Как избежать проблем при покупке ликвидной квартиры в Москве: еще одна история со счастливым концом.

История эта начинается с того, что ко мне обратился предприниматель, назовём его Н. Он нашёл квартиру в одном из московских жилых комплексов бизнес-класса на берегу реки в Москве.

На первый взгляд, квартира была просто идеальна: отличный ремонт, подходящая цена, все условия для комфортной жизни. Другие предложения в этом районе были заметно дороже, либо с нюансами — под ипотекой, с обременениями, или продавцы требовали сложных схем «альтернативы».

Уверенность покупателя

Н, как человек серьёзный и внимательный, естественно, подошёл к вопросу основательно. В его компании есть штатный юрист, который занялся проверкой всех документов. Как обычно: паспорт продавца, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, на основании которого текущий владелец приобрёл квартиру.

Всё проверили, всё казалось в порядке. Более того, продавец заявил, что находится в браке, но готов предоставить брачный договор.

Проверка юристом

Юрист оживился, поскольку это был важный момент. В брачном договоре, действительно, было указано, что продавец имеет полное право распоряжаться своим имуществом, так как квартира была куплена на его имя.

 Всё шло по плану, юрист проверил выписку из домовой книги, убедился, что в квартире никто не прописан. Также он запросил документы о предыдущих собственниках, но продавец на это ответил, что документов у него нет, да и вообще, он покупал квартиру в ипотеку, банк всё проверил, так что поводов для беспокойства нет.

Заключение юриста

В итоге юрист представил отчёт своему руководителю Н.: «Квартиру можно покупать. Проблем нет, с документами всё в порядке, обременений нет, продавец не состоит на учёте в психо- и наркодиспансере, доли материнского капитала не использованы». Казалось, сделка готова.

Консультация с экспертом

Но Н. решил перестраховаться и проконсультироваться со мной. Меня порекомендовал ему его друг — топ-менеджер продаж одной нефтяной компании, для которого я ранее уже провёл успешную сделку: продал его инвестиционную квартиру в Московской области и помог приобрести другую в Москве.

Это было хорошее решение. Мы начали с того, что я предложил проверить не только документы, но и самого продавца.

Начало моей проверки

Выяснилось, что продавец был молодым человеком, занимающимся перепродажей квартир — так называемым флиппером. Он покупал квартиры по заниженной цене, делал косметический ремонт и быстро продавал их с наценкой. Ничего криминального, но такой профиль продавца требовал особого внимания.

Внимательно изучив брачный договор, я заметил, что документ был оформлен в другом регионе, что сразу вызвало у меня подозрения. Дело в том, что нотариальные документы из удалённых регионов России иногда могут быть подделаны или сфабрикованы.

Дополнительные запросы

В связи с этим я запросил у продавца нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры, на что продавец отреагировал с недовольством. Это потребовало дополнительных переговоров, чтобы не испортить отношения и не создать впечатление, что мы подозреваем его в мошенничестве. В итоге он согласился.

Независимые проверки

Далее мы проверили информацию о материнском капитале. Документы, которые ранее предоставил юрист, были в электронной форме, и я настоял на проведении независимой экспертизы.

К счастью, информация подтвердилась: продавец действительно не использовал материнский капитал.
Следующим шагом была проверка продавца на предмет учёта в психиатрическом и наркологических диспансерах в его родном регионе. Поскольку он был зарегистрирован в удалённом регионе, пришлось обращаться к специалистам.

Проблемы с коммунальными долгами

В итоге выяснилось, что он не состоит на учёте, что стало ещё одним положительным моментом.
Затем мы изучили вопрос задолженностей по коммунальным услугам. Здесь выяснилось, что на квартире висел долг порядка 60 000 рублей. Эта сумма могла бы перейти к новому владельцу.

Продавец настаивал, что долгов нет, но в результате настойчивых переговоров нам удалось доказать ему обратное, после чего он согласился погасить долг.

Дополнительные риски

Кроме того, я решил углубиться в историю самой квартиры. Изначально квартира была приобретена по ДДУ (договор долевого участия) одной семьёй — мужем и женой, но они были с разными фамилиями, что вызвало новые вопросы.

Если это были, например, брат с сестрой или просто посторонние люди, то для продажи могли бы понадобиться дополнительные согласия супругов. В итоге выяснилось, что это действительно муж и жена, просто с разными фамилиями.

Проблема с материнским капиталом

Я также проверил, не использовали ли они материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку. И тут выяснился ещё один неприятный факт: предыдущие собственники действительно частично погасили ипотеку средствами материнского капитала, но доли на детей так и не выделили.

Это означало, что через несколько лет, когда дети вырастут, они могут обратиться с требованием выделить свои доли в этой квартире.

Отказ от сделки

Покупателю Н. пришлось отказаться от покупки. Конечно, это был удар — потерять квартиру мечты, тем более что сделка была уже практически на финишной прямой.

Но с другой стороны, Н. осознал, что таким образом он сберёг огромные деньги — порядка 50 миллионов рублей, избежав возможных юридических проблем в будущем.

Результат сделки

Через некоторое время, когда эмоции улеглись, мы вместе с Н. подобрали новую квартиру. Она была чуть дешевле, но находилась в не менее престижном жилом комплексе.

Процесс поиска был нелёгким: в Москве много предложений с обременениями, под ипотекой, либо вовсе несуществующих квартир, которые выставляют недобросовестные риэлторы, чтобы привлечь клиентов.

Но в итоге мы нашли квартиру, которая соответствовала всем требованиям. Сделка прошла хорошо, и на руках у Н. остался полный пакет документов, подтверждающих юридическую чистоту сделки.

Смотрите так же:

Нашли квартиру и сомневаетесь в юридической чистоте? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!
Смотрите другие полезные видео о недвижимости!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.
Персональные консультации
Услуги в сфере недвижимости

Мой Телеграм
Мой Whatsapp