Сравнительный метод оценки недвижимости: в чем подвох?

Когда речь заходит об оценке недвижимости, многие начинающие инвесторы и продавцы опираются на сравнительный анализ.

Сравнительный анализ — это метод оценки стоимости недвижимости, при котором цена вашего объекта определяется на основе сравнения с похожими объектами, выставленными на продажу или уже проданными в недавнем прошлом.

Например, если вы продаёте квартиру, то вы смотрите, сколько стоят в объявлениях похожие квартиры в вашем районе с аналогичными характеристиками (метраж, состояние, этаж, и т.д.). Этот метод помогает понять, по какой цене можно выставить объект на рынок.

Однако, сравнительный анализ не даёт точного ответа, поскольку каждая недвижимость уникальна, и даже два похожих объекта могут сильно отличаться по цене из-за различных факторов, таких как вид из окна, история владения, юридическая чистота, соседи, реомнт и другие важные моменты. Поэтому этот метод — лишь один из инструментов оценки, а не гарантия точной рыночной стоимости.

Хотя сравнительный метод кажется логичным и простым способом определить стоимость: посмотреть, сколько стоят похожие объекты в рекламе, и выставить свою недвижимость по сопоставимой цене.

Но вот здесь кроется подвох — реальную рыночную стоимость часто сложнее определить, чем просто ориентировка на похожие предложения. Почему? Давайте разберёмся.

Что такое сравнительный анализ?

Представим, что новичок выходит на рынок, чтобы продать квартиру.

Первый шаг, который он делает, — сравнивает цены на похожие квартиры в популярных объявлениях, например, на ЦИАН или Авито. В результате он сталкивается с огромным разбросом цен, который может достигать 30% и более.

Это легко объяснимо: каждый объект уникален, а реклама зачастую ориентирована на максимизацию цены, а не на реальную стоимость.

Более опытный продавец поступает умнее. Он не только анализирует цены по рекламе, но и обзванивает продавцов, изучает документы, анализирует условия сделок. В результате разброс цен сужается до 10-15%, но всё равно остаётся неточность.

Опытный специалист идёт ещё дальше: он сравнивает цены последних реально проведённых сделок. Но и здесь, несмотря на все усилия, остаётся разброс в 5-10%.

Почему так? Потому что каждый объект индивидуален, и даже если похожая квартира была продана за определённую сумму в прошлом, это не даёт гарантии, что на рынке сегодня она будет стоить столько же.

Почему это важно?

На первый взгляд, небольшие расхождения в оценке могут показаться несущественными. Но на самом деле разница может быть ощутимой, особенно если речь идёт о недвижимости, которая не продаётся срочно.

Например, если собственник квартиры стоимостью 10 млн выставит её за 14 млн и будет постепенно снижать цену по 100 тысяч, он может «зависнуть» на рынке на год или больше. И, хотя он в этом случае не спешит, такая тактика, очевидно, далеко не всегда эффективна.

Теперь представьте другую ситуацию: человек продаёт коттедж в 500 кв.м. Ему срочно нужны деньги, и он вызывает оценщика, который сравнивает его дом с коттеджами в районе 250-270 кв.м. по цене 60 млн рублей.

Оценщик вычисляет, что, пропорционально увеличив площадь, дом должен стоить около 115 млн рублей. Но тут возникает проблема: спрос на такие огромные дома в данной локации низкий.

Большие дома становятся обузой для большинства покупателей, и коттедж на 500 кв.м. построенный в 90-х за 115 млн может оказаться непродаваемым. Данный коттедж могут не купить даже за 80 млн. т.к. отсутствуют целевые покупатели на данный объект в данном районе.

Ошибки в оценке могут стоить инвестору потерей средств

Особенно критичными такие ошибки становятся для инвесторов, которые покупают недвижимость с целью извлечения прибыли. Например, если на торгах инвестор приобретает коммерческую недвижимость, оценка может стать сложной задачей. Переоценив объект, он может переплатить и потерять значительную часть своей прибыли.

Самая грубая оценка — это когда сравниваются просто цены в объявлениях на сайтах вроде ЦИАН и Авито.

Приближенная к реальности (усредненная) цена — когда берутся цены реальных сделок на похожие объекты. Но даже этот метод не гарантирует точности, так как остаются неопределённости и погрешности.

В чем же подвох?

Сравнительный метод показывает лишь ориентировочную стоимость, исходя из цен на похожие объекты, выставленные на продажу в определённый период.

Однако это не учитывает множество важных факторов: рыночные тренды, экономическую ситуацию, ликвидность объекта, его физическое состояние и другие нюансы.

Именно поэтому для точной оценки недвижимости, особенно в случае крупных объектов или коммерческих помещений, нужен более комплексный подход.

Вывод прост: сравнительный анализ — это только стартовая точка. Для более точной и безопасной сделки необходимо учитывать все возможные факторы, а не полагаться исключительно на сравнительный метод.


Сохраните мой канал Заводских TV чтобы не пропустить важные публикации!

Смотрите так же:

Узнайте, как выгодно покупать и продавать недвижимость, даже если раньше не умели!
Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.
Персональные консультации
Услуги в сфере недвижимости

Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/