Проблемы при подготовке к сделке: обнаружились риски при покупке квартиры

Когда покупатели готовятся к сделке по приобретению квартиры, любые внезапно обнаруженные риски или проблемы могут вызвать серьёзное беспокойство и стресс. Вот пять распространённых ситуаций, с которыми сталкиваются покупатели, и какие эмоции они при этом испытывают:

1. Юридическая чистота квартиры под вопросом

• Проблема: В процессе подготовки к сделке выясняется, что на квартире могут быть обременения, например, аресты, долги по коммунальным услугам, или даже имеются проблемы с правами собственности. Например, могут обнаружиться неизвестные лица имеющие право проживания в квартире, или могут всплыть претензии третьих лиц.
Покупатель соответственно испытывает тревогу, опасаясь потерять вложенные деньги или ввязаться в долгие судебные разбирательства. Возникает недоверие к продавцу и агенту по недвижимости.

2. Квартира не соответствует заявленным параметрам

• Проблема: При более детальном осмотре или проведении оценки квартиры выясняется, что её реальное состояние хуже заявленного. Например, скрытые дефекты в строительных конструкциях, проблемы с коммуникациями или некачественный ремонт.
Возникает сомнение в целесообразности покупки и страх, что придётся вложить дополнительные средства на ремонт.

3. Непредвиденные финансовые риски

• Проблема: В процессе оформления сделки могут вскрыться дополнительные расходы, о которых не было известно ранее. Это могут быть дополнительыне дорогостоящие юридические проверки в виду сложной истории квартиры или обязательства по оплате долгов предыдущего владельца. Также, могут возникнуть проблемы с получением ипотечного кредита.

4. Сложности с выпиской зарегистрированных лиц

• Проблема: Оказывается, что в квартире зарегистрированы люди, которых невозможно быстро и законно выписать. Это могут быть несовершеннолетние дети, пожилые родственники, инвалиды, отказники от приватизации, жильцы с пожизненным правом проживания и др.

5. Затягивание сроков сделки

• Проблема: Неожиданные бюрократические проволочки или неготовность продавца к сделке могут привести к затягиванию сроков. Например, продавец может медлить с предоставлением нужных документов, или госорганы и иные службы затягивают процесс выдачи документов.
Эти ситуации вызывают у покупателей напряжение и заставляют сомневаться в правильности своего выбора.

Вот пример из практики 

Покупатель нашёл квартиру в новостройке на стадии готового жилья. Она была расположена в хорошем районе с развитой инфраструктурой. Продавцом выступал физическое лицо, купившее квартиру по договору долевого участия (ДДУ). На стадии предварительного договора всё казалось в порядке, и покупатель внёс аванс.

Проблемы, с которыми сталкиваются покупатели:

1. Обременение на квартире:
На этапе сбора документов для сделки выяснилось, что на квартире наложено обременение застройщика из-за того, что продавец не оплатил дополнительную сумму за увеличение площади квартиры в новостройке после обмера кадастровым инженером. Первоначальная сумма задолженности была небольшой — около 25 000 рублей, но из-за того, что продавец не оплачивал её в течение нескольких лет, накопились пени в размере около 500 000 рублей. В итоге продавец попытался сомнительными способами снять обременение, не погасив задолженность. Это создавало риск, что если бы покупателю удалось незаконным образом снять обременение, застройщик мог бы впоследствии оспорить сделку.

2. Невозможность выписки прописанных лиц:
В процессе подготовки сделки выяснилось, что на момент продажи в квартире был прописан несовершеннолетний ребёнок продавца, что могло создать дополнительные сложности с его выпиской. Юрист покупателя указал на риск, что без выписки ребёнка и его прописки по новому адресу сделка может быть признана недействительной. Очень часто продаются квартиры, где никто не прописан. Однако это не должно создавать у покупателя иллюзии безопасности. Нужно проверять, кто был ранее прописан и куда выписан сейчас, так как если ребёнка незаконно выписали «на улицу», то после покупки квартиры его могут снова прописать к новому собственнику.

3. Затягивание сроков сделки:
Из-за проблем с обременением и необходимостью выписки ребёнка, процесс оформления сделки начал затягиваться. При этом застройщик, который отвечал за регистрацию права собственности, задерживал передачу документов.

Решение:

Покупатель, обеспокоенный этими проблемами, решил отказаться от сделки. Он понимал, что дальнейшее участие в процессе может затянуться на неопределённое время, а юридические риски слишком высоки.

Последствия:

• Возврат аванса: Продавец вернул аванс, но с существенными задержками, что создало для покупателя неудобства. Деньги "зависли" на несколько месяцев.
• Упущенные возможности: Пока решались эти проблемы, покупатель упустил другие интересные варианты квартир, так как был сосредоточен на этой сделке.
• Дополнительные расходы: Покупателю пришлось оплатить услуги юриста и независимого оценщика, которые консультировали его по поводу сделки. Эти расходы не были компенсированы.

Что получил покупатель:

• Разочарование и усталость от затянувшегося процесса.
• Страх потерять деньги, вложенные в аванс.
• Разочарование в рынке недвижимости и недоверие к продавцам.

  Этот случай наглядно показывает, как юридические проблемы и неопределённость со статусом недвижимости могут вынудить покупателя отказаться от сделки, что влечёт за собой дополнительные расходы, неудобства и потерю времени.

Что делать и, как подстраховаться?

Когда покупатели сталкиваются с подобными проблемами при подготовке к сделке по покупке квартиры, важно знать, как правильно действовать, чтобы минимизировать риски и избежать потерь. Вот несколько шагов, которые помогут вам справиться с основными трудностями:

1. Проверка юридической чистоты квартиры:
• Что делать: Всегда проверяйте квартиру на наличие обременений, долгов по коммунальным платежам, арестов и прав третьих лиц. Для этого закажите выписку из ЕГРН, обратитесь к юристу для проведения правовой экспертизы, а также проверьте историю собственников и права на проживание в квартире.
• Совет: Никогда не полагайтесь только на слова продавца или риелтора, проверяйте документы самостоятельно или через надежного эксперта.

2. Проверка состояния квартиры:
• Что делать: Перед покупкой организуйте предварительное изучение квартиры. Обратитесь к эксперту, который предоставит вам консультацию, обсудит детали с продавцом и самостоятельно изучит объект как предложение на рынке. Эксперт подскажет, на что обратить внимание, какие могут быть скрытые риски, и стоит ли вообще связываться с данной квартирой. Если будут выявлены проблемы, вы сможете пересмотреть условия сделки или отказаться от неё.
• Совет: Договаривайтесь о возможности снижения цены и/или требуйте у продавца устранения дефектов до сделки.

3. Учёт дополнительных финансовых рисков:
• Что делать: Заранее уточните все возможные дополнительные расходы, такие как сборы за регистрацию, задолженности предыдущего владельца или затраты на юридические услуги. Также убедитесь, что банк одобрил вашу ипотеку на заявленных условиях.
• Совет: Обсудите все возможные расходы с юристом и составьте план бюджета сделки, чтобы избежать неожиданных трат.

4. Решение проблемы с прописанными лицами:
• Что делать: Перед сделкой проверьте, кто прописан в квартире, и убедитесь, что все лица будут законно выписаны. Особое внимание уделяйте несовершеннолетним детям, пожилым людям или лицам с ограниченными возможностями. Если такие лица остаются прописанными, это может стать серьезной проблемой для вас как нового собственника.
Договоритесь о выписке всех зарегистрированных лиц до заключения сделки. Если это невозможно, рассмотрите вариант отказа от покупки. Неопытные покупатели часто допускают ошибку, оставляя в квартире прописанных лиц, полагаясь на договор, в котором собственник обязуется снять их с регистрации после сделки. Однако это может привести к серьёзным проблемам. Если прописанные лица, например, члены семьи собственника или третьи лица, не захотят добровольно выписаться, собственник не сможет сделать это принудительно. В результате покупатель рискует остаться с прежними зарегистрированными жильцами, что может создать юридические трудности и неудобства в дальнейшем.

5. Управление сроками сделки:
• Что делать: Старайтесь заранее оговаривать сроки предоставления документов и завершения всех формальностей. Если процесс затягивается, сохраняйте связь с продавцом и проверяйте статус подготовки документов у застройщика, в коммерческих службах или в госорганах. 

6. Психологическое давление продавца 
• Часто продавцы недвижимости отказываются предоставлять необходимые документы и сведения, манипулируя понятием доверия и вызывая дискомфорт у покупателя. Продавцы могут говорить: «Вы что, мне не верите? Зачем вам проверки? Вы думаете, обо мне плохо?» Такие высказывания могут сбить с толку неопытного покупателя и заставить его сомневаться в необходимости проверок.
• Чтобы избежать этого, покупатель должен профессионально и уверенно объяснять свои требования, не поддаваясь на манипуляции. Важно помнить, что тщательная проверка документов и правового статуса недвижимости — это стандартная практика, направленная на защиту интересов покупателя. Не стоит стесняться своих требований или бояться, что это негативно скажется на сделке. Упорство и чёткое объяснение своих действий помогут избежать возможных проблем и защитят ваши интересы.

Итог: Если в процессе подготовки к сделке вы сталкиваетесь с серьезными юридическими или финансовыми рисками, не бойтесь отказаться от покупки. Потраченное время и деньги могут оказаться меньшей потерей по сравнению с возможными проблемами, которые могут возникнуть после завершения сделки. Всегда консультируйтесь с профессионалами и тщательно проверяйте все документы и условия.

Смотрите так же:
Нашли квартиру? Не торопитесь вносить задаток, послушайте сначала мнение профессионала!
Задайте вопрос профессионалу! Персональные консультации
Смотрите другие полезные видео о недвижимости!

ТОП 10 престижных школ запада Москвы
ТОП 10 престижных школ в Зеленограде
ТОП 10 жилых комплексов премиум и бизнес класса в Москве вблизи реки и метро.
Как выбрать район с престижными школами и безопасной средой для детей?

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/