Риски продавца квартиры: как не лишиться денег после сделки

Канал "Заводских TV"

Многие продавцы уверены: «Продал квартиру — получил деньги, и на этом все». Но если покупатель обнаружит скрытые недостатки, он может через суд потребовать компенсацию.

Разберем, как правильно оформить сделку, чтобы избежать претензий.

Реальный случай: продавец заплатил 332 000 руб. за ремонт покупателю
В 2020 году суд рассмотрел дело № 2-1445/2020. Покупатель обнаружил, что душевая кабина установлена с нарушением гидроизоляции, из-за чего затопило соседей.

Экспертиза подтвердила: дефект был скрытым и существовал до продажи.
Продавец проигнорировал суд, и решение вынесли заочно.
В итоге с него взыскали:

• 286 875 руб. — ремонт,
• 20 000 руб. — экспертиза,
• 12 000 руб. — услуги юриста,
• 7 180 руб. — проценты,
• 6 315 руб. — госпошлина.

Итого: 332 371 руб.

Почему продавец проиграл?

• Не указал недостатки в договоре.
• Не участвовал в суде.

Можно ли продавать квартиру с недостатками?

Можно, но важно правильно оформить документы.

• Если недостатки видны (трещины, неработающие розетки):
Укажите в договоре:
«Покупатель принимает квартиру в текущем состоянии, включая неработающую розетку в спальне и трещину в стене ванной».

• Если дефекты скрытые (старая проводка, возможные протечки):
Добавьте в договор:
«Покупатель осведомлен, что инженерные системы требуют проверки и могут нуждаться в ремонте». Можно добавить конкретные поломки и неисправности, если они известны.

• Если квартира в плохом состоянии (например, после наследства):
Продавайте «как есть», но с оговоркой:
«Квартира продается с учетом всех имеющихся недостатков, покупатель подтверждает, что ознакомлен с ее состоянием».

Мебель и техника «в подарок»: как избежать претензий

Если оставляете технику бесплатно, напишите в договоре:
«Продавец передает мебель и технику в качестве безвозмездного дара, без гарантии их исправности».

Пример из практики:
Покупатель требовал расписку, что вся техника исправна. Продавец ответил:
«Я продаю квартиру без мебели. Хотите — оставлю, не хотите — выброшу».
Покупатель согласился, и претензий не возникло.

Почему сейчас больше судов, чем раньше?

Раньше покупатели часто мирились с недостатками: «Купил — значит, сам виноват». Сейчас люди знают свои права и готовы судиться.

Что можно отсудить?

✅ Скрытые недостатки (протечки, неисправная проводка).
❌ Явные дефекты (трещины, сколы) — только если их умышленно скрыли.

Как продавцу защититься?

1. Не скрывайте недостатки — укажите их в договоре.
2. Подробно опишите состояние квартиры в акте приема-передачи.
3. Не давайте устных гарантий — только письменные.
4. Если оставляете мебель — оформляйте, как дар без гарантий.
5. Не игнорируйте судебные повестки — участвуйте в процессе.

Главное правило: Лучше честно указать на недостатки, чем потом платить за ремонт через суд.

🚀 Продаете квартиру? Фиксируйте недостатки квартиры и другие важные условия!

Чем 1. Фиксируйте ВСЕ недостатки в договоре.
🔹 Пример формулировки:
"Покупатель принимает квартиру в текущем состоянии, включая: трещину в стене (кухня, левая сторона), неработающую розетку (спальня, правая стена), старую сантехнику (возможны протечки)."

2. Указывайте, что покупатель осведомлен о возможных скрытых дефектах.
🔹 Пример:
"Покупатель подтверждает, что инженерные коммуникации (электропроводка, водоснабжение, канализация) не проверялись и могут требовать ремонта."

3. Передавайте квартиру только после полной оплаты.
🔹 Важно:

В передаточном акте пишите:
"Покупатель внимательно изучил квартиру. Претензий к состоянию квартиры и её коммуникаций не имею".

Подпись покупателя = подтверждение отсутствия претензий.

4. Если оставляете мебель/технику — пишите, что она без гарантий
🔹 Формулировка:
"Продавец передает мебель и технику в качестве безвозмездного дара, без гарантии их исправности. Покупатель принимаетв текущем б/у состоянии."

5. Отдельный пункт: «Ремонт не гарантирован».
🔹 Пример:
"Продавец не несет ответственности за качество ремонта, выполненного предыдущими владельцами или третьими лицами".

6. Фиксируйте, что цена снижена из-за недостатков.
🔹 Важно:

В предварительном соглашении можно указать:
"Цена квартиры снижена на 100 000 руб. в связи с необходимостью ремонта сантехники/электропроводки".

7. Если передали квартиру ранее получения денег, запретите покупателю вносить изменения в квартире до полного расчёта.

🔹 Формулировка:
"До полной оплаты покупатель не вправе проводить ремонт, демонтаж или иные работы в квартире".

8. Видеофиксация передачи квартиры.
🔹 Совет:

В сложных ситуациях с покупателем подписание акта приема-передачи есть смысл снять на видео, где покупатель подтверждает отсутствие претензий. Нужно помнить, что не зря нотариусам положено проводить видеофиксацию сделок.

9. Отказ от претензий после сделки
🔹 Дополнительное соглашение:
"Стороны подтверждают, что после подписания ДКП и передаточного акта взаимные претензии отсутствуют".

10. Условие о «добросовестном осмотре».
🔹 Формулировка:
"Покупатель подтверждает, что осмотрел квартиру, проверил работоспособность розеток, сантехники, электроприборов и иных элементов, претензий не имеет."

Что делать, если покупатель уже требует деньги?

Требуйте экспертизу (докажите, что дефекты появились либо после сделки, либо они, в соответствии с договором, не входят в поле вашей ответственности).

Если суд — настаивайте на явных vs скрытых недостатках (первые сложнее оспорить).

💡 Главное: Чем подробнее и грамотнее договор — тем меньше рисков!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.
Персональные консультации
Услуги в сфере недвижимости