Зачем проверять квартиру и продавца перед покупкой?

Когда вы покупаете квартиру, все риски сделки всегда связаны с людьми и их действиями. Часто потенциальные покупатели задаются вопросом: "А что там проверять и зачем это нужно?" На самом деле, проверка квартиры и продавца — это не просто формальность, а важнейший этап, который может уберечь вас от множества проблем.

Какие риски необходимо учитывать при покупке квартиры?

Покупка недвижимости — это сложный процесс, который сопровождается множеством рисков. Многие из них связаны с действиями мошенников, юридическими нюансами и скрытыми обстоятельствами, о которых покупатель может даже не подозревать. Вот ключевые риски, которые необходимо отработать перед заключением сделки:
• Арест на квартиру: Например, если у собственника есть долги, квартира может быть под арестом.
• Нарушение прав детей: Если при предыдущих сделках не были выделены доли детям, это нарушение закона со стороны родителей.
• Восстановление права проживания: Бывший жилец может восстановить свое право на проживание в связи с отказом от участия в приватизации.
• Запрет на сделки: Может быть наложен в рамках судебного спора, например, о наследстве.
• Блокировка регистрации: Возможна в случае спора о праве проживания в квартире.
• Мошенники-двойники: Существует вероятность столкнуться с мошенниками, которые используют поддельные документы или даже выдают себя за собственников квартиры. Это один из самых опасных рисков, так как такие сделки могут быть оспорены, и вы можете потерять свои деньги и недвижимость.
• Использование материнского капитала: Важно проверить, не использовался ли материнский капитал на покупку квартиры, и были ли соблюдены все законные процедуры. Нарушения в этом вопросе могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.
• Продажа без согласия супруга: В некоторых случаях квартира может быть продана без согласия супруга или без обязательного нотариального заверения. Это нарушение закона может привести к оспариванию сделки и потере прав на квартиру.
• Наличие скрытых жильцов: В квартире могут быть зарегистрированы лица, имеющие право на проживание, о которых вам не сообщили и которых порой сложно обнаружить. В будущем они могут восстановить свои права на проживание в этой квартире.
• Нарушения, скрытые в истории квартиры: В прошлом квартиры могут быть нарушения, которые позволят кому-то в будущем оспорить ваши права на недвижимость. Это может быть связано с отказом от приватизации, неправомерным выделением долей, наследственными спорами и другими юридическими проблемами.
• Аферы с материнским капиталом и поддельными документами: В последнее время участились случаи афер, связанных с использованием материнского капитала и поддельными документами, включая нотариальные. Также могут возникнуть проблемы с выписками из паспортных столов, если информация в них была искажена.
• Недействительность сделки из-за недееспособности продавца: Покупка квартиры у лица, признанного недееспособным, или сделки, совершенные без должного разрешения органов опеки и попечительства, также могут быть оспорены.
• Банкротство продавца: Продавец может попытаться продать квартиру перед банкротством, чтобы скрыть активы от кредиторов. В таком случае сделка может быть оспорена, и вы рискуете потерять недвижимость.

Эти и многие другие риски обязательно нужно учитывать при покупке квартиры. У профессионалов по недвижимости есть огромный опыт и они знают перечень потенциальных угроз который может исчисляться сотнями. Виды рисков постоянно пополняются новыми примерами. Только комплексная проверка позволяет минимизировать риски и обеспечить безопасность сделки.

Что именно проверяется при покупке квартиры?

Проверка квартиры и продавца включает в себя много этапов. Объем работы зависит от истории квартиры и её собственников, и в некоторых случаях эта проверка может быть довольно масштабной. 
Вот что нужно учитывать при проверке:
1. Проверка продавцов и предыдущих собственников:
• Судебные дела (общей юрисдикции и арбитражные суды).
• Намерения о банкротстве и сами факты банкротств.
• Задолженности (налоговые, перед ФССП и др.).
• Наличие залогов и обременений.
• Проверка по спискам санкций и реестрам недобросовестных лиц.
• Проверка на причастность к коррупции и другим правонарушениям.
• Проверка истории собственников начиная с 1998 года, включая все основания переходов прав.
2. Документы на квартиру:
• Реквизиты правоустанавливающих документов (приватизация, наследство, договор купли-продажи и т. д.).
• Проверка на наличие ошибок или неточностей в регистрационных данных.
• Исследование всех возможных обременений (ипотека, залоги, право пользования и т. д.).

Почему это так важно?

Полученную информацию необходимо не только собрать, но и тщательно обработать, чтобы сделать выводы и представить их в виде подробного отчета с пояснениями. Это сложный процесс, который требует профессиональных знаний и опыта.

Очень часто покупатели недвижимости хотят получить список конкретных проверок, чтобы самостоятельно изучить квартиру. Однако таких универсальных списков не существует, поскольку в каждой ситуации картина оценки рисков складывается по-разному. 

Проверка основывается не на каком-то конкретном чек-листе, а на особых обстоятельствах, которые сопоставляются с различными нормами законодательства, после чего делаются выводы. 

Исходя из этого, эксперты принимают решение: можно ли подстраховаться или лучше отказаться от покупки квартиры.
К тому же, проверка осложняется человеческим фактором. Многим, кажется, что у собственника нужно просто запросить определённые документы, и дело решено. Однако это далеко не так просто. Практически все собственники склонны сопротивляться предоставлению документов, скрывать различные факты. Это не всегда связано с мошенничеством или рисками. Просто так устроен человек — он защищается, подстраховывается, не хочет позволять себя проверять. 
Нередко у продавца недвижимости просто нет документов или доказательств, подтверждающих безопасность квартиры, и специалисту приходится проверять это своими методами. Например, собственник может не иметь данных о предыдущих владельцах квартиры, у которых он сам когда-то её купил, и, соответственно, не обладать информацией обо всех зарегистрированных лицах. Возможно, он никогда не интересовался историей квартиры. Разумеется, проверка этих данных — в интересах покупателя, а не продавца.

Именно поэтому подготовка к сделке часто превращается в некое детективное расследование и психологическую работу с продавцом. Если этого не проводить, то купить хорошую квартиру попросту не удастся, так как подходящий вариант найти очень сложно.

Если говорить о проверке и  безопасном проведении сделки, то банк, нотариус или МФЦ не выполняют подобной комплексной работы. Попытка самостоятельно провести такую проверку может быть не только трудной, но и практически невозможной для неподготовленных покупателей. Именно поэтому рекомендуется обращаться к специалистам, которые смогут провести полную проверку и сопровождать сделку от начала до конца.

Комплексная услуга по проверке недвижимости и проведением сделки  называется «Сопровождение сделки», и она играет ключевую роль в вашей безопасности при покупке квартиры.

Насколько эта услуга гарантирует безопасность сделки? Объективная реальность.

Несмотря на важность проверки квартиры и сопровождения сделки, у многих возникает вопрос: как именно эта услуга защитит от возможных рисков и неудач? Покупатель хочет быть уверен, что его вложения будут защищены, и покупка пройдет без проблем.
Важно понимать, что ни одна услуга не может дать 100% гарантию идеального завершения сделки, но сопровождение значительно снижает риски. Профессионалы проверяют юридическую чистоту квартиры, историю собственников, наличие обременений, долгов и скрытых проблем. Опыт экспертов помогает выявить потенциальные угрозы и избежать большинства проблемных ситуаций. Однако, в любой сделке могут возникнуть непредсказуемые факторы. Задача грамотного сопровождения — минимизировать риски и максимально защитить покупателя.

Тогда возникает вопрос: зачем платить специалисту, если нет полной гарантии? Можно ведь и самому провести сделку, и риски все равно останутся. Дело в вероятности этих рисков. Неопытный покупатель в 80% случаев может столкнуться с проблемным объектом. Опытные же специалисты, проведя сотни сделок, зачастую не имеют ни одного случая оспаривания. Именно этим объясняется спрос на их услуги, потому что по сути они сводят риски к нулю.

Что конкретно входит в услугу сопровождения сделки?

Покупателю недвижимости важно знать, какие конкретные проверки и процедуры будут проведены. Например, будут ли проверяться все предыдущие собственники квартиры, наличие долгов или судебных споров, а также другие юридические нюансы.
Как эксперт, могу сказать, что услуга сопровождения сделки по покупке недвижимости может включать разные наборы действий в зависимости от квалификации специалистов и ценовой политики агентства. У всех компаний свои подходы: одни ориентируются на предоставление более доступных услуг, что привлекает массового клиента, который не всегда разбирается в нюансах. Другие предлагают более дорогие, но качественные услуги, при этом привлекая покупателей, которые ценят безопасность и глубокий анализ.

Пример недорогой услуги:

В бюджетных вариантах сопровождения сделки часто предлагается только базовый набор действий. Например:
• Поверхностная проверка правоустанавливающих документов.
• Сбор основной информации о квартире и её собственнике.
• Проверка на наличие обременений в общедоступных реестрах.
Такая услуга может не включать юридическое заключение или детальный анализ истории объекта, что увеличивает вероятность упущения важных деталей. Это подход, который может быть приемлем для тех, кто хочет сэкономить, но не подходит для сделок с повышенными рисками. Подобные проверки массово предлагают различные риэлторы.

Пример экспертной услуги:

В случае более дорогого и профессионального сопровождения, комплекс работ значительно шире и глубже:
• Юридическая проверка: Полное исследование истории квартиры, включая проверку всех предыдущих сделок и прав на недвижимость, наличие арестов, обременений и других юридических рисков.
• Глубокий анализ: Изучение всех возможных юридических и технических деталей, включая консультации с различными профильными специалистами и взаимодействие с различными службами.
• Подробный отчет: Клиент получает не просто юридическое заключение, но и детальный отчёт с описанием всех проверок. Если обнаружены риски, то предоставляются подробные комментарии по выявленным фактам, разъясняются последствия и даются рекомендациями по дальнейшим действиям.
• Сопровождение на всех этапах: Полное сопровождение на всех этапах сделки — от подготовки документов до их подписания и регистрации, с постоянными консультациями и поддержкой.

Специалисты по недвижимости с высокой квалификацией и большим опытом работы уделяют внимание даже мельчайшим деталям, чтобы максимально обезопасить клиента. Такой подход привлекает покупателей, для которых важен не просто формальный контроль, а глубокий анализ и уверенность в чистоте сделки. Обычно сопровождение сделки на экспертном уровне заказывают покупатели дорогой недвижимости, а также те, кто в силу своей деятельности понимает важность профессионального подхода (айтишники, бизнесмены, топ-менеджеры, специалисты высокой квалификации).

В итоге, выбор услуги зависит от того, насколько важно для покупателя минимизировать риски и получить полное понимание всех нюансов сделки.

Каков будет общий размер расходов на услугу, и как она окупится?

Даже для состоятельных людей цена имеет значение. Клиент захочет понять, сколько именно стоит услуга сопровождения сделки, какие могут быть дополнительные расходы, и как это соотносится с рисками, от которых она его защищает.
Общий размер расходов на услугу сопровождения сделки зависит от региона, ценовой политики на рынке жилья и конкретного специалиста или агентства. 

Цены могут быть фиксированными или рассчитываться в процентах от стоимости объекта. 
Например, в Москве минимальная стоимость экспертной услуги составляет около 250 000 рублей, а далее может доходить до 1-3% от стоимости дорогой недвижимости и выше, в зависимости от сложности сделки и уровня сервиса.
На массовые недорогие услуги, с небольшим бюджетом сделки, цены могут варьироваться в районе 150 000 – 200 000 рублей.

Окупаемость услуги определяется тем, насколько она защищает покупателя от финансовых рисков и потенциальных проблем. Например, специалисты могут выявить юридические или технические недостатки, которые могли бы привести к аннулированию сделки или значительным расходам на устранение проблем. Грамотное сопровождение минимизирует эти риски и обеспечивает чистоту сделки.

Ведь в случае отказа от покупки квартиры из-за обнаруженных рисков, специалист обычно получает не всю комиссию полностью, а лишь часть, которая покрывает затраты на этапе выявления этих рисков. В этом случае покупатель несет некоторые расходы, но они несравнимо ниже тех, которые могли бы возникнуть при оспаривании сделки.
Таким образом, расходы на услугу можно рассматривать, как инвестицию в безопасность и уверенность, которая окупается тем, что покупатель защищен от неожиданных неприятностей и финансовых потерь в будущем.

Смотрите так же:
ТОП 10 престижных школ запада Москвы
ТОП 10 престижных школ в Зеленограде
ТОП 10 жилых комплексов премиум и бизнес класса в Москве вблизи реки и метро.
Нашли квартиру? Не торопитесь вносить задаток, послушайте сначала мнение профессионала!
Задайте вопрос профессионалу! Персональные консультации
Смотрите другие полезные видео о недвижимости!

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/