19 рекомендаций по безопасности для покупателей и продавцов недвижимости: примеры и пояснения.

Обеспечение безопасности сделок с недвижимостью — это ключевой аспект для обеих сторон, и покупателю, и продавцу. Вот десять самых важных рекомендаций для обеих сторон:

Для покупателей:

1. Проверка правового статуса недвижимости:
• Проверьте все правоустанавливающие и другие документы на недвижимость (договоры/документы основания (договор купли-продажи, договор долевого участия, справка о выплаченном пае и т.д.), свидетельство о регистрации права собственности, выписку из ЕГРН).
• Убедитесь, что на недвижимость нет обременений, арестов, залогов и других ограничений. Это можно сделать, заказав выписку из ЕГРН или на сайте Росреестра. Нужно учитывать что информация, указанная в выписке всегда внезапно может измениться, поэтому пользоваться нужно наиболее свежей информацией.

2. Анализ истории объекта:
• Изучите историю перехода прав собственности на объект. Это поможет выявить возможные проблемы, связанные с предыдущими владельцами. Сделать это можно с помощью архивной выписки из домовой книги, финансового лицевого чета, ЕЖД (единый жилищный документ), справки из администрации. Нужно учитывать, что в ряде случаев продавец не сможет предоставить полные сведения о предыдущих собственниках. В этом случае рекомендуется обратиться к специалисту по недвижимости.

3. Запрос информации о продавце:
• Проверьте личность продавца, его правоспособность и дееспособность. Убедитесь, что продавец действительно имеет право на продажу данного объекта. Сведения по данному вопросу собираются различными способами. Часть информации можно получить в открытых источниках в интернете (судебные решения, сайт судебных приставов и др.). Часть документов подтверждающих безопасность покупки квартиры запрашиваются лично у собственника, например нотариальное заявление, подтверждающее, что продавец на момент покупке квартиры не состоял в зарегистрированном браке.

4. Проверка правомерности сделки:
• Убедитесь, что продавец не находится на стадии банкротства и не является участником судебных разбирательств, связанных с имуществом, а так же не продаёт квартиру без согласия супруги.

5. Заключение предварительного соглашения:
• Заключите соглашение об авансе, которое фиксирует все условия будущей сделки, включая цену, сроки и условия оплаты. Это поможет избежать конфликтов и неожиданных изменений условий сделки.

6. ПНД, НД:
• Проверьте дееспособность собственника. Попросите предоставить медицинские справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркодиспансер). При необходимости можно провести медицинское освидетельствование собственника.

7. Страхование сделки:
• Рассмотрите возможность страхования сделки от возможных рисков (например, титульное страхование).

8. Приемка квартиры:
• После того как вы стали собственником, примите квартиру по передаточному акту. Проверьте, что у продавца нет задолженностей по коммунальным платежам, капитальному ремонту и другим платежам, связанным с недвижимостью. Часто бывает недостаточно справки об отсутствии задолженностей, в которой указано, что их нет. Важно сверить показания счётчиков с переданными и оплаченными последними показаниями.

Для продавцов:

1. Подготовка документов:
• Заблаговременно подготовьте все необходимые документы для сделки. Это ускорит процесс и создаст доверие у покупателя и снизит риски срыва сделки.

2. Оценка стоимости недвижимости:
• Проведите независимую оценку стоимости недвижимости. Это поможет обоснованно установить цену и избежать завышенных ожиданий покупателя.

3. Проверка финансовой состоятельности покупателя:
• Убедитесь, что покупатель имеет достаточно финансовых средств для покупки недвижимости. Можно попросить подтверждение наличия средств или предварительное одобрение ипотеки. Если покупатель использует определенный сертификат, материнский капитал или оплату по альтернативной сделке, внимательно изучите условия перевода денег на ваш счёт. Некоторые способы оплаты могут быть рискованными для продавца.

4. Обеспечение юридической поддержки:
• Привлеките профессионального юриста или риэлтора для сопровождения сделки. Это поможет избежать юридических ошибок и минимизировать риски в процессе денежных расчетов.

5. Оплата всех задолженностей:
• Оплатите все задолженности, включая налоги перед сделкой, чтобы исключить возбуждении исполнительных производств, в результате чего на недвижимость может быть наложен запрет на регистрационные действия. Были случаи, когда обремените или аресты счетов, накладывались в самый неподходящий момент и сделка срывалась. Обременение могут «повесить» даже из-за, казалось бы, смешных сумм, например из-за 15 000р.

6. Подтверждение оплаты по договору:
• Перед тем как передать квартиру покупателю по передаточному акту, убедитесь в переводе денежных средств на ваш счёт.

Общие рекомендации для обеих сторон:

1. Проверка паспортов на действительность:
• Продавцу и покупателю недвижимости перед сделкой следует убедиться в действительности паспорта. Были случаи, когда владелец паспорта забывал его заменить по истечению срока действия или по каким-то причинам паспорт считался недействительным в базе данных. В результате сделка срывалась.

2. Нотариальное заверение сделки:
• В ряде случаях нотариальное заверение сделки обязательно. Однако иногда присутствие нотариуса не обязательно, но желательно. Например, если вы приобретаете квартиру, ранее оформленную у нотариуса, в том числе полученную по наследству или по договору ренты. Это обеспечит дополнительный уровень безопасности и правовой защиты.

3. Заключение договоры с гарантиями:
• Заключайте договор купли-продажи с включением гарантий и обязательств сторон. Это поможет защитить права обеих сторон в случае возникновения спорных ситуаций.

4. Регистрация перехода права собственности:
• Убедитесь, что переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре. Это финальный и обязательный этап завершения сделки.

5. Проверка через специалистов:
• Привлеките профессионалов для проверки всех аспектов сделки, включая юридические, финансовые и технические вопросы. Это поможет избежать ошибок и непредвиденных проблем.
Соблюдение этих рекомендаций поможет обеспечить безопасность сделки и минимизировать возможные риски для обеих сторон.

Смотрите так же:

Нашли квартиру? Не торопитесь вносить задаток, послушайте сначала мнение профессионала!
Задайте вопрос профессионалу! Персональные консультации
Смотрите другие полезные видео о недвижимости!

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/