Что делать, если вы внесли задаток, а квартира оказалась проблемной? Можно ли вернуть деньги?

Вы нашли подходящую квартиру, договорились с продавцом, осмотрели её и внесли задаток. 
Всё вроде бы шло гладко, но вот приходит момент углублённой проверки, и оказывается, что квартира может быть не такой чистой, как казалась.
Что делать в таком случае? Можно ли забрать свой задаток?

Ситуация, с которой сталкиваются многие покупатели

Это достаточно распространённая ситуация: покупатель решает приобрести квартиру, осматривает её, договаривается с продавцом и вносит задаток. Задаток — это своего рода гарантия серьёзности намерений покупателя.

Продавец, в свою очередь, уверяет, что квартира чистая, все документы в порядке. Но вот наступает момент для более глубокой проверки, и здесь покупатель сталкивается с нюансами, которые не были очевидны при первом осмотре.

Что происходит дальше?

Покупатель начинает проверку квартиры, используя юридические услуги. И тут появляется сложность: услуги юристов варьируются от нескольких тысяч рублей за базовую проверку до сотен тысяч за комплексное сопровождение с полным юридическим анализом.
Многие покупатели, особенно те, кто не хочет тратить лишние деньги, выбирают самые дешёвые проверки. Но что же происходит, когда покупатель, почувствовав свою незащищённость, решает перепроверить результаты или обнаруживает упущенные детали?

На практике многие «дешёвые» проверки могут не выявить всех рисков. Иногда для более глубокой экспертизы приходится делать запросы по истории квартиры, проводить тщательное изучение документации, что может вскрыть скрытые риски, которые могут повлиять на безопасность сделки.
Иногда покупатели обращаются за консультацией, чтобы «перепроверить» юридические аспекты сделки, считая, что им достаточно просто получить общее подтверждение.

Однако нередко оказывается, что такие проверки поверхностные и содержат недочеты. Важно понимать, что настоящая юридическая экспертиза требует внимательности к деталям и глубокого анализа всех документов, включая историю квартиры и возможные риски, которые могут скрываться в мелочах.
Поэтому, если вы хотите обезопасить сделку, доверяйте профессионалам, которые проверяют всё досконально.

Риски, которые могут повлиять на покупку

При более глубокой проверке квартиры покупатель может столкнуться с рядом неожиданных рисков:

1. Проблемы с документами: Например, отсутствие нужных подписей или нотариальных подтверждений при сделках, ошибки с материнским капиталом.
2. Невыясненные обстоятельства: Проблемы с правами на долю в квартире, например, если дети или супруга не были наделены долей в жилье.
3. Скрытые жильцы: Часто покупатели не обращают внимания на глубокую проверку зарегистрированных лиц. Даже если в квартире нет на данный момент прописанных лиц, есть категории граждан, которые могут возвратить право пользования квартирой.
4. Поддельные документы: есть случаи, когда «подправляют» данные в выписках ЕГРН.
5. Двойники: в Москве есть случаи мошенничества, когда квартиру продают по подложным документам двойники и здесь важно установление личности продавца.

И многое другое.

Если вы заметили такие риски, вам придётся принять решение — продолжать сделку или отказаться. Но что делать, если вы уже внесли задаток?

Кто рискует потерять деньги?

Если после внесения задатка покупатель обнаружил «риск» — скажем, что продавец не предоставил все необходимые документы или имеются другие юридические недостатки, которые могут привести к проблемам в будущем, — то вернуть задаток может быть крайне сложно.

Почему? Потому что не всякая проблема с документами или «рисковая ситуация» является основанием для возврата задатка.

Задаток — это не просто аванс. Это плата за снятие объекта с продажи и обязательства продавца продать квартиру покупателю. Но если на стадии проверки покупатель осознаёт, что возникли непредвиденные обстоятельства (например, проблемы с документами или правами третьих лиц), продавец имеет право отказаться от возврата задатка. Потому что «риск» - это лишь опасение покупатели и мнение его юриста. В законе нет понятия «риск».

Почему это происходит?

Задаток может быть не возвращён в случае, если в договоре не были чётко прописаны условия о возврате, а покупатель не указал и не описал конкретно все возможные риски, которые могут повлиять на покупку квартиры.

Продавец может утверждать, что ситуация с квартирой не была изначально оговорена и, следовательно, не является основанием для отказа от сделки и возврата задатка.

Как избежать потери денег?

1. Заключайте соглашение с подробными условиями возврата денег: Прежде чем вносить задаток, договоритесь с продавцом о чётких условиях. Пропишите в договоре, какие ситуации могут служить основанием для возврата денег.
2. Предварительная проверка квартиры: До внесения денег проведите предварительную проверку квартиры. Проконсультируйтесь с экспертом, чтобы узнать, как правильно внести предоплату и стоит ли вообще связываться с этой квартирой. Эксперт уточнит ваши условия, и опросит продавца, выяснив всю важную информацию. Уже на этом этапе большая часть проблемных квартир отсеивается, а если даже серьёзные риски не выявлены, то эксперт грамотно внесет предоплату, чтобы ее легче можно было забрать потом обратно.
3. Не торопитесь: Пусть сделка не будет срочной. Не спешите вносить деньги, пока не убедитесь в полной безопасности сделки. Важно не только «поймать» хорошую квартиру, но и правильно её оценить на риски.

Ошибочное представление о юридической проверке и о сделке в целом

Ошибки покупателей часто кроются в недооценке сложности проверки документов на квартиру. Многие думают, что достаточно просто проверить один-два документа, внимательно их изучив, и на основании этого можно сделать вывод: квартира чистая или нет.

Многие думают что сделка - это просто подписание одного договора, который можно к тому же скачать в интернете.
На самом деле, всё гораздо сложнее. У разных квартир могут быть десятки видов правоустанавливающих документов, и каждый из них может скрывать нюансы, которые могут сорвать сделку.

История квартиры полна ситуаций, которые могут стать причиной для оспаривания сделки: может быть не учтён наследник, не сняты обременения, есть человек, которого невозможно выписать или нарушены когда-то чьи-то права и мн.др.

Даже если квартира по документам «чистая», можно совершить ошибку при проведении сделки и потерять деньги или жильё.
Недооценка этих сложностей, а также мифы о том, что «проверка — это просто», часто становятся причиной проблем у покупателей.
Ошибочные представления, основанные на опыте друзей или прошлых сделок, вводят в заблуждение. Проверка квартиры — это длительная и дорогостоящая процедура.

К сожалению, на этом рынке есть недобросовестные специалисты, которые предлагают дешёвые некачественные проверки, осознавая, что за счёт упрощённых услуг смогут заработать на необоснованных ожиданиях клиентов. В результате люди теряют деньги, а вместо защитной проверки получают лишь пустые формулировки.

Как вернуть деньги за задаток?

Вернуть задаток после того, как вы отказались от сделки, довольно сложно. Продавец квартиры, как правило, не обязан возвращать деньги, если покупатель отказывается от сделки без веских юридических оснований.

То есть, если не соблюдены условия, прописанные в договоре, шансы на возврат задатка минимальны. В таких случаях покупатель, даже если и подаст иск в суд, скорее всего, проиграет дело, если не сможет доказать нарушение условий сделки или наличие значительных рисков.

Что остаётся покупателю? Можно попытаться «попугать» продавца угрозами обратиться в суд или угрожать обременением на квартиру, что иногда может повлиять на продавца. Но не всегда такие методы работают, особенно если продавец опытен и уверенно защищает свои интересы.

Таким образом, чтобы избежать ситуации, когда задаток остаётся у продавца, проще и дешевле изначально правильно оформить условия сделки. Лучше всего заранее договориться о возврате задатка в случае отказа и чётко прописать это в договоре.

Как избежать проблем с задатком?

1. Всегда создавайте условия возврата задатка.
2. Пропишите в договоре все важные моменты, чтобы избежать недопонимания.
3. Не торопитесь с внесением задатка, если не уверены в безопасности сделки.
Не забывайте, что иногда борьба за возврат денег может выйти дороже, чем просто правильно оформить сделку с самого начала.

Итог

Чтобы избежать потери задатка, важно:

• Детально изучить историю квартиры и ситуацию с документами.
• Заключить грамотное соглашение.
• Не торопиться с внесением задатка, пока не будет проведена полная проверка и все риски учтены.

Вложение в недвижимость — это всегда шаг в будущее, но в мире недвижимости, где каждый шаг может быть решающим, важно быть максимально осмотрительным.

Смотрите так же:

Узнайте, как выгодно покупать и продавать недвижимость, даже если раньше не умели!
Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.