Что такое функциональное и внешнее устаревание недвижимости

Функциональное устаревание

Функциональное устаревание — это снижение стоимости недвижимости из-за несоответствия текущим требованиям и стандартам, даже если физическое состояние объекта хорошее. Это может быть связано с изменением предпочтений, технологий или нормативов. Примеры функционального устаревания:

1. Неудобная планировка: Квартиры с маленькими кухнями или неудобно расположенными комнатами.
2. Устаревшие инженерные системы: Отопление на основе печей, отсутствие современных систем кондиционирования.
3. Отсутствие необходимых удобств: Отсутствие лифта в многоэтажном доме, недостаток парковочных мест.
4. Низкая энергоэффективность: Плохая теплоизоляция, высокие энергозатраты.

Внешнее устаревание

Внешнее устаревание — это снижение стоимости недвижимости из-за внешних факторов, которые находятся вне контроля владельца недвижимости. Примеры внешнего устаревания:

1. Изменение окружения: Постройка промышленных объектов рядом с жилыми зданиями, ухудшение экологической ситуации.
2. Экономические условия: Экономический спад в регионе, снижение привлекательности района для инвесторов.
3. Социальные изменения: Изменение демографической ситуации, увеличение уровня преступности.
4. Транспортная доступность: Ухудшение транспортной инфраструктуры, удаленность от общественного транспорта.

Применение функционального и внешнего устаревания в оценке

Предположим, стоимость воспроизводства объекта без учета износа составляет 10,000,000 рублей. После учета физического износа (2,200,000 рублей) мы получили чистую стоимость воспроизводства: 7,800,000 рублей.

Теперь добавим влияние функционального и внешнего устаревания:

1. Функциональное устаревание: 500,000 рублей.
2. Внешнее устаревание: 500,000 рублей.

Итоговая корректировка:

Чистая стоимость воспроизводства с учетом физического износа: 7,800,000 рублей. Функциональное устаревание: 500,000 рублей. Внешнее устаревание: 500,000 рублей.

Итоговая стоимость объекта: 7,800,000 - 500,000 - 500,000 = 6,800,000 рублей.

Таким образом, функциональное и внешнее устаревание помогают учитывать дополнительные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, помимо физического состояния объекта.

Смотрите так же:

Нашли квартиру? Не торопитесь вносить задаток, послушайте сначала мнение профессионала!
Задайте вопрос профессионалу! Персональные консультации
Смотрите другие полезные видео о недвижимости!

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/