Налогообложение и правовые риски при покупке элитной недвижимости: на что обратить внимание

Покупка недвижимости, особенно элитной, – это всегда серьёзный шаг, который требует не только финансовых вложений, но и внимания к правовым аспектам и вопросам налогообложения. Многие семьи задумываются о возможных юридических рисках, которые могут возникнуть при сделке или дальнейшей продаже объекта. Важно также учесть безопасные способы расчетов и тонкости налогов, которые придётся заплатить в будущем при продаже такой недвижимости. Как эксперт с многолетним опытом работы в сфере недвижимости и права, я расскажу, на что стоит обратить внимание при выборе квартиры, чтобы не попасть в сложную ситуацию.

Налогообложение при покупке и продаже недвижимости

Первое, о чём стоит задуматься при покупке квартиры, — это налоги, с которыми вы можете столкнуться в будущем при продаже объекта.

1. Налог на доход от продажи квартиры

Если вы планируете продать квартиру в будущем, стоит знать о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ), который составляет 13% от суммы дохода. Однако есть несколько важных нюансов:

• Срок владения. Если вы владеете квартирой больше пяти лет, вам не придётся платить налог с продажи. В некоторых случаях этот срок сокращается до трёх лет (например, если вы получили квартиру в наследство, дарение или приобрели её по договору ренты).

• Налоговый вычет. Если срок владения меньше пяти лет, налог будет рассчитываться исходя из разницы между покупной и продажной ценой. Например, если вы купили квартиру за 20 млн рублей и продали за 30 млн рублей, налог будет взиматься с 10 млн рублей.
Так же вы можете использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей, однако его нельзя использовать вместе учетом покупной цены. То есть выбираем что-то одно: или зачитываем покупную стоимость или вычитаем 1 млн.

2. Налоговый вычет при покупке

Каждый человек имеет право на налоговый вычет при покупке жилья — это возможность вернуть 13% от стоимости покупки не более с 2 млн, т.е. не более 260 тысяч рублей. Если вы берёте ипотеку, то можно вернуть налог и с процентов по ипотеке — до 390 тысяч рублей.

3. Налог на имущество

При покупке элитной недвижимости важно учитывать, что чем выше кадастровая стоимость объекта, тем больше будет налог на имущество. Ставки варьируются, но для дорогих квартир могут достигать 0,3% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость может быть ниже рыночной, но если объект элитный, сумма налога может быть значительной.

Важно: Расчёт налогов является сложным процессом, поэтому рекомендуется обращаться в налоговые органы напрямую. Это обусловлено наличием множества деталей и нюансов, требующих профессионального подхода.

Юридические риски при сделках с недвижимостью

1. Проверка правового статуса объекта

Прежде чем заключать сделку, убедитесь, что с квартирой всё в порядке с юридической точки зрения. Это включает в себя:

• Чистота права собственности. Проверьте, действительно ли продавец является владельцем недвижимости. Сделайте запрос в Росреестр, чтобы получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где будет указана информация о собственнике и обременениях (залоге, аресте и т.д.).

• Обременения и аресты. Квартира может быть заложена банку по ипотеке, арестована из-за долгов или являться частью наследственного спора. Такие детали нужно знать заранее, чтобы избежать проблем с правом собственности в будущем.

• Наличие прописанных лиц. Убедитесь, что в квартире никто не прописан, особенно несовершеннолетние дети, пожилые люди или лица, находящиеся под опекой. Проблемы с выселением могут стать серьёзной головной болью.

2. Риски при совместной собственности

Если квартира куплена в браке, она, как правило, считается совместной собственностью супругов. Даже если собственником записан только один из них, при продаже или разделении имущества могут возникнуть сложности, если второй супруг претендует на долю. Всегда уточняйте правовой статус имущества, особенно если собственников несколько.

3. Безопасные расчёты при сделке

Один из самых важных аспектов сделки — это безопасные расчёты. В элитном сегменте недвижимости речь часто идёт о крупных суммах, и важно, чтобы деньги были переведены надёжно и прозрачно. Вот несколько вариантов безопасных расчетов:

• Аккредитив. Один из самых надёжных способов расчёта. Деньги покупателя замораживаются на специальном счёте в банке и переводятся продавцу только после завершения сделки — регистрации права собственности на покупателя.

• Номинальный счёт. Это популярный банковский инструмент, используемый для безопасных расчётов при сделках с недвижимостью. Он открывается в банке, где обслуживание счёта осуществляют сотрудники банка, хотя сам счёт принадлежит определённому партнёру банка. В Сбербанке, например, таким партнёром является ООО «ДомКлик». В ВТБ это — «Экосистема недвижимости „Метр квадратный“». В процессе покупки недвижимости номинальный счёт обеспечивает защиту интересов, как покупателя, так и продавца. Средства покупателя размещаются на счёте и замораживаются до момента регистрации сделки в Росреестре. После успешной регистрации банк автоматически переводит деньги продавцу, гарантируя безопасность и прозрачность сделки.

• Банковская ячейка. Деньги закладываются в ячейку в банке, к которой продавец получает доступ только после передачи квартиры и регистрации сделки. Этот способ используется давно, но он требует внимательности к условиям доступа к ячейке. Более того в современных условиях ячейка я валяется менее надёжным способом и ее используют редко.

• Эскроу-счёт. Новый инструмент, набирающий популярность. Средства покупателя хранятся на эскроу-счёте в банке до момента регистрации права собственности на квартиру на покупателя. Этот способ гарантирует безопасность обеих сторон.

4. Проверка документов продавца

Всегда просите продавца предоставить все необходимые документы на квартиру, включая:

• Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
• Договор купли-продажи, если продавец не является первым владельцем.
• Разрешение супруга на продажу (если квартира была приобретена в браке).
• Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Обязательно проверьте квитанции за коммунальные услуги. Если есть задолженность, это может стать вашей проблемой после покупки.
• Другие документы подтверждающее отсутствие различных обременений или прав третьих лиц на данный объект. Видов подобных документов может быть много, поэтому проконсультируйтесь заранее со специалистом.

Как минимизировать риски?

1. Работа с юристами и профессионалами.
Даже если вы имеете некоторый опыт в покупке недвижимости, привлечение юриста с опытом в сфере недвижимости всегда будет хорошей идеей. Они помогут правильно оформить документы и защитят вас от юридических рисков.

2. Нотариальное заверение сделки.
Для большей безопасности можно воспользоваться услугами нотариуса, который проверит правильность документов и гарантирует юридическую чистоту сделки. Однако необходимо учесть, что нотариус не осуществляет детальную проверку объекта и его истории, он лишь удостоверяет чистоту сделки.

3. Двойная проверка объекта.
Перед покупкой объекта лучше запросить вторую независимую экспертизу стоимости и юридического статуса недвижимости. Это снизит риск переплаты и юридических проблем.

Заключение

Покупка элитной недвижимости в Москве – это серьёзная инвестиция, которая требует внимания ко множеству деталей: от налоговых аспектов до юридических рисков. Важно не только выбрать ликвидный объект, но и правильно оформить сделку, обеспечить безопасность расчётов и избежать неприятных сюрпризов в будущем. Обратившись к юристам и профессиональным риелторам, вы сможете снизить риски и сделать инвестицию безопасной и выгодной.

Помощь в подборе квартиры в Москве и Зеленограде.

Смотрите так же:

Нашли квартиру? Не торопитесь вносить задаток, узнайте мнение профессионала!
Смотрите другие полезные видео о недвижимости!

Автор канала: Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости, специалист в области права.
Персональные консультации

Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/