Какие документы должны быть у застройщика

Рынок новостроек в Москве и Подмосковье активно развивается, и с каждым годом вводится всё больше жилых комплексов. 

Но даже при покупке квартиры у надежного застройщика, важно понимать, какие документы проверять и на что обращать внимание, чтобы избежать рисков. 

В 2024 году покупка квартиры в новостройке требует знания актуальных правовых норм и тщательной проверки документации застройщика.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Наиболее безопасным способом приобретения квартиры в новостройке остаётся заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) на основании закона № 214-ФЗ. 

Этот закон защищает права дольщиков и устанавливает стандарты безопасности сделок. Однако наличие ДДУ само по себе не является гарантией безопасности — важно проверять документы, которые предоставляет застройщик.

Что важно проверить?

1. Разрешение на строительство. Разрешение на строительство — это основной документ, который подтверждает право застройщика вести работы на указанной территории. Этот документ должен быть выдан органом государственной власти и содержать подпись и печать. Проверить его подлинность можно на официальных порталах, например, на сайте Мосгосстройнадзора. Обратите внимание на срок действия разрешения. Если он подходит к концу, убедитесь, что застройщик продлил его вовремя.

2. Право на земельный участок. Застройщик может вести строительство только при наличии законных прав на земельный участок. Эти права могут быть оформлены в виде:

• права собственности;
• договора аренды;
• договора субаренды.

Важно убедиться, что срок аренды (или субаренды) покрывает весь период строительства. 
Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре, что подтверждается соответствующей отметкой.

3. Проектная декларация — это документ, в котором застройщик обязан раскрыть полную информацию о проекте. 

Согласно требованиям закона № 214-ФЗ, этот документ должен быть доступен в открытых источниках и включать в себя:

• описание проекта;
• план строительства;
• информацию о финансовом состоянии застройщика;
• сведения о правовых основаниях ведения работ.
Проверка проектной декларации позволяет покупателю убедиться, что строительство ведётся в соответствии с законодательством.

Важные изменения 2024 года: Эскроу-счета

С 2019 года покупатели новостроек начали пользоваться эскроу-счетами — специальными банковскими счетами, на которых деньги дольщиков хранятся до момента сдачи дома. 

Это значительно повысило безопасность сделок с недвижимостью. Однако есть несколько нюансов, которые необходимо учитывать:

1. Ограничение компенсации при банкротстве банка: В случае банкротства банка, где открыт эскроу-счёт, компенсация ограничивается 10 миллионами рублей. Если сумма депозита превышает эту сумму, она может быть потеряна частично.
2. Без процентов: При банкротстве застройщика деньги возвращаются дольщикам, но без начисленных процентов за хранение на эскроу-счете.

Надежность застройщика: как минимизировать риски

Даже наличие всех необходимых документов не является абсолютной гарантией того, что застройщик выполнит свои обязательства. Поэтому важно проверить:

• Историю застройщика: Сколько проектов было завершено, есть ли среди них проблемные объекты, каковы отзывы покупателей.
• Судебные разбирательства: Наличие исков или дела о банкротстве можно проверить через сайты арбитражных судов.
• Финансовое состояние: Финансовую устойчивость компании можно оценить, изучив её бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.

Как проверить правоспособность застройщика?

1. Проверка юридического лица: Застройщиком может выступать только юридическое лицо, а не физическое лицо или ИП. Важно убедиться, что юрлицо не находится в процессе ликвидации или реорганизации. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРЮЛ.
2. Проверка полномочий: Если договор подписывает не руководитель компании, а другое лицо, проверьте его полномочия. Убедитесь, что доверенность на заключение сделки действительна, а её содержание соответствует реальной ситуации.

Что делать, если застройщик предлагает оплатить квартиру до предоставления документов?

Не рекомендуется переводить деньги застройщику до тех пор, пока вы не получите все необходимые документы. 
Согласно закону, покупатель имеет право требовать все документы перед оплатой, и застройщик обязан их предоставить. 
В противном случае вы рискуете вложить средства в проект, который не получит разрешение на строительство.

Заключение

Покупка квартиры в новостройке — это серьезный шаг, требующий тщательной проверки документов и изучения истории застройщика. 

Даже с учётом усиленной правовой защиты, введённой с использованием эскроу-счетов, остаются нюансы, требующие внимания. Обращение к опытному эксперту по недвижимости и юристу поможет минимизировать риски и обеспечить безопасность сделки.

В случае возникновения вопросов по выбору новостройки вы можете обратиться за консультацией к специалистам в данной области.

Сохраните страницу моего канала Заводских TV чтобы не пропустить важные публикации!

Смотрите так же:

Узнайте, как выгодно покупать и продавать недвижимость, даже если раньше не умели!
Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.
Персональные консультации
Услуги в сфере недвижимости

Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/