Что делать, если нужна ипотека на ремонт квартиры?

Ипотечный кредит это наиболее доступный и дешевый кредит, если учитывать его процентную ставку.
Проценты по ипотеке раза в два меньше, чем у других потребительских кредитов или автокредитов.
Причина заключается в том, что ипотечный кредит более надежно обеспечен для банка. Ведь кредитуемая квартира оформляется в виде залога, право на который имеет кредитор, т.е. – банк.
Поэтому банк рискует меньше, а значит и проценты ниже.

Более того по ипотечным кредитам банк предоставляет более длительные сроки и предлагает достаточно крупные суммы, размер которых доходит до нескольких десятков миллионов рублей.
Преимуществом ипотечных кредитов так же являются различные государственные программы, которые так же ощутимо снижают процентную ставку, делая жилье более доступным.

Почему ремонт в ипотеку многим выгоден?

Не секрет, что в ряде случаев, когда покупатели оформляют квартиру в ипотеку, у них возникает желание оплатить ремонт в квартире так же ипотечными средствами. Отсюда и вопрос: можно ли взять ипотеку на ремонт?
Ведь стоимость ремонта сравнительно небольшая по сравнению с ценой на саму квартиру и если кредит, взятый на ремонт растянуть на весь срок ипотеки, то расходы будут вполне приемлемы.

Но в реальности оформить ипотеку под ремонт квартиры не всегда легко. Причина в том, что ипотечный кредит выдается конкретно на покупку жилья. Более того банк внимательно контролирует выдаваемый размер денег привязывая его к стоимости квартиры.

Поэтому чтобы официально и легально получить в качестве ипотечных денег некую разницу на ремонт квартиры, существует не так уж много способов.
Давайте рассмотрим, в каких ситуациях удастся получить некую дельту кредита на ремонт.

Перерасчет первоначального взноса

В первом случае все достаточно просто. Но успех будет зависеть от количества собственных средств. Арифметически это будет выглядеть так:
Перед оформлением ипотеки нужно заранее рассчитать минимальную сумму первоначального взноса. И если у вас в наличии гораздо больше средств, то в банке нужно указать не все имеющемся у вас деньги, а только минимальный размер необходимый для ипотеки.

Рассмотрим на примере:
Допустим, в вашем банке минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости квартиры. Это означает, что если, к примеру, квартира стоит 5 000 000р., то у покупателя должно быть собственных средств минимум 750 000р. Остальную недостающую сумму 4 250 000р. банк выдает в качестве кредита.

Но случается так, что у покупателя имеется больше чем 750 0000р. К примеру, 1 200 000р. И, как правило, многие хотят полностью пустить эти деньги на первоначальный взнос, чтобы взять меньше кредит и соответственно меньше переплатить по процентам. Это абсолютно логично, если речь не идет о получении кредита на ремонт.

Но в случае если на ремонт не остается денег, то выгоднее заплатить за квартиру минимальный первоначальный взнос 750 000р., а оставшиеся 450 000р., использовать именно на ремонт.

В этом случае заемщик вложит меньше денег в качестве первоначального взноса, но возьмет больше заемных средств, как раз на ремонт под низкие проценты ипотечного кредита.

Ведь если на ремонт брать потребительский кредит, то по процентам это дороже, да и оплачивать, придется какое-то время сразу два кредита.

Взять больше денег в ипотеку под завышенную оценку

Теперь рассмотрим другой вариант, чтобы получить ипотечные деньги на ремонт. Этот вариант несколько сложнее, потому, что требует персонального изучения квартиры, ее цены и условий банка.

Здесь мы сразу учитываем, что у заемщика денег хватит оплатить лишь первоначальный взнос. А задача заключается соответственно в том, чтобы получить кредитных денег больше, чем нужно на покупку самой квартиры.
Давайте так же рассмотрим пример.

Возьмем квартиру за ту же сумму в 5 000 000р.
У покупателя есть первоначальный взнос 750 000р.
Соответственно банк дает в качестве кредитных средств 4 250 000р.
Но покупателю квартиры нужно на ремонт еще 400 000р.

И вот здесь есть главный момент. Для наглядности, я предлагаю к стоимости квартиры 5 000 000р. прибавить необходимые для ремонта 400 000р.
У нас получается 5 400 000р. Это та сумма, которую нужно взять в расчёт банку, чтобы выдать нам больше денег в кредит.

Дальше есть еще один этап. Как известно при одобрении объекта недвижимости для банка необходимо изготовить оценку квартиры. Такую оценку делают специальные оценочные компании, которые аккредитованы этими банками.
И вот если такая оценочная компания подтвердит, что покупаемая квартира реально стоит не меньше 5 400 000р., тогда банк может выдать больше денег в качестве кредита.


Банк может это сделать, т.к с одной стороны ему выгодно выдавать кредиты и в то же время банк уверен, что залог в виде этой квартиры действительно стоит не менее 5 400 000р. и в случае если заемщик перестанет выплачивать кредит, банк всегда вернёт необходимые деньги.

Но даже если банк физически может выдать эти деньги, то, как их оформить? Если всю сумму прописать в договоре купли-продажи квартиры, тогда придется отдавать продавцу квартиры полученную дельту в 400 000р. А наша задача получить эти деньги себе на ремонт.
И здесь выход один: нужно описать менеджеру банка данную ситуацию и попросить его предложить возможные варианты решения.

На практике это может выглядеть так: в договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана 5 000 000р., а в кредитном договоре разбивка будет примерно следующая: 750 000р. первоначальный взнос, заемные средства 4 650 000р. В сумме будет получаться необходимая нам цифра 5 400 000р.
Лишние 400 000р. банк может оформить, к примеру, как деньги, выданные на улучшение неотделимых жилищных условий.

Несмотря на то, что подобный способ вполне легальный и официальный, его все равно нужно обсуждать непосредственно с менеджером банка. Потому как могут быть различные детали, которые способны повлиять на решение банка.

Нужно сказать, что существует и другая схема, с помощью которой можно получать дополнительные кредитные средства. Там речь идет о завышении цены на квартиру в договоре купли-продажи квартиры. Однако такая схема нелегальная и рискованная, поэтому на практике я ее не использую и не рекомендую другим.

Читайте так же:
Как оформить ипотеку?
Консультация эксперта по недвижимости
Особенности ипотечной сделки в Росбанк Дом (ранее Дельтакредит)