Что делать, если после передачи аванса продавец начнет изменять условия сделки?

Случается, что после того, как покупатель недвижимости вносит аванс продавцу, в процессе подготовки сделки может произойти так, что продавец изменит условия. И поэтому покупателю необходимо заранее быть готовым к этому. Об этом мы поговорим в сегодняшнем выпуске. Что может изменить продавец? В качестве примера рассмотрим 10 вариантов событий:

1. Изменение цены сделки
• Продавец может попытаться повысить цену после получения аванса, мотивируя это различными причинами, такими, как изменение рыночной стоимости или наличие других покупателей.
2. Отказ от возврата аванса
• В случае отказа покупателя от сделки, продавец может неправомерно удерживать аванс, даже если условия договора позволяют его возврат.
3. Продажа объекта другому покупателю
• Продавец может продать недвижимость другому лицу, несмотря на полученный аванс от вас, что приведет к нарушению условий сделки.
4. Отказ от выполнения договорных обязательств
• Продавец может отказаться от выполнения ранее согласованных обязательств, таких как передача предметов мебели, техники или определённых документов.
5. Незаконное изменение условий договора
• Продавец может потребовать изменения условий договора в одностороннем порядке, без вашего согласия, что противоречит первоначальным договорённостям.
6. Затягивание сроков сделки
• Продавец может намеренно затягивать сроки подписания основного договора или передачи квартиры, создавая неудобства и дополнительные расходы для покупателя.
7. Сокрытие существенной информации о квартире
• Продавец может скрывать важную информацию о состоянии квартиры или её юридической истории, что может впоследствии повлиять на ваше решение о покупке.
8. Непредоставление необходимых документов
• Продавец может не предоставить вовремя все необходимые документы для сделки, что создаёт юридические риски и может привести к срыву сделки.
9. Изменение состава собственников
• Продавец может попытаться изменять состав лиц, имеющих право на объект, что усложняет процедуру сделки.
10. Введение покупателя в заблуждение
• Продавец может намеренно предоставлять ложные или неполные сведения о правовом статусе объекта, наличии обременений или ограничений, что ставит под угрозу законность сделки.

Возможно, ли полностью подстраховаться от риска изменения условий аванса со стороны продавца?

Полностью исключить все риски при передаче аванса или задатка в сделках с недвижимостью практически невозможно, по ряду причин. Например:

1. Человеческий фактор и субъективное восприятие:

• Непредсказуемость продавца: Даже если продавец изначально кажется надежным, его поведение может измениться. Например, он может получить более выгодное предложение от другого покупателя или передумать по личным причинам. Человек может действовать импульсивно или под влиянием внешних факторов, что делает его действия непредсказуемыми.

2. Недостаток знаний и понимания у собственника:

• Юридическая неграмотность: Продавец может просто не понимать всех нюансов сделки и из-за этого вносить изменения в договор. Например, он может не осознавать важность точных формулировок в договоре и внести изменения, которые создадут риски для покупателя. Непонимание может привести к изменению условий сделки или к требованию дополнительных платежей.

3. Право продавца менять условия:

• Свобода изменения условий: Законодательство часто позволяет продавцу менять условия сделки, даже после внесения аванса или задатка. Например, продавец может потребовать увеличения цены в связи с изменением рыночных условий или решит продать объект другому покупателю. Это может быть связано с ростом цен на рынке или с желанием получить дополнительные выгоды.

Стоит ли заключать соглашение о задатке при покупке недвижимости?

Многие покупатели считают, что оформление задатка при покупке недвижимости — это надежный способ зафиксировать условия сделки с продавцом. На первый взгляд, задаток кажется гарантом, который закрепляет обязательства обеих сторон. Однако на практике ситуация гораздо сложнее, и покупатели сталкиваются с множеством рисков, о которых часто не задумываются.

Основные проблемы и риски задатка

• Неопределенность и правовые сложности:
Задаток не всегда является железной гарантией выполнения сделки. В реальных ситуациях покупателю бывает сложно доказать свою правоту в случае возникновения спорных моментов. Например, в соглашении о задатке невозможно предусмотреть все возможные форс-мажорные обстоятельства и риски, которые могут возникнуть в процессе проверки объекта недвижимости.
• Непредвиденные обстоятельства при проверке объекта:
Во время проверки объекта могут выявиться спорные моменты, такие как юридические проблемы с документами, обременения или скрытые дефекты. Продавец может не считать эти проблемы весомыми для расторжения сделки, в то время как юрист покупателя будет настаивать на обратном. Позиция покупателя в таких случаях оказывается слабее, так как в законодательстве отсутствуют четкие определения понятий «риск» и «юридическая чистота». Это может привести к потере задатка.
• Ненадежность задатка, как гарантии:
Даже наличие задатка не гарантирует, что сделка состоится. Продавец может изменить свое решение и отказаться от продажи недвижимости. Вопрос возврата задатка в такой ситуации остается открытым. На практике редко встречаются случаи, когда продавец возвращает задаток в двойном размере, как это предусмотрено законом. Доведение дела до суда связано с большими затратами времени и ресурсов, а также с риском проигрыша.

Законодательные аспекты

По закону, даже заключение предварительного договора не гарантирует покупателю, что сделка состоится. Продавец имеет право отказаться от заключения основного договора, вернув задаток, что делает позицию покупателя уязвимой. Покупатель может потерять не только задаток, но и время, усилия, потраченные на подготовку к сделке.

Как минимизировать риски перед внесением аванса: 5 важных шагов?

Чтобы минимизировать риски, покупателям следует учесть следующее перед внесением аванса важно провести тщательную подготовку, чтобы снизить риски и обезопасить себя от неожиданных изменений условий сделки. Вот 5 ключевых шагов, которые помогут вам лучше понять ситуацию и принять обоснованное решение.

1. Проведение предварительных переговоров с продавцом

Перед тем как договариваться о внесении аванса, важно провести переговоры с продавцом. Личная встреча или видеозвонок помогут вам лучше понять мотивацию продавца и его отношение к сделке. На этом этапе обязательно задайте вопросы о причинах продажи, сроках и ожиданиях продавца, а также уточните детали о квартире: историю собственности, информацию о предыдущих владельцах и состояние документов. Эти сведения помогут вам составить более точное и защищенное авансовое соглашение.

2. Обсуждение ключевых условий сделки

До внесения аванса важно обсудить и согласовать основные условия сделки. Убедитесь, что вы обсудили цену, сроки, перечень включаемого в стоимость имущества, а также возможные форс-мажорные обстоятельства. Проясните, какие действия будут предприняты, если обнаружатся юридические или технические проблемы с объектом. Задавайте конкретные вопросы, чтобы понять, насколько продавец готов идти вам навстречу.

3. Проверка документов на недвижимость

До заключения соглашения о внесении аванса постарайтесь запросить и изучить документы, связанные с недвижимостью. Это включает правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, технический паспорт, а также справки об отсутствии задолженностей и обременений. В ряде случаев продавец может выслать некоторые документы. На этом этапе привлечение юриста может помочь выявить потенциальные риски и скрытые проблемы.
Более того, профессионалы могут выявить важные обстоятельства даже до внесения аванса, иногда без предоставления всех документов продавцом. Хотя такая проверка может потребовать дополнительных затрат и сопряжена с определённым риском, поскольку продавец может принять аванс от другого покупателя, пока вы проверяете квартиру. Тем не менее, в ряде случаев подобная проверка значительно снижает риски и повышает уверенность в сделке.

4. Фиксация договоренностей в письменной форме

Все достигнутые устные договоренности важно зафиксировать в письменном виде. Подготовьте соглашение о внесении аванса, в котором будут четко прописаны сумма аванса, условия возврата и обязательства сторон. Это поможет вам защитить свои интересы в случае изменения условий сделки.

5. Подтверждение мотивов и планов продавца

Важно убедиться, что продавец действительно мотивирован на продажу и не планирует менять условия сделки в будущем. Задайте вопросы о том, что будет делать продавец, если ему поступят более выгодные предложения после получения аванса. Это позволит вам оценить степень его серьезности и готовности завершить сделку на согласованных условиях.

Если продавец не возвращает аванс.

В этом случае покупатель может предпринять следующие шаги для защиты своих интересов:
1. Сбор документов: Сначала соберите все подтверждающие документы о передаче аванса, включая переписку, платежные поручения и любые соглашения с продавцом.
2. Юридическое предупреждение: Обратитесь к юристу для подготовки официального письма с требованием вернуть аванс. В письме можно указать, что в случае невыполнения требований продавец будет привлечен к ответственности в судебном порядке.
3. Обращение в суд: Если продавец продолжает уклоняться от возврата аванса, подайте иск в суд. В исковом заявлении укажите все нарушения со стороны продавца и предоставьте собранные доказательства. Судебное разбирательство может привести к вынесению решения о возврате аванса и компенсации убытков.
4. Финансовые меры: Если суд примет вашу сторону, вы можете запросить наложение ареста на счета продавца или на имущество (например, на квартиру). Это может быть сделано через исполнительное производство, где судебный пристав может инициировать арест счетов или других активов продавца.
5. Штрафные санкции: В случае успешного искового заявления, суд может вынести решение о выплате штрафа или компенсации за причинённые убытки. Убедитесь, что все детали этого решения будут строго соблюдены.

Итог

Несмотря на тщательную подготовку, продавец все равно может изменить условия сделки после внесения аванса. Однако предварительное изучение мотивов продавца, обсуждение ключевых вопросов и внимательная проверка документов существенно снизят риски. Помните, что чем больше информации вы соберете до внесения аванса, тем выше вероятность успешного завершения сделки на выгодных для вас условиях.
Для успешного проведения сделок с недвижимостью критически важны опыт и интуиция профессионала. Опытный риэлтор или юрист способен заранее распознавать потенциальные проблемы и риски, которые могут возникнуть в процессе сделки. Они быстро ориентируются в сложных ситуациях и предугадывают возможные трудности, что позволяет избежать многих подводных камней.

 Профессионалы рамного реже сталкиваются с неожиданными проблемами с продавцами, поскольку их опыт позволяет видеть риски еще до их проявления. Они знают, на что обращать внимание, и могут эффективно справляться с ситуациями, которые могут стать неожиданностью для неопытных покупателей. Поэтому работа с опытными специалистами значительно повышает шансы на успешное завершение сделки и защиту ваших интересов.
Если у вас возникли сложности с внесением аванса или в процессе сделки, вы можете обратиться за консультацией на данной странице. Я помогу вам разобраться в ситуации и предложу решения для защиты ваших интересов.