Как проходит покупка недвижимости в Таиланде: от мечты до свидетельства о праве собственности
29.06.2025
|
Канал "Заводских TV" |
Если ты думаешь, что всё ограничивается выбором квартиры на берегу моря и переводом денег — готовься. Реальность оказывается богаче. И я расскажу тебе, почему.
1. Выбор объекта — начало пути
Первый этап у всех один: вы находите объект. Но вот дальше начинаются различия. Кто-то выбирает по фото, кто-то летит на Пхукет или Паттайю лично.
А кто-то вообще покупает "слепо", ориентируясь только на Excel-таблицы и прогнозы роста цен.
Но важно одно: проверка документов начинается уже сейчас, ещё до первого депозита.
Что проверяем:
• Есть ли у застройщика разрешение на строительство?
• На чьей земле стоит дом или квартира?
• Чист ли девелопер? Нет ли долгов, залогов, судебных споров?
И да, не все застройщики одинаково добросовестны. У нас был случай, когда клиент почти подписал договор с компанией, которая через месяц обанкротилась. Хорошо, что мы вовремя проверили.
2. Формы владения: свобода или иллюзия?
Тут большинство попадают в ловушку. Думают: «Куплю дом в Таиланде — будет мой». А потом выясняется, что земля принадлежит только тайцам, а дом можно оформить только через договор аренды на 30 лет.
Есть два основных варианта:
• Freehold (свободное владение) — подходит для квартир в кондоминиумах. Только иностранцы могут владеть не более 49% квартир в таком комплексе.
• Leasehold (долгосрочная аренда) — стандартный способ для вилл и домов. Зарегистрировать такой договор можно в Land Office, но помни: продление не гарантировано.
Один покупатель купил виллу по leasehold, а через пять лет сосед-таец решил выкупить участок, потому что это предусматривал договор. Так что риски всегда могут быть из-за невнимательности.
3. Брак, согласие и другие семейные дела
Многие не знают, но если продавец женат/замужем, нужно письменное согласие второй половины. И лучше всего — нотариальное.
У нас был забавный случай: клиент хотел купить квартиру у бабушки, которая уверяла, что муж давно умер. Оказалось — жив, и даже в суд подал. Так что не пренебрегайте этим шагом.
4. Россия, запад и бюрократия
Если продавец — гражданин страны, признанной "недружественной" (например, Германия или Италия), то российскому покупателю нужна дополнительная бумажка от правительства. Да, вы не ослышались — согласование в Минфине.
Это занимает время, но игнорировать нельзя. Мы помогли одному инвестору согласовать такую сделку, и хотя процесс занял больше месяца, зато всё легально.
5. Подготовка документов: не просто бумаги
Договор купли-продажи — это не пара абзацев и пара подписей. Это документ, который должен содержать:
• точное описание объекта,
• стоимость,
• условия передачи,
• штрафные санкции,
• сроки регистрации.
Плюс к этому — справки об отсутствии долгов, квитанции об оплате налогов, паспорта сторон и прочая бюрократия.
И самое важное: если вы не владеете тайским языком, все документы должны быть переведены и заверены. Иначе — риск того, что вас просто проведут на деньги.
6. Регистрация в Land Office — главный акт сделки
Сама регистрация происходит в местном Land Office . Там проверяют документы, стороны подписывают соглашение, и регистрируется переход права собственности.
Это обычно занимает один день, но всё зависит от загруженности офиса и качества подготовленных бумаг.
7. После регистрации: что дальше?
После успешной регистрации вы получаете:
• Chanote (свидетельство о праве собственности) — если это freehold
• Зарегистрированный договор аренды — если это leasehold
Теперь вы можете:
• продать недвижимость
• подарить
• завещать
• сдать в аренду
• использовать как залог
Но будьте внимательны: если вы хотите получить визу LTR, то право собственности должно быть оформлено именно на вас и относиться к новостройке.
Кейсы из жизни
Кейс 1. "Продала мама, сын не знал"
Один клиент купил квартиру в Паттайе, а через месяц объявился сын продавца.
Он заявил, что его мать действовала под давлением, и потребовал вернуть квартиру. Суд признал сделку недействительной.
Покупатель потерял и деньги, и недвижимость.
Вывод: всегда проверяйте, что родственники в курсе и не против сделки.
Кейс 2. "Любовь к хаусу и ненависть к аренде"
Один инвестор очень хотел виллу, но знал, что её можно купить только по leasehold.
Он создал тайскую компанию, зарегистрировал там землю и оформил всё на неё. Потом выкупил 100% компании.
Рискованно? Да. Возможно? Да. Но требует помощи опытного юриста.
Как проще всего подстраховаться
Покупка недвижимости в Таиланде — это не только возможность жить под пальмами. Это инвестиция, которая может, как вырасти в цене, так и стать головной болью.
Чтобы избежать проблем:
• Проверяйте всё — от документов до репутации застройщика.
• Привлекайте местного юриста или опытного агента.
• Не экономьте на правовой экспертизе.
• Не торопитесь с оплатой — дождитесь регистрации.
• Учитывайте культурные особенности и законы.
Вместо заключения
На рынке Таиланда всегда найдётся объект с интересной историей, скрытыми рисками или неожиданным поворотом. Я видел, как люди теряли миллионы из-за одного невнимательного взгляда на договор.
Но я также видел, как правильно сделанная покупка открывала новые горизонты — и финансовые, и эмоциональные.
Если вы задумались о недвижимости в Таиланде — не просто выбирайте красивые фото. Смотрите глубже.
• А мы — всегда рядом, чтобы помочь вам сделать это безопасно если вы подобрали объект для покупки.
Хотите заказать бесплатный аудит?
Бесплатная экспресс-проверка недвижимости в Таиланде (аудит 10 минут)
