Альтернативные сделки с недвижимостью: спасение или ловушка? Всё, что нужно знать тем, кто готов сэкономить.
03.02.2025
Что такое альтернативная сделка?
Альтернативная сделка — это сделка, состоящая из цепочки продаваемых квартир.
• Например, есть первая квартира, которую продают. Но её продавец не просто получает деньги, а использует их одновременно для покупки другой квартиры, возможно, с доплатой. По сути, продавец даже не получает деньги, они идут мимо него на покупку его новой квартиры.
• Это не простая сделка, так как покупатель первой квартиры должен понимать, что продавец пока не знает, когда выйдет на сделку. После получения аванса продавец начинает поиск новой квартиры, и это время не определено.
Риски альтернативных сделок
• Срыв сделки: Продавец может не найти подходящий вариант, если его предварительные оценки были неточными. Например, он думал, что уложится в бюджет, но на практике подходящих квартир не оказалось.
• Цепочка из нескольких квартир: Иногда продавец находит квартиру, которая тоже является альтернативной. Это затягивает процесс и увеличивает риск разрыва цепочки.
• Сложность регистрации: Все квартиры в цепочке должны успешно зарегистрироваться в Росреестре. Если хотя бы одна сделка не проходит регистрацию, вся цепочка разваливается, и квартиры нужно возвращать прежним владельцам. Это влечёт за собой потерю налоговых льгот (например, если продавец владел квартирой более 5 лет и мог продать её без налога, то при возврате срок владения обнуляется).
Финансовые и временные затраты
• Потери денег и времени: Срыв сделки приводит к убыткам — деньги, потраченные на юридические проверки, кредиты и регистрацию, не возвращаются.
• Человеческий фактор: Участники цепочки могут быть непунктуальными, паникёрами или несерьёзными. Например, первый покупатель может требовать передачу квартиры через неделю после регистрации, но это невозможно, так как все участники цепочки переселяются постепенно.
Зачем тогда нужны альтернативные сделки?
• Экономия: Альтернативные квартиры дешевле, так как их не покупают люди с достаточным бюджетом. Цены «альтернативных квартир» часто соблазняют покупателей с ограниченными средствами.
• Недостаток средств: Для многих людей это единственный способ улучшить жилищные условия, особенно если у них нет возможности продать квартиру, получить деньги и потом отдельно купить другую.
Кто участвует в альтернативных сделках?
• Обычно это люди с ограниченным бюджетом, которые готовы рискнуть временем, нервами и деньгами ради более выгодной цены.
• В дорогом сегменте жилья (комфорт+, бизнес-класс, премиум) альтернативные сделки практически не встречаются, так как покупатели таких квартир предпочитают комфорт, безопасность и понятные сроки.
Плюсы и минусы альтернативных сделок
Плюсы:
• Возможность купить квартиру дешевле.
• Шанс улучшить жилищные условия для тех, у кого нет других вариантов.
Минусы:
• Высокие риски срыва сделки.
• Потеря налоговых льгот.
• Потеря времени, нервов и денег.
• Невозможность гарантировать успешный исход.
Рекомендации для участников альтернативных сделок
• Для покупателей: Понимайте, что альтернативные сделки — это всегда риск. Будьте готовы к задержкам и возможному срыву. Даже грамотный профессионал не может дать 100% гарантии, но он может максимально снизить риски.
• Для продавцов: Помните, что при срыве сделки вы можете потерять налоговые льготы и срок владения квартирой.
• Идеальный вариант: Если есть возможность, лучше сначала продать квартиру, а потом купить новую. Но это не всегда возможно, особенно если у вас единственное жильё.
Итог
Альтернативные сделки — это сложный, но иногда единственный способ решить жилищные вопросы для людей с ограниченным бюджетом. Они требуют грамотного юридического сопровождения, терпения и готовности к рискам.Смотрите так же:
Узнайте, как выгодно покупать и продавать недвижимость, даже если раньше не умели!
Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!
Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.