Что нового в 2025 году: изменения на рынке и 5 способов потерять квартиру

Канал "Заводских TV"

Рынок недвижимости всегда требует внимательности и знаний, а 2025 год принесет новые правила и потенциальные риски. Разберем свежие изменения и самые распространенные ошибки, которые могут лишить вас недвижимости.

Новые правила для собственников недвижимости

В 2025 году вступают в силу несколько нововведений, которые могут повлиять на сделки с недвижимостью и владение ей:

1. Прогрессивная шкала налога с продажи недвижимости

• Ставка налога теперь зависит от суммы дохода:
- 13% — на доход до 2,4 млн рублей.
- 15% — на доход выше этой суммы.
• Важно: налог рассчитывается только с превышения суммы. Например, при продаже за 5 млн рублей 13% будет взиматься с первых 2,4 млн, а 15% — с оставшихся 2,6 млн.

2. Увеличение стоимости выписок из ЕГРН

Выписки подорожают вдвое, поэтому есть смысл заказать их заранее по текущей цене.

3. Рост госпошлин за регистрацию права собственности

Госпошлины вырастут в зависимости от стоимости объекта. Например, для недвижимости стоимостью до 20 млн рублей теперь придется заплатить 4 000 рублей вместо 2 000. Если цена объекта выше 20 млн, то пошлина рассчитывается по ставке 0,02%.

4. Обязательная регистрация построек на участках

Владельцы участков должны зарегистрировать все строения, иначе будут грозить штрафы.

5. Освоение земельных участков

Землю нужно обязательно поставить ан учет с определением границ и использовать по назначению в течение 3 лет с момента покупки. В противном случае возможны штрафы, и даже изъятие участка.

5 способов потерять квартиру: подробный разбор

Покупка недвижимости — серьёзное мероприятие, требующее внимательности к мелочам. Некоторые ошибки могут стоить не только денег, но и самого жилья. Ниже подробно рассмотрены пять типичных сценариев, из-за которых новые владельцы лишаются своей квартиры.

1. Сделка без аванса

Сценарий:
Продавец предлагает обойтись без аванса, мотивируя это срочностью или сложностью подготовки документов. Например:
• "Мне срочно нужно продать квартиру, давайте сразу выйдем на сделку".
Риски:
Суд может признать сделку внезапной. Особенно, если продавец пожилой, болен или цена квартиры заметно ниже рыночной. Продавец (или его родственники) могут заявить, что сделка произошла под давлением, и он не осознавал своих действий.
Почему покупатель проигрывает?
• Нет доказательств предварительных договорённостей, например, аванса.
• Сделка может быть оспорена как недействительная, особенно если продавец воспользуется поддержкой специализированных адвокатов по расторжению сделок.
Как избежать:
• Всегда заключайте соглашение о предоплате и передавайте аванс с распиской. Берите время на подготовку к сделке.
• Документально фиксируйте этапы подготовки к сделке.

2. Заниженная стоимость в договоре (занижайка)

Сценарий:
Продавец просит указать в договоре сумму ниже реальной, чтобы уменьшить налоговую нагрузку. Например, квартира продаётся за 12 млн рублей, а в договоре указывается 7 млн.
Риски:
Если сделка оспаривается (например, из-за банкротства продавца или претензий третьих лиц), указанные в договоре суммы будут использоваться, как доказательства.
Суд может признать, что вы купили квартиру по заниженной цене и вернуть реальную сумму будет невозможно.
Более того подобный покупатель теряет статус добросовестности и сохранить квартиру будет сложно. Так же, скорее всего, будут проблемы с фактическим возвращением даже оставшейся разницы по договору.
Почему покупатель проигрывает?
• Дополнительные соглашения или "чёрные" расписки о реальной цене не имеют юридической силы.
• Проблемы с налоговой службой, если обнаружится несоответствие данных.
Как избежать:
• Указывайте в договоре реальную стоимость квартиры.
• Откажитесь от сделок, где продавец настаивает на занижении.

3. Использование материнского капитала

Сценарий:
Квартира ранее приобреталась продавцом с использованием материнского капитала, но доли детям не выделены, как требует закон. Продавец скрывает этот факт, чтобы быстрее продать жильё.
Риски:
Если ребёнку не выделили долю, он или органы опеки могут оспорить сделку. Это законное требование, и суд почти всегда становится на сторону ребёнка.
Почему покупатель проигрывает?
• Купив такую квартиру, есть риск, что ребёнок вырастет и подаст в суд на оспаривании сделки. Суды часто встают на сторону обманутых детей.
Как избежать:
• Запрашивайте справку об использовании маткапитала.
• Убедитесь, что все обязательства перед детьми выполнены.
• Заказывайте качественную юридическую экспертизу, где выявляются даже скрытые сведения и поддельные документы.

4. Наследственные споры и обязательная доля

Сценарий:
Квартира досталась продавцу по наследству, но обязательная доля другого наследника (например, пенсионера или недееспособного родственника) не была учтена.
Риски:
Появление претендента, который имеет законное право на часть квартиры. Даже если продавец уверен, что он единственный наследник, это может быть не так.
Почему покупатель проигрывает?
• Суд легко оспорит сделку, если права наследника были нарушены.
• Вернуть деньги будет сложно, так как они могли быть уже потрачены продавцом.
Как избежать:
• Проверяйте наследственное дело у нотариуса.
• Убедитесь, что все потенциальные претенденты дали отказ или учтены в разделе имущества.
• Необходимо изучать историю. Квартиры и всех жильцов.

5. Мошеннические цепочки перепродаж

Сценарий:
Квартира перепродавалась несколько раз за короткий срок. В истории объекта могут быть нарушения: подделка документов, давление на предыдущего собственника, мошеннические действия.
Риски:
Например, квартира была приватизирована пожилым человеком, которого мошенники заставили подписать договор купли-продажи. Далее квартира несколько раз перепродавалась, а теперь предыдущий собственник (или его родственники) оспаривает сделку.
Почему покупатель проигрывает?
• При нарушении прав первого собственника все последующие сделки аннулируются.
• Доказать добросовестность покупки крайне сложно, особенно если вы не проводили проверку объекта.
Как избежать:
• Тщательно проверяйте историю квартиры, личности всех собственников, а так же частоту и причины перепродаж.
• Изучайте информацию о каждом предыдущем собственнике, начиная с первого.

Как обезопасить себя?

1. Проверяйте документы: запрашивайте выписки из ЕГРН, историю перехода права собственности и все предыдущие сделки.
2. Проводите юридическую проверку: обращайтесь к специалистам для анализа правоустанавливающих документов и истории квартиры.
3. Не соглашайтесь на сомнительные условия: избегайте фиктивных цен в договорах и обходных схем с налогами.
4. Изучайте историю объекта: узнайте больше о предыдущих владельцах и обстоятельствах сделок.

Каждый из описанных способов — это реальный риск, от которого не застрахован даже опытный покупатель. Вложите время и ресурсы в проверку объекта, чтобы не потерять деньги и, главное, своё жильё.

2025 год обещает быть насыщенным изменениями на рынке недвижимости. Но зная о новых правилах и избегая распространенных ошибок, вы сможете защитить свои инвестиции.

Смотрите так же:

Узнайте, как выгодно покупать и продавать недвижимость, даже если раньше не умели!
Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.