Сколько стоят риэлторские услуги и почему цены сильно отличаются у разных специалистов.

В этой статье мы разберем, наверное, один из самых острых вопросов, касающихся риэлторских услуг, их цен и качества.

Совершенно логично и справедливо, что когда человек собирается покупать или продавать недвижимость, он начинает оценивать расходы. Он оценивает саму недвижимость, а если решает заказать риэлторскую услугу, то также интересуется стоимостью этих услуг.

Исходя из того, что любая сфера деятельности имеет свои нюансы, недвижимость не является исключением. Здесь так же очень много деталей и рисков. На кону стоят крупные деньги, и для их защиты необходимы определенные действия и методы.

Конечно же, если человек не работал в сфере недвижимости, не проводил сделок, не знает событий, которые проходят между людьми в процессе сделок, ему не удастся понять все в полной мере за короткий срок. Человек, как правило, оперирует теми представлениями, которые автоматически появляются в мыслях.

Что такое процесс покупки квартиры в представлении покупателя? 

Изначально многие граждане представляют покупку квартиры следующим образом:

1. Покупатель находит квартиру, скажем, на Авито.
2. Покупатель звонит продавцу.
3. Продавец приветливо отвечает, выражает готовность встретиться и показать квартиру.
4. Покупатель смотрит квартиру, она ему нравится.
5. Далее покупатель вносит предоплату.
6. Продавец показывает документы на квартиру. Считается, что это просто выписка из ЕГРН и еще какой-то документ, например, свидетельство о собственности.
7. Покупатель нанимает юриста, который просто читает документы продавца и быстро делает заключение: «Рисков нет, квартира чистая». Причем эта проверка достаточно простая. Что там сложного — «взглянуть» на выписку из ЕГРН и на свидетельство? По мнению покупателя, работа стоит в пределах 15 000 рублей.

Но, конечно же, юрист должен дать гарантию. Если в будущем с квартирой возникнут проблемы, юрист обязан выплатить всю стоимость квартиры покупателю. Скажем, если квартира стоит 15 миллионов, то, соответственно, эту сумму покупатель должен и получить.

И в целом, исходя из этой схемы, все просто. Покупатель недорого проводит сделку и еще имеет многомиллионную гарантию.

Или как представляется продажа квартиры.

Собственник захотел продать квартиру.

1) Зашел на тот же сайт Авито, посмотрел, за какие цены продаются подобные квартиры, выбрал цену наиболее подходящую, понятно, самую высокую. Ведь эти цены же указаны в продаже. Значит, каждый день по этим ценам продаются такие квартиры. А чем моя хуже?
2) Далее продавец обращается к агенту.
Почему-то считается, что продать квартиру даже сложнее, чем купить.
Но опять же, там ничего сложного нет.
3) Агент выставляет объявление на Авито, сделав предварительно несколько фото и написав самые лучшие преимущества квартиры в тексте объявления.
4) Вскоре должны пойти звонки и просмотры от покупателей, страждущих купить квартиру. Квартира-то ведь хорошая. А недвижимость сейчас в цене.
5) На сделке покупатель, наверное, положит мне на счет деньги, и я подпишу договор. Что тут сложного?
Поэтому, по идее, услуга не сложная и должна стоить недорого.

Да, конечно, граждане подсознательно понимают, что, скорее всего, в этих процессах есть какие-то нюансы, что-то где-то нужно знать, какие-то документы нужно собрать.

Именно поэтому люди и поручают риэлторам эту работу. Но все равно там ничего сложного нет. Да, есть какие-то секреты, но это просто особенности профессии. Как сейчас говорят — «фишки».

И, конечно же, такая работа не стоит дорого. Агенты все равно толком ничего не делают. Бегают квартиры показывают и звонят по телефону, навязываются всем.

И так, мы рассмотрели, как выглядят процессы покупки и продажи недвижимости с точки зрения многих людей, которые не имеют знаний и опыта в недвижимости.

И нужно сказать, что в какой-то части они правы.

Основная масса риэлторских услуг может примерно так и выглядеть.
Услуги часто не качественные, не обеспечивают выгоды и защиты клиентов. Услуги часто недорогие, чтобы удерживать спрос клиентов, которые как раз, так и думают.

Именно поэтому часто услуги формируются под широкое потребление по низкой цене без надлежащего качества, особенно в дешевом сегменте недвижимости, где клиенты не готовы заказывать дорогие услуги.

При продаже квартиры так же далеко не все агенты будут выжимать из квартиры высокую цену. Если цена услуги низкая, агент скорее будет заинтересован пытаться быстрее ее продать, чтобы долго не заниматься ей. Ведь услуги недорогие, и нужно успеть заработать на количестве.

Однако, как известно, все важные вещи включают в себя очень много незаметных, но крайне основополагающих деталей.

Профессиональная покупка квартиры

Давайте разберем, как вообще выглядит процесс покупки и что за этим скрывается, если мы хотим купить квартиру и обезопасить себя в будущем от неприятностей.

Поиск квартиры

И так, первый этап — поиск квартиры. Сначала действительно, кажется, что квартиру выбрать легко. Полистал объявления, выбрал понравившуюся квартиру и купил.

В реальности, когда мы начинаем выбирать квартиру, даже на этапе обзвона объявлений — при грамотном опросе эксперта — более 80% объектов сразу отсеивается. 

Почему? Это либо квартиры с проблемными документами, либо проблемные сделки (кратко объяснить сложно, но это сделки, в которые лучше не встраиваться), и продавцы, которые не готовы продавать. Да, такое бывает. 

Доска объявлений — это не витрина магазина. Это площадка, куда выкладывают объявления самые разные люди, на основе одномоментных эмоций, неправильных расчетов, эмоциональных состояний и т.д. 

Например, женщина выставила квартиру на продажу, чтобы потом купить дом, но продает квартиру так, как будто готова быстро выйти на сделку. Но при грамотном опросе оказывается, что перед сделкой она только собирается ехать выбирать дом. 

А ведь с загородным рынком недвижимости она не знакома. Она лишь по объявлениям видела доступные цены с красивыми картинками. В реальности она не понимает, что за деньги, вырученные от продажи квартиры, она не купит тот дом, в котором можно проживать. 

Бывают и другие ситуации. Когда люди выставляют нереальные сделки. Человек продает квартиру, думая, что сразу на сделке купит взамен две другие без доплаты. Перед сделкой оказывается, что он ошибся, и сделка срывается. 

В других случаях оказывается, что продавец не может присутствовать на сделке и действует по доверенности, что несет риски для покупателя.

В других случаях выявляются проблемы с прописанными людьми и т.д. и т.п. Ситуаций сотни.

В итоге, чтобы найти хороший вариант, который можно покупать, нужно изучить десятки квартир, грамотно опросить продавцов. А это требует много времени, сосредоточенности, крепких неровно и, конечно же, знаний. 

Если этого не делать, два пути: или неопытный покупатель купит проблемный объект, либо потеряет кучу денег и ресурсов: будет ездить смотреть проблемные квартиры и в итоге внесет задаток за такую квартиру и еще потратит деньги на бесполезную проверку, так как проверка скорее покажет, что квартиру покупать не рекомендуется.

Но это лишь начало пути. Нужно организовать просмотры квартир. Квартиры часто продаются агентами, с которыми нужно согласовать дни и время для просмотров, и не всегда просто выстроить удобный график. Часто время и даты переносятся. 

В период подбора квартиры риэлтор целыми днями не отрывается от телефона, договаривается и обсуждает различные вопросы. Ведь и у продавца есть вопросы к покупателю: какой источник денег, на каких условиях покупаете, где и как хотите провести сделку и т.д. и т.п.
Далеко не всегда легко общаться со всеми продавцами.

Предварительная проверка 

И вот даже эта начальная техническая и маркетинговая часть подбора квартиры оказывается не такой уж простой. Но это все еще начало пути. 

Если удалось выбрать подходящую квартиру и договориться с продавцом или агентом, что мы готовы двигаться к сделке, предстоит еще один важный и болезненный этап — обсуждение условий сделки, условий внесения аванса. 

Именно на этом этапе профессионал от покупателя выставляет требования продавцу по документам и способам проведения сделки.

К примеру, эксперт покупателя ставит условия прохладцу, чтобы выписанные ранее лица, предоставили подтверждение о том что имеют жилье и не против продажи квартиры. Так же, чтобы были представлены медсправки с медосвидетельствованием собственников, нотариальные заявления, архивные документы, подтверждающие оплату предыдущей сделки, все документы по предыдущей сделке и так далее и тому подобное.

Для покупателя это кажется нормой: «А что здесь необычного? Нужно проверять квартиру». 
Но не для продавца. Вот сколько лет я работаю, не важно, кто сопровождает продавца — он сам или его агент, на этом этапе мы сталкиваемся с серьезным барьером со стороны продавца и его риэлтора. 

Продавец или агент могут даже хамить, грубить и отказываться продавать квартиру. И их понять можно. Никому не хочется заниматься сбором кучи документов, ездить по инстанциям и еще оплачивать ряд бумаг. Продавец просто говорит: «У меня все чисто! Я порядочный! Квартира чистая! Что вам еще надо от меня!».

Продавцы попросту не готовы предоставлять различные документы, факты о семье, о детях, сведения о маткапитале, о выплаченной ипотеке, о кредитной нагрузке, искать родственников, брать какие-то заявления, согласия и т.д. А покупателю это важно, если он хочет безопасно купить квартиру. 

И вот здесь возникает острая ситуация. Продавец по закону не обязан предоставлять все эти документы. Он может просто отказаться от продажи. Продавец вообще представляет продажу так: показал ЕГРН и всё, получил деньги — и, как говорится, до свидания. Но покупателю нельзя сворачивать со своего пути, сделка должна быть проведена безукоризненно.

Да, конечно, можно не обсуждать обстоятельства и не требовать от продавца «лишнего». Пусть продавец продаст квартиру как ему удобно. 

Кстати, неопытные покупатели часто так и приобретают квартиры, когда действуют самостоятельно без помощи профессионалов. Но в таких случаях вы, как покупатель, не будете иметь статус «добросовестного покупателя» и купите квартиру с рисками.

Именно поэтому эксперту приходится выкручиваться: и уговорить, и требовать, и даже хитрить. Это нужно для того, чтобы, во-первых, сформировать пакет документов добросовестного покупателя и подготовить документальную базу для будущей проверки квартиры.

Внесение аванса, проверка квартиры и подготовка к сделке

Если нам (покупателям) любыми правдами и неправдами удалось согласовать все детали с продавцом, следует заключить соглашение об авансе и чётко прописать все условия, о которых договорились, весь перечень документов, условия сделки и т.д.

После аванса уже проводится тщательная юридическая экспертиза квартиры, и профессионал от покупателя готовит пакет документов для сделки.

И нужно сказать, что даже здесь не всё проходит гладко. 
Хотя в соглашении об авансе с продавцом утвердили все условия, в процессе продавец может начать менять своё мнение. 

Например, он может заявить: «Я советовался с юристом, и он сказал, что вы неправомерно требуете от меня график платежей по моей выплаченной ипотеке! Зачем вам это? Я не буду показывать!». 

А для эксперта это важно, так как такой документ, например, подстраховывает от использования маткапитала при покупке квартиры. А таких примеров очень много.
Продавец или его агент могут начинать спорить, не предоставить нужные документы или их копии, на просьбу исправить какую-то ошибку они могут так же отказать.

Нужно сказать, что в таких ситуациях причиной спора является тот факт, что эксперт покупателя обязан подозревать продавца, отрабатывать различные возможные риски, например, предполагать, что продавец может что-то скрывать, обманывать или даже подразумевать предмет аферы. Потому что безопасность покупателя важна.

Но понятно, что открыто в своих подозрениях продавцу об этом говорить нельзя. 
Вот и сталкиваются два недопонимания: продавец требует ответа, мол, зачем все эти проверки, «я же порядочный!», а эксперт не может верить словам, иначе грош ему цена, если он на доверии проведет сделку и не убедится, что всё проверено.

Более того, в процессе проверки могут выявляться новые обстоятельства. Ведь нельзя по первичным документам сразу проверить квартиру. Эксперты внимательно изучают все тексты документов, каждое слово, делают запросы по закрытым каналам.

Могут появиться новые факты, например, третьи лица, которые могут предоставить скрытые риски. И здесь понадобятся дополнительные документы. И вот тут вы столкнётесь с дополнительным шквалом возражений от продавца.

Другими словами, подготовка сделки — это длительный процесс, который может занять от 3 недель и более, в зависимости от ситуации с квартирой. И это необходимо для максимальной безопасности.

Одновременно эксперт должен контролировать сроки, условия сделки, вовремя проверять и подавать документы в банк для сделки. Сам процесс напряжённый и требует глубоких знаний, опыта и выдержки.

Если этот этап пропустить, покупка недвижимости может нести значительные риски.

Сделка

Далее наступает сама сделка, которая также требует усиленного внимания: проверка важных документов прямо на месте, их подписание, отслеживание всех подписей, процесс денежных расчётов.

Важно не пропустить важные данные, реквизиты, содержание передаваемых расписок. Также без ошибок нужно подавать документы на регистрацию.

Сделка для многих людей — это стресс, и порой на самой сделке могут возникать дискуссии и конфликты, которые нужно улаживать.

После регистрации необходимо принять квартиру, получить все заключительные документы, зафиксировать показания счётчиков, получить расчёт по квартплате.

И важно по максимуму сохранять нормальные отношения. Если сделка проводится на грани срыва и в напряжённой атмосфере, продавец может многое испортить, как в самой квартире, так и в процессе.

В результате у покупателя квартиры должен быть грамотно оформлен пакет документов, включающий тщательно проведённую проверку, юридическое заключение, подписанный договор купли-продажи и передаточный акт.
Всё должно пройти идеально, чтобы в дальнейшем можно было спокойно жить и радоваться покупке.

И когда мы задаемся вопросом о стоимости услуг по покупке квартиры, то можем ли мы оценить такую работу в 15 000 или 50 000 рублей, учитывая, что здесь задействованы разные службы и специалисты?

Не смотря на то, что эксперт по недвижимости является подкованным специалистом в юридических деталях, все-таки вынужден платить за получение различных юридических актов, сведений и заключений. 

Необходима тщательная проверка, чтобы исключить риски. Работа эксперта обязательна, но и юридические каналы тоже важны.

Юристы, которые помогают, не могут ездить с риэлтором и целыми днями «висеть» на телефоне.  
Их работа ограничена, и они предоставляют свои отчёты сидя в кабинетах.

Однако качественная работа эксперта и юристов недешева. Такую работу настоящий профессионал не будет выполнять даже за 50 000 рублей, потому что это так же и ответственность. 

Как только эксперт провел сделку и подписал договор на услуги с клиентом, он несет ответственность на всю оставшуюся жизнь. В случае ошибок его могут таскать по судам, и если суд признает вину риэлтора, это приведет к ответственности. 

Можно сколько угодно говорить, что агенты ни за что не отвечают, но настоящие профессионалы сильно переживают за чистоту своих сделок и боятся судебных разбирательств и разрушения репутации.

А если квартира дешевая, зачем дорого платить за услугу?

Есть логичное предположение, что если покупатель выбирает недорогую квартиру, скажем, за 5 млн, то и комиссия должна быть маленькой. 

Однако, независимо от стоимости квартиры, работа не становится менее дешевой, если сделку проводят с должным уровнем профессионализма. Ресурсы и средства уходят одинаково много, как и при сделке с дорогой квартирой.

Поэтому, покупая сравнительно дешевую услугу при покупке недорогой квартиры, покупатель просто больше рискует — и все.

А что касается продажи недвижимости? 

Исходя из вышеизложенного, кажется, можно сделать вывод, что при продаже квартиры работы будет значительно меньше, так как ничего проверять не нужно, т.к. документы никакие не требуются.


Однако при продаже мы сталкиваемся с кардинально другой ситуацией. Прежде всего, важна маркетинговая часть. Необходимо детально знать рынок и целевую аудиторию покупателей. 

Важно понимать, как правильно подать рекламу, как её размещать, иметь дополнительные каналы для привлечения клиентов. Также нужно знать, как общаться с покупателями.

Процесс продажи порой долгий и нелёгкий. Общение с покупателями, их требования, претензии, иногда даже аферисты — это обычная практика. 

Покупатели бывают разные, поэтому продать квартиру по самой высокой цене — это не так просто.

Где большие деньги, там и жесткость, ведь вокруг всегда "акулы".

Известны случаи, когда неопытные продавцы «нарывались» на подкованных покупателей и после продажи квартиры были вынуждены выплачивать компенсацию за ремонт.

Вот один из вариантов схемы: в договоре писали дежурные фразы, не придавая им значения. Например, что квартира находится в идеальном состоянии, с исправной электрикой и сантехникой.

Далее покупатель после сделки обнаруживал неисправности в проводке и сантехнике. Он проводил экспертизу и подавал в суд исковое заявление о том, что продавец продал товар ненадлежащего качества, и на устранение недостатков требуются дополнительные средства. 

Одна неправильная фраза в договоре может привести к убыткам и нанести ущерб даже продавцу.

Покупатели также крайне энергичны и требовательны. Они могут требовать того, что, возможно, даже не нужно. Есть неопытные агенты, которые могут усложнять сделку. Также подготовка к сделке со стороны продавца является обязательной. Важны способы расчёта и контроль на каждом этапе сделки.

Заключение 

Возможно, статья оказалась несколько утомительной и объёмной, однако это лишь малая часть того, что удалось, сжато и чётко сформулировать, чтобы донести суть проведения сделок с недвижимостью.

Тем не менее, у продавцов и покупателей недвижимости всегда есть выбор: проводить сделку самостоятельно, нанять недорогого агента или обратиться к опытному эксперту. Важно глубоко понимать процесс и свои цели, чтобы сделать правильный выбор.

Например, не всегда нужна дорогая и тщательная проверка. Например, если вы покупаете квартиру у родственника, которому доверяете. Хотя всё равно стоит оформить сделку грамотно, чтобы в будущем не возникло проблем.

Так же нужно учитывать, что все риэлторские услуги предоставляются на добровольной основе. Причём опытные специалисты и настоящие профессионалы своего дела никогда не навязывают свои услуги и, наоборот, с уважением относятся к выбору клиентов и тщательно выбирают задачи. 

Поэтому, если вам агрессивно навязывают услуги, стоит насторожиться. Помните о процессе проведения сделок и контролируйте работу агента.

Удачных сделок с недвижимостью!

Сохраните мой канал Заводских TV чтобы не пропустить важные публикации!

Смотрите так же:

Узнайте, как выгодно покупать и продавать недвижимость, даже если раньше не умели!
Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.