Эти события могут изменить рынок недвижимости в 2019 году

В последнее время в экономике страны происходит многое, что меняет ситуацию не только на рынке недвижимости, но и в других сферах. А уже в ближайшем будущем нас могут поджидать два события, которые по-своему качнут рынок в ту или другую сторону. Что бы осветить рынок недвижимости и дать прогноз на 2019 год, вернемся ненадолго на год назад.

Анализируя прошлое, мы видим, что после 2014г. жилье уверенно снижалось в цене. Но с середины 2018г. все поменялось. В среднем рост составил 6%, хотя отдельные типы жилья подорожали на 10-15%.
Как видим рост цен был очень даже ощутим.

Причины роста цен

В прошлом году в цене выиграл тот, кто имел сбережении в долларах. Заметный скачок курса доллара с 55 до 70 рублей, сделал эту часть покупателей квартир более платежеспособными. Однако рынок очень чувствительный и продавцы квартир, увидев спрос, сразу же стали поднимать цены.
Покупатели в свою очередь растерялись, т.к. рассчитывали на более низкие цены, которые были еще совсем недавно.

Вторая причина роста цен, это анонсирование новых санкций для России, где планировался запрет на долларовые операции в некоторых известных банках. Хотя пока этого не произошло, многие вкладчики забрали свою валюту, часть из которой была использована на покупку недвижимости. Об этом свидетельствует увеличение количества сделок с целью инвестирования. Если раньше во вторичку деньги особо не вкладывали, то в 2018 году доля таких инвестиций поднялась до 20% от числа всех покупателей.

Третья причина - это рост ключевой ставки ЦБ с сентября 2018 года. Было объявлено удорожание ипотеки на 2019 год. Многие, кто откладывал покупку квартиры в ипотеку, бросились оформлять кредиты. По данным Росреестра, количество ипотечных сделок увеличилось почти более чем на 90%. А ведь ипотека сейчас практически единственный источник покупки жилья. По сути, на ипотеке и держится весь рынок.
На первичном рынке так же произошло неожиданное оживление покупателей. По законодательству с 01 июля 2019 года продавать новостройки можно будет лишь через эскроу-счета. Это осложняет ситуацию тем, что застройщикам на строительство придется привлекать заемные средства. А это приведет к удорожанию первичного жилья. Во-первых, заемные средства дороже, чем деньги дольщиков, а во вторых не все застройщики смогут себе это позволить. В результате проектов станет меньше и соответственно «первичка» станет дороже. Поэтому что бы выиграть в цене, покупатели уже в 2018 году стали вкладывать деньги в новое жилье.

Цены в рекламе растут – а спрос падает

К сожалению, прошлогодний рост цен не был стабильным и масштабным, как это происходило в нулевые годы. К тому же подорожало лишь недорогое жилье, которое до этого больше всего упало в цене. Вторичное жилье и новостройки по высоким ценам почти не продавались.
Нужно учитывать, что в целом подорожание квартир происходило на фоне падении рубля. Реальная же ценность недвижимости относительно стабильной валюты продолжает снижаться.
Тем не менее есть предпосылки, из-за которых ситуация с ценами на квартиры может измениться.

Новостройки подорожают?

Одна из важных причин снижения цен на квартиры - это огромное количество новостроек. Уже продано и планируется реализовать множество проектов современного и ликвидного жилья. Тем не менее, все может измениться, когда продажа новостроек будет идти по новым правилам. Обязательное использование счетов эскроу может сократить количество самих новостроек и сделать их более дорогими. Это произойдет потому, что не все застройщики смогут получать кредиты на строительство. А те, кто все-таки получат такую возможность, вынуждены будут поднимать цены из-за увеличения себестоимости жилья. Однако на законодательном уровне делаются некоторые смягчения. Поэтому сейчас сложно сказать, какие в итоге будут правила по продаже новостроек.

Вторая причина изменения рынка кроется в регулярных санкциях. Как результат это ослабление рубля, снижение доходов населения и повышение ключевой ставки – а значит удорожание ипотеки. Все это ведет к еще большему снижению спроса на жилье. По мнению банкиров, предел повышения ипотечной ставки составляет 2-3 процента. После чего ипотеку попросту не будут брать. А это остановит массовые сделки с жильем. Единичные продажи будут происходить лишь по тем объектам, собственники которых будут готовы торговаться.

Не смотря на огромный объем выданной ипотеки, председатель Центрального банка России Эльвира Набиулина, считает, что на данный момент государство имеет возможность продолжать выдавать ипотеку. Поэтому вполне возможно, что будут приняты меры, что бы удерживать рост ипотечной ставки и даже ее снижать.

Поэтому впереди есть неопределенности: толи рынок опять временно оживится из-за некоторого дефицита жилья в новостройках, то ли упадет еще сильнее из-за снижения платежеспособности покупателей.

Что будет на рынке недвижимости в 2019 году?

Исходя из практики, можно уверенно сказать о следующем.
На сегодняшний день и в ближайшее время у населения все также будут сложности с деньгами. Хотя в целом спрос на квартиры остается. Покупатели до последнего ищут доступное жилье и торгуются.
Поэтому продать свою недвижимость смогут те, кто будет подстраиваться под спрос и сможет предложить покупателям что-то качественное и по интересной цене. Так же будут иметь место обмены жилья и альтернативные сделки, которые в некоторой степени так же подстегивают рынок.