Юридические тонкости покупки недвижимости в Таиланде или как не потерять деньги

Покупка квартиры или виллы в Таиланде кажется многим чем-то простым: выбрал объект, внёс депозит, подписал договор — и живи у моря или получай деньги за аренду.

Но за красивыми картинками скрывается такой объем подводных камней, что без опытного взгляда тут можно легко лишиться денег или купить не то, что планировал.

Рассказываю на простом языке.

Почему в Таиланде нельзя покупать без проверки
В Таиланде нет привычной нам кадастровой палаты или Росреестра. Здесь другая система:

• Документы на землю — на тайском
• Реестры компаний — на тайском
• Судебные дела по застройщикам — тоже на тайском

И даже если застройщик крупный и офис у него красивый — это не гарантия, что у проекта есть разрешение на строительство или что он сдастся в срок.

У меня были клиенты, которые уже внесли депозит, но даже после предварительного аудита выяснялось:

• Земля арендная, хотя в рекламе написано Freehold
• Разрешения на строительство нет
• Судебные иски на застройщика идут по другим объектам
• Обещанные доходы по аренде — в 2 раза выше рыночных (т.е. нереальны)

Формы собственности: Freehold и Leasehold. Что нужно знать

В двух словах:
Freehold — это ваша полная собственность (доступно только для квартир в кондоминиумах).
Leasehold — это долгосрочная аренда (обычно 30 лет + опцион на продление). Чаще встречается для вилл.

Что важно:
• По Leasehold не всегда можно сдавать объект в аренду (если аренда для коммерческой деятельности ограничена).
• Продажа таких объектов сложнее.
• Передача по наследству — тоже отдельная песня.

Именно с формой владения чаще всего людей обманывают. Особенно в русских маркетинговых презентациях.

Какие риски при оформлении сделки:

• Отсутствие разрешения на строительство (Building Permit).
• Неоформленная земля или "серые схемы" через тайскую подставную компанию.
• Недостоверная информация в договоре.
• Отсутствие страхования депозитов .
• Перепутанные этапы оплаты (например, вся сумма до подписания финальных документов).
• Скользкие пункты по штрафам, пеням и удержаниям.

Какие налоги и сборы вас ждут:

В целом по налогам нельзя сказать кратко и однозначно: возможны различные условия и даже способы уменьшения налога на законных основаниях.

Приведём обобщённый пример расчёта налога.

При покупке:

• Freehold:
✅ 2% от оценочной стоимости — налог на регистрацию
✅ 0,5% гербовый сбор
✅ 3,3% налог на бизнес (если продавец владел объектом менее 5 лет)

• Leasehold:
✅ 1,1% от суммы аренды за весь срок
✅ Или 0,5% гербовый сбор (если договор не регистрируется)

При продаже:

✅ Налог с дохода от продажи (с прогрессией от срока владения)
✅ Возможно удержание налога у источника (Withholding Tax)

Почему без проверки рискуете потерять сотни тысяч (а то и миллионы)

В Таиланде экспертиза объекта — это не "опция", а необходимость, если не хотите потом бегать с юристами по судам.

Что вы можете узнать на бесплатном аудите:

✅ о собственности.
✅ о явных рисках.
✅ узнать о проблемном застройщике.
✅ о проблемном проекте.
✅ репутацию проекта по аренде и ликвидности
✅ другие детали.

Что сейчас нужно сделать?

Если у вас уже есть на примете объект — не переводите аванс, пока не проверите его!
• Можете оставить заявку на бесплатный аудит — разберём ваш объект за 10 минут.

Хотите заказать бесплатный аудит? 
Бесплатная экспресс-проверка недвижимости в Таиланде (аудит 10 минут)