Проверка квартиры перед покупкой: почему базовой выписки, сертификата и финансовой гарантии недостаточно

Канал "Заводских TV"

В последнее время я часто сталкиваюсь с ситуациями, когда покупатели, иногда включая даже предпринимателей, обращаются ко мне за консультацией. В ходе общения выясняется, что они уверены, что для безопасной покупки квартиры достаточно нескольких стандартных справок: выписки из домовой книги и проверки на банкротство продавца.

Но на самом деле, за этими документами кроется много нюансов, о которых не всегда задумываются даже опытные покупатели.

Ниже я объясню, почему проверка недвижимости требует комплексного подхода и почему сертификаты и базовые справки часто лишь создают видимость безопасности.

Выписка из домовой книги: почему она не всегда отражает реальность?

Выписка из домовой книги — популярный документ, используемый для проверки недвижимости, но его возможности ограничены. Во-первых, даже актуальная выписка может не отображать полной истории, так как архивные данные и информация о третьих лицах часто скрыты.

В результате покупатель не всегда видит, кто был прописан ранее, кто мог иметь права на жильё, и какие документы сопровождали эту регистрацию. И здесь кроется один из важнейших рисков, например, ситуация с так называемыми «отказниками» от приватизации, которые, по закону, могут восстановить свои права и претендовать на проживание в квартире, даже если их сейчас нет в выписке.

Пример: Бывший жилец мог выписаться до приватизации, но по закону его право проживания не утрачено, и он может восстановить его через суд. Такие случаи не редкость, и простой покупатель вряд ли сможет самостоятельно проверить подобные ситуации.

Риски, связанные с жильцами: отказники, арендаторы, и договоры безвозмездного пользования

Существуют группы рисков, о которых стоит знать каждому покупателю недвижимости. К примеру, один из распространённых видов рисков — это наличие жильцов, которые могут внезапно объявиться после покупки квартиры и потребовать свои права.

Этой категории рисков присуща высокая юридическая сложность, и типичные примеры включают:

• Отказники от приватизации, как уже было упомянуто, а также жильцы с правами проживания по договору безвозмездного пользования, который может быть заключён на несколько десятилетий.
• Неожиданные арендаторы.

И другие лица.

Без специальной проверки выявить такие факты не опытным покупателям трудно и практически невозможно. 

Сертификаты безопасности: в чём их польза и где они могут быть ограничены?

Часто агентства предлагают покупателям сертификаты, которые должны гарантировать безопасность сделки и компенсировать возможные риски.
С одной стороны, сертификат действительно даёт определённую уверенность: это значит, что агентство проверило ключевые документы, такие как право собственности, отсутствие долгов, и так далее.

Но стоит помнить, что сертификат не всегда покрывает все возможные риски и не даёт стопроцентной гарантии безопасности.

Что важно учитывать:

• Сертификат чаще всего подтверждает, что проведена базовая проверка, и, в случае возникновения юридических споров, агентство может предложить лишь дополнительные услуги для их урегулирования.
• Финансовые гарантии, указанные в сертификате, могут не включать компенсацию всех рисков. Например, часто оговаривается, что в случае оспаривания сделки возмещение невозможно или сильно ограничено.

Комплексная проверка и сопровождение сделки — залог уверенности

Если вы хотите быть уверены в полной безопасности покупки, обратите внимание на услуги, которые включают не только проверку, но и сопровождение сделки.

Это ключевое отличие комплексного подхода, который я предлагаю, и оно стоит того. Когда агент не только проверяет документы, но и сопровождает сделку, он берёт на себя ответственность за конечный результат.

Как выбрать надёжную услугу проверки:

1. Ориентируйтесь в первую очередь на содержание услуги, а не на её стоимость или сертификаты. Прежде чем выбирать агентство, выясните, что именно входит в проверку, каковы методики, и как компания обеспечивает безопасность сделки.
2. Ищите услуги с полным юридическим заключением и отчётом. Важно, чтобы специалист перед сделкой предоставлял отчёт, в котором указаны результаты всех проверок, а также пакет документов, подтверждающих проделанную работу. Сертификат может оказаться лишь маркетинговым инструментом, и в случае спора по сделке он окажется бесполезным. 

Ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание при покупке сертификата

1. Какие условия могут отменить выплаты клиенту по страхованию или по сертификату:

• Если причиной оспаривания стали обстоятельства, возникшие после сделки, или информация, которую клиент полностью не раскрыл, компания может отказать в выплате. Некоторые договоры могут обозначать следующее: чем меньше факторов компания проверяет, тем меньше для нее рисков, поскольку принцип действия таков: «мы за это не отвечаем, так как это не проверяли».

2. Исключения рисков:

• В сертификате всегда указаны случаи, при которых выплата не производится. Например, это могут быть скрытые риски, которые невозможно предвидеть. Никто не даст гарантию на случай, если появятся, скажем, наследники. Ведь никто не может выявить всех возможных наследников заранее, т.к. баз и реестров родственных связей не существует.

3. Необходимость доказательства:

• Покупателю, возможно, придется доказывать, что сделка была оспорена именно из-за недостаточной проверки. Если компания сможет доказать, что проверки были выполнены корректно, но возникли новые факторы, в выплате могут отказать. Сертификаты, как правило, предоставляют крупные компании, обладающие юридическим опытом, и судебное противостояние с ними будет сложным.

Эти условия дают компаниям возможность отказать в выплате страховки, если оспаривание сделки связано с причинами, не входящими в зону их ответственности.

Таким образом, наличие сертификата не гарантирует, что покупатель обязательно получит выплату при любом возможном оспаривании сделки.

На практике большинство опытных и грамотных покупателей, образованных предпринимателей больше концентрируются на покупке качественной услуги, нежели сертификата.

Пример: при покупке в Москве квартиры бизнес-класса, ко мне обратился крупный бизнесмен. Он заказал сопровождение сделки и проверку квартиры. Когда на этапе сделки менеджер банка предложил ему сертификат с финансовой гарантией, который стоил для состоятельного клиента совсем мизерную сумму, бизнесмен лишь отмахнулся, признав бесполезность этой бумаги.

Бизнесмен был очень грамотным, внимательно контролировал весь процесс подготовки и демонстрировал глубокие знания в юридических деталях. К тому же, его поддерживал личный юрист из Ставрополя, который был постоянно на связи.

Подводя итоги: выбирайте качество и надёжность

В заключение хотелось бы отметить, что цель этого обсуждения — вовсе не демонизировать сертификаты. Сами по себе они не несут ничего плохого, особенно если предоставляются бесплатно.

Проблема возникает, когда сертификат подменяет собой тщательную проверку и профессиональное сопровождение сделки — именно это может стать настоящей угрозой для покупателя.

Когда речь идёт о безопасности вашей покупки, экономия на услуге и выбор поверхностных проверок могут обернуться потерями и юридическими трудностями.

Важно выбирать услугу, которая включает полноценное сопровождение и глубокую проверку объекта, что помогает минимизировать все возможные риски.

Смотрите так же:

Узнайте, как выгодно покупать и продавать недвижимость, даже если раньше не умели!
Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.
Персональные консультации
Услуги в сфере недвижимости

Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/