Садоводство 1,5 и 13,2 – в чем разница? Как не попасть в ловушку при покупке участка?

Земельные участки с ВРИ «Садоводство 1.5»: что нужно знать, чтобы не стать жертвой мошенников

В последнее время в Московской области участились случаи, связанные с продажей земельных участков сельскохозяйственного назначения. Сложно сказать, что это – мошенничество или просто неграмотность покупателей, которые не придают значения серьезности покупки недвижимости, особенно загородной.

Тысячи людей, мечтающих о собственном доме или даче, рискуют потерять свои деньги, столкнувшись с покупкой участков. Одной из ключевых проблем стало неправильное использование вида разрешённого использования (ВРИ) земельных участков, в частности, ВРИ «Садоводство 1.5».

Что такое ВРИ «Садоводство 1.5»?

Вид разрешённого использования (ВРИ) — это правовой статус земельного участка, который определяет, как его можно использовать. ВРИ «Садоводство 1.5» имеет свои особенности:

1. Разрешено только выращивание многолетних растений:
• плодовые деревья;
• ягодные кустарники;
• виноград;
• другие многолетние культуры.

2. Строительство запрещено:
На участках с ВРИ 1.5 нельзя возводить жилые дома, дачи или любые другие постройки. Любые строения на таких землях будут считаться самовольными и подлежат сносу.

3. Путаница с ВРИ «Садоводство 13.2»:
Многие путают ВРИ 1.5 с ВРИ 13.2, где строительство разрешено и звучит не как «садоводство», а как «ведение садоводства». Это вводит покупателей в заблуждение, особенно если продавцы умалчивают о реальных ограничениях.

Как проверить ВРИ участка?

Перед покупкой земельного участка важно убедиться в его правовом статусе. Для этого можно:

• Заказать выписку из ЕГРН;
• Проверить информацию на сайте Росреестра;
• Использовать портал Госуслуг;
• Обратиться в МФЦ;
• Изучить публичную кадастровую карту.

Если вы планируете не только выращивать растения, но и строить дом, обязательно уточните ВРИ участка.
При необходимости иногда его можно изменить через процедуру внесения изменений в кадастровый учёт, но это требует времени и дополнительных затрат.

Оперции с землями сельхозназначения

В Подмосковье участились случаи, когда компании продают участки с ВРИ «Садоводство 1.5», случайно или преднамеренно вводя покупателей в заблуждение.
Покупатели, не разбирающиеся в тонкостях земельного законодательства, приобретают землю, надеясь построить дом, но в итоге сталкиваются с требованиями снести постройки.

Например, в некоторых посёлках жители уже получили уведомления от местных администраций о необходимости демонтажа незаконных строений.

Как защитить себя?

1. Проверяйте документы:
Убедитесь, что ВРИ участка соответствует вашим планам. Если вы хотите строить дом, убедитесь, что это разрешено.

2. Консультируйтесь с эксператми:
Обратитесь к специалистам по земельному праву, чтобы избежать ошибок.

3. Не верьте на слово:
Если продавец утверждает, что строительство разрешено, требуйте документального подтверждения.

4. Будьте осторожны с «выгодными» предложениями:
Если цена участка кажется подозрительно низкой, это может быть признаком мошенничества.

Мошенничество с землями сельхозназначения в Подмосковье приобретает системный характер.
Чтобы избежать этого, важно тщательно проверять правовой статус участка и консультироваться с профессионалами.
Только грамотный подход и внимательность помогут вам защитить свои интересы и избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Дополнительные риски при покупке земельного участка: что важно учитывать

Ограничения на строительство могут быть связаны не только с видом разрешённого использования (ВРИ) участка.
Даже если ВРИ позволяет возводить постройки, существует множество других факторов, которые могут сделать строительство невозможным или крайне рискованным. Так же участок или дом могут нести риски и в других юридических направлениях. Вот на что стоит обратить внимание:

1. Охранные зоны и скрытые ограничения

На участке или рядом с ним могут находиться охранные зоны, которые не всегда видны невооружённым глазом. Например:

• Коммуникации: под землёй могут проходить газопроводы, линии электропередач, водопроводы или канализация. Строительство в таких зонах запрещено или строго ограничено.
• Природоохранные зоны: участок может находиться рядом с водоёмами, лесами или заповедниками, где действуют особые правила использования земли.
• Санитарные зоны: если рядом расположены промышленные объекты, мусорные полигоны или мусоросжигательные заводы, это может сделать участок непригодным для проживания.

Перед покупкой обязательно проверьте, не попадает ли участок в такие зоны. Для этого можно запросить информацию в местной администрации или уточнить данные на публичной кадастровой карте.

2. Планы развития территории

Даже если сейчас участок кажется идеальным, через несколько лет ситуация может измениться. Например:

• Рядом могут построить мусоросжигательный завод, автомагистраль или промышленный объект.
• Участок может оказаться в зоне планируемой застройки, что ограничит ваши возможности по использованию земли.

Чтобы избежать таких сюрпризов, изучите генеральный план развития территории и схемы территориального планирования.

3. История участка и дома

У каждого участка и строения есть своя история, которая может скрывать множество правовых подводных камней:

• Ошибки в документах: неправильно оформленные границы, документы, несоответствия в кадастровых данных, технические ошибки.
• Нарушения прав третьих лиц: участок может быть предметом спора между наследниками, бывшими супругами или кредиторами.
• Незаконные постройки: если на участке уже есть строения, они могут быть признаны самовольными, что повлечёт за собой штрафы или требование сноса.

4. Качественная проверка участка и дома

Многие считают, что проверка загородной недвижимости — это просто запрос выписки из ЕГРН и получение ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). Однако на самом деле это гораздо более сложный процесс, который требует глубоких знаний и внимания к деталям.

Качественная проверка включает:

• Юридический анализ: проверка прав собственности, истории участка, наличия обременений, споров и претензий.
• Технический анализ: изучение состояния строений, коммуникаций и других физических характеристик участка.
• Финансовый анализ: расчёт всех затрат, включая возможные штрафы, налоги и расходы на устранение выявленных проблем.

Такая проверка требует значительных ресурсов, времени и профессиональных знаний. Экономия на этом этапе часто приводит к серьёзным проблемам в будущем.

5. Почему нельзя экономить на проверке

Многие покупатели стараются сэкономить на проверке участка, выбирая дешёвые услуги или вовсе отказываясь от профессиональной помощи. Однако в сфере загородной недвижимости такие риски могут обойтись гораздо дороже:

• Неоформленные земли: участок может быть не поставлен на кадастровый учёт или иметь неверные границы.
• Скрытые обременения: залог, арест, сервитуты и другие ограничения, которые не всегда видны при поверхностной проверке.
• Судебные споры: наследники, обманутые супруги, кредиторы и другие заинтересованные лица могут оспорить сделку даже спустя годы.

Заключение

Покупка земельного участка — это сложный и многоэтапный процесс, который требует профессионального подхода. Ограничения на строительство могут быть связаны не только с ВРИ, но и с охранными зонами, планами развития территории, историей участка, правовыми нюансами, претензиями третьих лиц и другими факторами.


Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно:

• Проводить тщательную проверку участка и документов.
• Консультироваться с экспертами, кадастровыми инженерами и другими специалистами.
• Не экономить на качестве услуг, так как это может привести к значительным потерям в будущем.
• Грамотно проводить сделку и денежные расчеты, т.к. сделки с загородной недвижимостью, как правило, сложнее сделок с квартирами.

Помните, что грамотная проверка и сопровождение сделки — это не дополнительные расходы, а инвестиция в вашу безопасность и спокойствие.

Смотрите так же:

Узнайте, как выгодно покупать и продавать недвижимость, даже если раньше не умели!
Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.
Персональные консультации
Услуги в сфере недвижимости