Что такое "кап-рейты" или как оценить квартиру исходя из доходности аренды.

Капитализационный коэффициент (кап-рейты, cap rates) - это показатель, используемый в оценке недвижимости, который помогает определить доходность от недвижимости. Кап-рейты выражаются в процентах и показывают отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к текущей рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как это работает:

Расчёт ЧОД:
Вычислите годовой чистый операционный доход (ЧОД), который равен годовым доходам от аренды минус операционные расходы (налоги, страхование, обслуживание и т.д.).
Пример: Если годовая арендная плата составляет 1,200,000 рублей, дополнительные доходы составляют 100,000 рублей, а операционные расходы - 300,000 рублей, то ЧОД будет 1,200,000 + 100,000 - 300,000 = 1,000,000 рублей.
Расчёт кап-рейта:
Разделите ЧОД на текущую рыночную стоимость объекта недвижимости.
Пример: Если рыночная стоимость объекта составляет 10,000,000 рублей и ЧОД равен 1,000,000 рублей, то кап-рейты будет 1,000,000 / 10,000,000 = 0.10 или 10%.

Зачем использовать кап-рейты:

• Сравнение инвестиций: Кап-рейты позволяют сравнивать доходность различных объектов недвижимости. Более высокий кап-рейты указывает на более высокую доходность.
• Оценка рисков: Более высокие кап-рейты могут также указывать на более высокий риск, связанный с объектом недвижимости.
• Принятие решений: Инвесторы используют кап-рейты для принятия решений о покупке или продаже недвижимости, оценивая потенциальную доходность.

Пример использования:

Допустим, у вас есть два объекта недвижимости с разными кап-рейты:
- Объект А: ЧОД = 1,000,000 рублей, рыночная стоимость = 10,000,000 рублей, кап-рейты = 10%.
- Объект B: ЧОД = 800,000 рублей, рыночная стоимость = 8,000,000 рублей, кап-рейты = 10%.
Оба объекта имеют одинаковый кап-рейты (10%), что делает их доходность аналогичной. Инвесторы могут использовать эту информацию для выбора наиболее подходящего объекта, учитывая другие факторы, такие как местоположение, состояние объекта и прогнозируемые изменения на рынке.

Смотрите так же:

Как оценить стоимость ликвидной недвижимости? Подробный обзор методов.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Задайте вопрос профессионалу! Персональные консультации
Смотрите другие полезные видео о недвижимости!

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/