на рынке жилья, т.к. заблуждения не позволят профессионально решать жилищные вопросы.

Несомненно, что уже долгие годы для рынка недвижимости в целом у нас являются достаточно сложными. И эта сложность проявляется для всех: и для продавцов квартир, и для покупателей.
Продавцам сложно продавать квартиры по своей желаемой цене, которая им необходима, а покупатели далеко не все могут себе позволить купить квартиру исходя из своих возможностей.
И здесь не нужно питать никаких иллюзий, что настанет время, когда жилье будет стоить очень дешево в тех населенных пунктах, где есть все условия для проживания.
Проблемы с продажей и покупкой квартир будут всегда. Но это не должно мешать, нам ясно видеть реальные вещи.

Ведь от того, что мы пытаемся себе внушить желаемое, легче не будет. Более того мы наоборот из-за этого совершаем серьёзные ошибки в процессе сделок с недвижимостью.
Каждый профессионал знает, что в кризисное время, на падающем рынке жилья, продавец который выставляет квартиру по завышенной цене, всегда проигрывает. В итоге он получает меньше, чем мог бы выручить за квартиру, если бы продавал ее грамотно.

Сейчас очень много мнений по поводу того, что квартиры действительно растут в цене. И это вводит продавцов в заблуждение, и приводит к потере времени и денег. Квартира продается месяцами и даже годами, а в итоге продавцы с большим сожалением начинают понимать, что смогли бы за это время получить намного больше, если бы продали квартиру вовремя.

Я не раз слышал подобные фразы: «Я продаю квартиру четыре года и не могу продать!». А что мешало продать квартиру в первые два месяца, когда цена была еще больше и рубли были ценнее? А если бы была возможность положить эти деньги на депозит, тогда продавец вообще бы получил намного больше, чем получит сейчас, если все-таки продаст эту квартиру!

Но ведь дела даже не только в деньгах. Деньги восполнимы. Их можно заработать. Но ведь уходит время, а значит и жизнь. Многие из-за непонимания рынка теряют возможность решить вовремя свои жилищные и финансовые вопросы.

В кризис квартиры дешевеют или дорожают?

Многие не различают две разные детали. Сам факт доступности жилья и его цена. Потому что сложность купить жилье всегда будет одинакова.
Многим и в 90-е годы было сложно купить квартиру, и в нулевые годы далеко не все могли обзавестись жильем, когда ипотека выдавалась под бешеные проценты, и сейчас, когда ипотека дешевле, но доходы у большой части остались на уровне 2010 года.

А вот ценность жилья с годами, получается, падает.
Чтобы было наглядно, давайте посмотрим – повысились ли цены на жилье?
По сравнению с 2010 годом в цифрах, цены на жилье, конечно, повысились. Тогда, к примеру, типовая 1 комнатная квартира в Зеленограде в округе Москвы, стоила менее 4 000 000р. Я привел город Зеленоград в качестве примера, но подобная ситуация была практически во всех уголках страны.
Так вот типовая 1 комнатная квартира в Зеленограде в 2010 г. стоила примерно 3 700 000 – 3 800 000р. Но доллар был по 30 рублей и в этой валюте квартира стоила около 125 000$.

Затем в 2014 г. подобные квартиры доходят до отметки 5 000 000р. и несколько выше. Подорожали? До, вполне. Но этот рост был в преддверьях обвала рубля и цен на квартиры. К концу 2014 всё-таки стала просачиваться информация о падении рубля. Часть граждан даже успели спасти деньги. И многие стали активно покупать квартиры. Именно поэтому к концу года спрос на жилье вырос, и даже банки подняли ипотеку до 15%, которая сейчас кажется безумно высокой.

Я помню, как в конце 2014 года покупатели отчаянно искали жилье и видели, как на глазах исчезают все квартиры, на которые еще месяц назад можно было смотреть в объявлениях, и казалось, что они будут висеть еще долго в рекламе.
И вот здесь одни и те же заблуждения покупателей и продавцов.
В чем заключались потери, которые понесли многие покупатели? А в том, что уже на глазах, в течение считанных месяцев спрос стал так падать, что продавцам приходилось заметно снижать цены, чтобы продать квартиру. Да и сама ипотека стала дешеветь. Получается, многие покупатели нахватали квартиры по завышенным ценам, а могли бы сэкономить сотни тысяч рублей.

А что стало с квартирами, на которые в конце 2014 года продавца взвинтили цены, думая, что рынок стал уверенно расти? Да ничего особенного, просто уже в 2016 году, те квартиры, которые стоили около 5 000 000р. еле продавались даже за 3 800 000 – 4 000 000р. Т.е. падение примерно на 1 000 000р. А курс доллара на минуточку, равнялся около 60 р. Т.е. квартира уже стоила не 125 000$, как раньше, а 65 000$. Обесценилась ли квартира по отношению к твердой валюте? Конечно.

Хотя все равно есть много продавцов квартир, которые считают наоборот. К примеру, отдельный продавец может рассуждать следующим образом: «Раз моя квартира раньше стоила около 4 000 000р, т.е. 125 000$ - при 30р. за доллар, то сейчас при 70 рублях за доллар, моя квартира должна стоить 8 750 000р». Но такая арифметика возможна только в том случае, если бы в России все стабильно получали бы зарплату в долларах. Но на самом деле, в кризис, когда доллар взлетает, обесценивая рубль, граждане наоборот беднеют, и они не то чтобы за 8 750 000р. не могут купить данную квартиру, а даже не способны покупать ее за прежнюю цену в 4 000 000р. (Напоминаю, что все цифры приводятся ориентировочно, для примера). И поэтому рынок зависает и продавцам приходится снижать цену, чтобы продать свою квартиру. С этим продавцы, конечно, спорят, до тех пор, пока сами не столкнутся с продажей своей квартиры.

И если возвращаться к 2015 году, то масса продавцов осталась с непроданными квартирами, которые попросту обесценились. Кто-то, возможно, спросит - а кто же мог это предположить? Сейчас, конечно же, легко делать выводы глядя назад. Но это не так. В конце 2014г. я, к примеру, пытался убедить одного своего клиента-продавца, что его квартиру в тот момент можно было бы продать за 9 000 000 р., но потом будет меньше, потому что рынок пойдет вниз. Но он хотел больше и на 9 млн.р. не соглашался. Далее цены пошли вниз и он просто не успевал снижаться в цене и не был готов к такому, т.к. не понимал, что происходит. Он снижал цену маленькими частями два года пока за его квартиру не стали предлагать всего 6 900 000р. Больше не давали. После чего он просто остановил продажу.

Иногда собственники квартир приводят следующие пример: «Я купил квартиру в 2016г за 5 000 000р., а сейчас в 2020г. цена такой квартиры уже 7 000 000р. Значит, цены растут!». Но данный пример, как раз подтверждает то, что в 2016 году цены были ниже на жилье, чем в предыдущих годах. То есть налицо падение рынка. А с другой стороны, чтобы быть уверенным, что такая же квартира сейчас уже стоит 7 млн.р. вместо 5 млн.р., нужно эту квартиру продать самому именно за эти 7 млн.р., а не увидеть эту цифру в объявлениях в интернете. Ведь в рекламе такие квартиры висят и за 8 миллионов, и за 6 миллионов и за 5 000 000р. А мы всегда выбираем те цены, которые нам выгодны на данный момент.

Но суть от этого не меняется.
Сейчас происходит ситуация схожая с 2014 годом. Но история никого ничему не учит. Многие словно не видят реальности. Вот посмотрите: доллар подорожал, часть граждан опять решили, что цены на жилье пойдут вверх. Опять ажиотаж, и я уверен - временный, как и тогда. Более того сейчас так же подорожала ипотека. Похоже? Да, похоже.
Многие ищут разницу в кризисах 2015 года и нынешнего – 2020-го года.
Но суть ведь одна – население беднеет.

И поэтому тут так же напрашивается вопрос, а почему в 2016 году цены на жилье упали? Да потому что у людей не оказалось больше денег. Доходы у многих остаются на прежнем уровне. А высокие цены на необходимые товары и продукты съедают и без того небольшие зарплаты. К тому же нужно учитывать, что большая часть квартир приобретаются только по ипотеке. Редко встретишь кого-то с наличными деньгами, если мы говорим о жилье среднего уровня.

Бесспорно, наличка может порой встречаться на сделках. Но, как правило, не из-за того, что покупатель накопил эту сумму, а потому что до этого продал квартиру в старом доме, доставшуюся ему по наследству от бабушки. И, как правило, на доплату к новой квартире этот покупатель все равно будет брать ипотеку.
А сейчас и далеко не все готовы брать ипотеку, потому что выплачивать нечем.

И вот сегодня когда опять рубль обесценился, а доходов многим никто не прибавил, да еще этот каронаввирус, можно ли предположить что цены будут расти?
В принципе можно, но только расти они будут в рекламе объявлений. Там будут разные цены. И супер высокие, и средние и подешевле. Но покупать квартиры будут очень редко и рынок опять встанет.

Поэтому во времена кризиса и продать сложно, потому что хочется получить ту цену, по которой рекламируются все квартиры и купить сложно, потому что редкий продавец вдруг решит реально продать и начать снижать цену. Но как только он все-таки начал снижение, и его цена попадет в зону, где уже доступен возможный торг, его квартиру мгновенно купят те, кто разбирается в ценах на жилье.
Причем внешне никому абсолютно не видно – за сколько была продана квартира. Скажем, если последние дни она висела в рекламе за 5 000 000р. и потом исчезла, это не означает, что ее купили именно за эту 5 000 000р. Покупатель мог выпросить торг до 5% и больше.
В кризис – нет дефицита на квартиры, а есть дефицит квартир по доступным ценам.

Будут ли дешеветь квартиры в 2020 году?

Есть еще важная деталь, когда мы обсуждаем вопрос роста цен. Если у нас сегодня, скажем, рекламируются 1 комнатные квартиры в районе 5 000 000р., т.е. по тем же примерно ценам, которые были в 2014 году, могу ли я говорить, что цены остались прежние? Очень грубо, но в цифрах может это и так. Но сегодняшние 5 млн.р. и те 5 млн. р. что были в 2014 г. имеют разную ценность. В 2014г. рубль был дороже. На те деньги можно было больше всего купить, тех же долларов. Но сегодня эти деньги обесценились, а значит и квартира, которая стоит эту цену так же обесценилась.

Иногда можно услышать удивление – «Как в России что-то может подешеветь? Ведь все дорожает: и бензин, и автомобили!».
Но во первых не все. Нефть не всегда дорожает. Цена на нее так же, как и жилье зависит от спроса. Но главное в другом. Если квартира просела в цене – это не значит, что она стала доступнее для покупателей. Цена понизилась, как раз из-за не возможности покупать квартиры по прежним ценам. Цены на жилье ведь не регулируются какими-то коммерческими компаниями или государством. Эти цены выставляем мы сами.

И если Вашу квартиру не покупают, что вы будете делать? Остается одно - снижать в цене. Или просто впустую рекламировать. И в этом нет никаких противоречий. Т.к. квартира у продавца в единственном варианте, и ему все равно на показатели рынка и статистику. Ему главное ее продать, т.к. нужны деньги. А вот если продавец видит, что по телефону много звонков от покупателей, идут часто просмотры, покупатели, почти не торгуясь, предлагают задаток, что делает продавец? В этом случае он понимает, что цена его квартиры скорее выше, чем он выставил, и поэтому он начинает поднимать цену.
И так делают практически все продавцы квартир. И здесь мы говорим, что на рынке есть спрос и цены пошли вверх. Все очень просто.

Нужно так же понимать, что если у человека нет денег на жилье – он просто его не покупает, а продолжает жить в тех условиях, в которых жил вчера. А вот не покупать еду или бензин человек не может, так как их цены несоизмеримо меньше, чем цены на жилье и их всегда будут держать на уровне доступности для населения. На еду мы можем, как говорится, последнее отдать, а квартиру мы можем не покупать.
Это как раз ответ, почему жилье способно дешеветь. Ведь когда жилье падает в цене, оно все равно остается сложно доступным для своих потенциальных покупателей. Но цены в таких случаях падают для того, чтобы это жилье хоть кто-то покупал.

По понятным причинам люди не покупают квартиры каждый день, и поэтому когда покупатель начинает выбирать жилье, то для него не важно – кризис на дворе или не кризис. Стоимость квартир всегда будет для него высокая, потому что уровень цен всегда находится на самой границе спроса и отсутствия спроса. Поэтому покупателю все равно, какие цены были год назад. Его волнует то, что сейчас он не может выбрать квартиру по низкой цене. Отсюда возникает мнение, что вокруг все дорого, недоступно и дорожает. Но я повторю, что эти цены устанавливаются лично самими продавцами, которые ориентируются по объявлениям на Авито и подобных сайтах.

Так будут ли дешеветь квартиры или нет?

Но, не смотря на все эти размышления, многие покупатели все-таки хотят понять, упадут цены на квартиры или нет? Но в этой ситуации видно, что достаточно сложно дать конкретный ответ тому, кто не ориентируется на рынке жилья. Так как с одной стороны в объявлениях цены на квартиры действительно высокие, но по этим ценам квартиры просто подолгу висят в рекламе, а с другой стороны в реальности квартиры продаются по более низким ценам, но эти цены в свободном доступе нигде не фигурируют. Наблюдая за ценами на квартиры в рекламе, можно заметить, что это подобие перевернутой пирамиды, которая медленно двигается вниз.

И причет нельзя сказать, что такая ситуация не выгодна кому-то одному, продавцу или покупателю. Рынок жилья не нравится всем. Продавцам хотелось бы продать дороже квартиру, их не устраивают реальные цены сделок, а для покупателей все цены, включая даже самые низкие – так же достаточно высоки. Большая часть покупателей с трудом выходят на сделки, взваливая на себя достаточно тяжёлый ипотечный груз.

Но вместе со всем этим, хочется еще и еще раз повторять, что в своей основной массе, гражданам не стоит зацикливаться на кризис, т.к. продавать или покупать квартиру есть смысл лишь тогда, когда есть срочная необходимость это делать. Если этой необходимости нет, и кто-то старается что-то выгадать – то, скорее всего, сделку проводить не нужно, т.к. человек, не работающий в сфере недвижимости, имеет большие шансы прогадать.

И еще хотелось бы добавить, по вопросу цен на квартиры. Если бы гипотетически представить, что например Росреестр выводил бы информация о реально проведенных сделках на доступные ресурсы, где было бы указано, какие квартиры и по каким ценам продавались в течение года, то это уменьшило бы ряд противоречий. Хотя кто-то все равно не верил бы этим данным.
Но сейчас все сложнее. Для продавцов и покупателей квартир только два источника информации о ценах на квартиры: один источник - это доски объявлений в интернете, а другой – это информация от тех, кто лично проводит сделки или каким-то образом участвует в них. Но обычно верят первому источнику.

Читайте так же:
Как продать квартиру быстро и выгодно?
Консультация эксперта по недвижимости