Как рефинансировать ипотеку?

Перед тем, как детально рассказать о самой процедуре рефинансирования ипотеки, я дам некоторое пояснение о том, что такое вообще?
Если говорить простыми словами, то рефинансирование ипотеки, это перевод вашего ипотечного кредита из одного банка в другой, где ипотечная ставки ниже и соответственно выгоднее для вас.

Рассмотрим наглядную ситуацию.
Представим, что в конце 2014 года мы покупали квартиру в ипотеку, а ставка по ипотеке на тот момент была 15%. Нужно добавить, что подобные проценты на ипотечный кредит действительно тогда были. Перед самым новым 2015 годом банки стали поднимать ставки. Согласитесь, такой процент по кредиту нереально высок по сравнению с сегодняшним временем. Сейчас на конец 2019 года условия конечно же намного лучше для заемщиков. Процент значительно снизился и, к примеру, сейчас бы мы могли оформить такую ипотеку под 9%, а некоторые категории заемщиков под 8% и даже ниже.

Хотя я считаю, что даже эти условия далеко не всем доступны для покупки жилья. Поэтому благодаря такому процессу, как рефинансирование ипотеки, мы можем уменьшить кредитное бремя и заново переоформить кредит под более низкие проценты.

Однако многим данная процедура кажется сложной и не всем хочется даже вникать в эту схему.

Причем некоторые граждане даже не знают о такой возможности. А вот, к примеру, на западе расчетливые заемщики по несколько раз рефинансируют свою ипотеку, что бы уменьшить переплаты по кредиту. И это у них в порядке вещей.
Поэтому сейчас мы вкратце разберем, как рефинансировать ипотеку и с чего нужно начать.

Можно ли рефинансировать ипотеку в своем банке?

Изначально было бы логичным найти подходящий банк для рефинансирования. Но у многих сразу же возникнет вопрос – а можно ли рефинансировать кредит в своем же банке? В теории можно, но не всегда ваш банк согласится это делать. По каким-то причинам банкам не выгодно перекредитовывать клиента на более низкую процентную ставку. Хотя в то же время новым заемщикам этот же банк может выдавать более дешевые кредиты. Странно – но факт. Видно для этого у банков есть свои весомые коммерческие причины.

Когда-то был период, когда Сбербанк снижал ставку своим же заемщикам. Однако на данный момент такие процедуры не осуществляются.
Но в любом случае, если вы собрались рефинансировать свою ипотеку, я бы посоветовал сначала обратиться в свой банк – вдруг вам все-таки предложат выгодные условия и перекредитуют вас.
Скорее всего, это будет выгоднее и удобнее.

Но чаще всего свой банк отказывает и приходится рефинансировать ипотеку в каком-то другом банке.

Выбор банка – дело серьезное

После того, как мы подобрали банк, нужно с ним созвониться или непосредственно посетить его офис, что бы узнать, по какой ставке реально произойдет рефинансирование. Т.к. в рекламе может быть указана совсем не та процентная ставка, которая будет применима именно к вам.

Хотелось бы так же добавить, что запуская процесс рефинансирования своей ипотеки, нет необходимости спрашивать разрешения в своем банке. Ведь по закону вы имеете право по своему желанию проводить данные процедуры. Поэтому сразу начинаем взаимодействовать с тем банком, который мы выбрали.

Но, банк нужно выбирать тщательно. И для этого придется потратить время и приложить усилия. Нужно не только изучить поверхностную информацию, которая есть в интернете, а непосредственно поговорить с представителями разных банков. Здесь главная задача, понять: в каких банках не только низкая ставка, но и безопасные и выгодные условия. Для этого придется внимательно изучить документы банка, где прописаны условия их кредитования.

К примеру, в банке могут быть низкие проценты по ипотеке, но очень невыгодные условия по кредиту т.к. по договору этот банк может оставлять за собой право в любой момент потребовать у вас выплатить единовременно весь остаток кредита. Или у этого банка может быть высокая комиссия за досрочное погашение кредита и т.д.

Первый шаг: одобрение заемщика

И так, если мы нашли банк, который предварительно готов рефинансировать ваш ипотечный кредит и вас так же устраивают его условия, то можно начинать процесс. По сути это можно сравнить, как будто мы заново оформляем ипотечный кредит. Мы подаем заявку и проходим первое одобрение, как заемщик. Банк рассматривает наши документы и данные о доходах. Все это может длиться несколько дней. В зависимости от банка, это может занять примерно 5 дней.

Второй шаг: одобрение объекта недвижимости

Если мы успешно прошли первое одобрение, следом мы подаем в этот же банк документы на квартиру, которую ранее покупали в ипотеку. Это будет уже одобрение самого объекта недвижимости. Более того, вместе с необходимыми документами на квартиру, в банк нам нужно предоставить новый отчет об оценке. Но этот отчёт платный. В Москве отчет об оценке сейчас стоит около 5000р.

Третий шаг: сделка с новым банком

Если банк рассмотрел документы и одобрил квартиру, начинается подготовка к подписанию кредитного договора. В новый банк предоставляются документы по старому кредиту. Из предыдущего банка необходимо будет принести справку об остатке задолженности по кредиту и реквизиты счета для погашения этого кредита.

Затем происходит сама сделка по рефинансированию ипотеки. А проще сказать – оформление нового кредита. Весь этот процесс длится недолго, возможно около часа.
В этот день в новом банке на заемщика открывается счет, куда банк перечислит нужную сумму для погашения прошлого кредита, далее заемщик подписывает с банком кредитный договор и закладную, при необходимости заключает и оплачивает страховые договора.

При оформлении нужна оперативность

Суть в том, что после подписания документов, банк перечисляет на счет заемщика нужную сумму денег, что бы заемщик погасил старый долг в первом банке. Поэтому эти деньги нужно сразу перевести в первый банк и погасить кредит. За перевод придется еще заплатить около 1500р.

После того, как прошлый кредит будет погашен, важно оперативно получить в старом банке справку о погашении кредита и подать ее вместе с другими документы в МФЦ. Это нужно, чтобы снять первый залог и зарегистрировать новый залог. Почему это важно, потому, что данный разрыв во времени может повлиять на проценты в новом банке. Например, ваш первый банк не сразу спишет задолженность, а новый банк до регистрации залога может начислять повышенные проценты. Поэтому все эти детали так же нужно рассчитывать заранее.
Нужно учесть, что банк может сам заняться регистрацией залога. В этом случае вам не нужно будет подавать документы в МФЦ, т.к. банк сам соберет документы и сдаст их в Росреестр. Но данная услуга скорее всего будет платной.

Что такое залог на квартиру?

На всякий случай я поясню, что такое залог на квартиру и зачем его нужно регистрировать. Залог это обременение, которое говорит о том, что пока вы не выплатили кредит, банк имеет право залога на вашу квартиру. И аналогично тому, как мы регистрируем право на свою квартиру, право залога так же регистрируется.

Если, к примеру, заемщик не будет платить по кредиту - то банк, имея право залога на данную квартиру, может ее изъять у собственника, продать и погасить задолженности этого клиента по кредиту. Вы наверно, сталкивались с такими объявлениями, когда банки продают залоговые квартиры. Это как раз те квартиры, которые были изъяты у заемщиков, которые не смогли выплачивать ипотеку.

По сути, рефинансирование можно описать, как процесс, в котором новый банк гасит своими деньгами остаток вашего кредита в другом банке и оформляет на вас новый кредит.

Краткая схема рефинансирования ипотеки

Что бы рефинансировать ипотеку нужно:
1) Выбрать банк с подходящими условиями кредитования;
2) Подать заявку и пройти первое одобрение заёмщика;
3) Затем пройти одобрение объекта недвижимости;
4) Предоставить в банк все необходимые документы по старому ипотечному кредиту;
5) Подписать с банком кредитный договор и другие необходимые документы (сделка);
6) Погасить кредит в предыдущем банке;
г) Снять первый залог, и зарегистрировать новый.

На этом рефинансирование ипотеки закончено. В целом процедура рефинансирования может занять около месяца.
А я на этом завершаю свой обзор.

Читайте так же:
Шесть способов, что бы получить скидку на ипотеку
Консультация эксперта по недвижимости