Согласие супруга при покупке квартиры: риски, которые могут обойтись дорого

При покупке недвижимости каждый из нас хочет чувствовать уверенность и безопасность. Однако даже тщательно подготовленная сделка может скрывать подводные камни, один из которых — согласие супруга продавца. 
Многие покупатели думают, что если супруг дал согласие на продажу квартиры, то можно быть спокойным. Но не всё так просто.

Где может скрываться подвох?

Ситуации, когда права супругов могут повлиять на оспаривание сделки, возникают чаще, чем вы думаете. Согласие одного из супругов — важный аспект, но иногда даже этот документ не защищает от последующих претензий. Давайте рассмотрим самые распространённые случаи.

1. Продавец скрывает наличие брака

Продавец может утверждать, что на момент покупки квартиры он не состоял в браке. Но в реальности это может быть ложью. 

И здесь важно помнить: отсутствие штампа в паспорте не всегда подтверждает отсутствие брака. Паспорта меняются, а штампы не обязательно ставить. 
Если на момент покупки квартиры продавец был женат, супруг может иметь право на долю в недвижимости и потребовать её компенсации.

Пример: представьте ситуацию, когда покупатель успешно приобрёл квартиру, а через некоторое время появляется супруг продавца с претензией на свою долю. Без проверки семейного статуса такие проблемы могут всплыть неожиданно.

2. Проблемы с предыдущим супругом

Согласие нынешнего супруга на продажу недвижимости — это хорошо, но как быть с предыдущими браками? 
Ведь недвижимость могла быть приобретена в период предыдущего брака, и бывший супруг может иметь на неё права, даже если продавец развёлся.

Пример: продавец в разводе, и его нынешняя вторая супруга подписала согласие на продажу. Однако появляется бывшая супруга, которая заявляет права на квартиру, так как она была куплена именно в их совместном браке.

3. Вложенные средства в ремонт

Брак — это не только совместное имущество, но и совместные расходы. Даже если квартира была куплена до брака, но в неё были вложены совместные средства, супруг может потребовать компенсацию за эти вложения.

Пример: продавец купил квартиру до брака, но уже в браке с супругой сделал дорогой ремонт и установил дорогостоящую технику. После продажи квартиры супруга может потребовать свою долю квартиры через суд, предъявив доказательства вложений.

4. Квартира после дарения, наследства или приватизации

Квартира, полученная по дарению, наследству или приватизации, не входит в состав совместного имущества. 
Однако если супруги вложили деньги в ремонт или улучшение этой квартиры, то один из них может претендовать на часть этой суммы при продаже.

Пример: аналогичный предыдущему.

5. Кабальные брачные договоры

Некоторые продавцы показывают брачный договор, где указано, что имущество является личным, а не совместным. Но не всё так просто. 

Если брачный договор ущемляет права одного из супругов (например, договор был подписан на невыгодных условиях одного из супругов, в состоянии заблуждения, болезни), то суд может признать его кабальным и недействительным.

Пример: покупатель купил квартиру, полагаясь на брачный договор, который оговаривал, что квартира является личным имуществом супруга-продавца. Но после сделки супруга оспорила договор, и суд признал его недействительным, что привело к юридическим проблемам для покупателя.

Как подстраховаться покупателю?

1. Тщательно проверяйте все документы. Даже если продавец говорит, что был одинок или разводился, проверьте историю брачных отношений.

2. Требуйте согласие супруги, даже если оно вроде бы не требуется. Лучше перестраховаться, чем потом столкнуться с претензиями.

3. Внимательно читать документы. Необходимо вникать в смысл содержания документов и сопоставлять их  с датами и с нормами законодательства. 

4. Обратитесь к профессионалу. Риэлторы и юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, смогут провести глубокую проверку. Это снизит риски столкнуться с неожиданными претензиями.

5. Справки об отсутствии записи акта регистрации брака. Если вы запрашиваете у продавца квартиры справку о том, что он не состоит в браке, стоит помнить, что одной справки может быть недостаточно.

Рекомендуется запросить справки из разных отделений ЗАГСа — как по месту текущей прописки продавца, так и по месту его рождения и по предыдущим местам жительства. Это поможет убедиться, что продавец действительно не состоит в зарегистрированном браке, и минимизирует риски, связанные с претензиями супруга.

Для проведения тщательной проверки квартиры, в том числе на риски, связанные с семейными отношениями продавца, необходим эксперт с большим опытом, обладающий глубокими знаниями и возможностями именно в области недвижимости. 

Хотя многие агенты, юристы общей практики, банки и даже нотариусы выполняют свою работу добросовестно, их анализ может быть не достаточно глубок и не охватывать всех нюансов. 
Эксперт, имеющий опыт в сложных сделках с недвижимостью, сможет глубже оценить возможные риски и помочь избежать неприятных сюрпризов.

"А как же справка из ЗАГСа?"

Многие считают, что достаточно попросить продавца предоставить справку из ЗАГСа о том, что он не состоит в браке. Да, такая справка существует, но она может покрывать только определённый регион. 

Продавец мог зарегистрировать брак в другом регионе, и эта информация не будет видна. Кроме того, справку можно подделать, как и многие другие документы. Поэтому полагаться только на справку нельзя.

Можно ли продать квартиру без согласия супруга?

Да, это возможно, поскольку закон не запрещает продажу недвижимости без предварительного предоставления нотариального согласия супруга. 

Однако в таком случае в ЕГРН может появиться запись о том, что право собственности зарегистрировано без согласия супруга. 

Такая отметка может негативно сказаться на "чистоте" титула квартиры, что в будущем создаст риск для оспаривания сделки.

Если же в Росреестре отсутствуют сведения о том, что квартира является совместной собственностью, то право может быть зарегистрирована вообще без какой-либо отметки. 
Это может так же привести к тому, что после продажи возникнут проблемы, если другой супруг предъявит претензии на долю в недвижимости.

Как быть, если продавец отказывается предоставлять документы?

Очень часто продавцы недвижимости по разным причинам могут отказываться выполнять дополнительные требования по предоставлению документов. Это может происходить из-за их желания ускорить сделку, недостаточного понимания рисков или неверной оценки безопасности для покупателя. 

Например, продавец может отказать в предоставлении дополнительного согласия супруга, если есть брачный договор. Иногда нотариусы тоже отказываются оформлять такие документы, ссылаясь на семейное законодательство.

Продавцы также могут быть не готовы выполнять необычные запросы, такие как получение справок из разных регионов.
Важно понимать, что договариваться с продавцами — это непростой процесс, и дело не всегда в том, что они что-то скрывают.

Многие просто не понимают, почему дополнительные проверки так важны для покупателя.
Здесь требуется тонкий подход: важно чётко объяснить продавцу значимость каждого запроса, а иногда даже проявить гибкость и тактичность. 

При этом задача риэлтора — найти баланс между интересами покупателя и возможностями продавца, чтобы получить необходимые документы и снизить риски.

Некоторые покупатели могут решить, что лучше отказаться от сделки, если продавец начинает спорить. Но стоит учитывать, что на рынке недвижимости действительно хороших вариантов немного, и, даже если продавцы сопротивляются, это не обязательно указывает на скрытые проблемы. Это скорее нормальная часть процесса.

Задача — добиться качественной проверки и найти способ договориться с продавцом, даже если это требует времени и усилий.

Подводим итог

Подстраховаться от рисков, связанных с семейными отношениями продавца, можно только при тщательной проверке всех деталей. 
Юридическая экспертиза — это не просто формальность, а необходимый этап, который защитит ваши деньги и нервы. 

Поэтому важно помнить: если продавец утверждает, что никакого риска нет, всегда стоит обратиться к профессионалу и провести полную проверку. 

Для полной безопасности сделки важно обратиться к опытному эксперту по недвижимости, который знает, как правильно провести все проверки и минимизировать риски. Подробнее о том, как я могу помочь в таких вопросах, вы можете узнать здесь.

Сохраните страницу моего канала Заводских TV чтобы не пропустить важные публикации!

Смотрите так же:

Узнайте, как выгодно покупать и продавать недвижимость, даже если раньше не умели!
Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.
Персональные консультации
Услуги в сфере недвижимости

Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/