Что такое физический износ недвижимости

Физический износ — это утрата стоимости недвижимости из-за физического старения и ухудшения состояния ее элементов и конструкций. Он отражает снижение качества и эффективности использования здания вследствие износа материалов, воздействия окружающей среды и регулярной эксплуатации.

Основные аспекты физического износа

1. Износ конструктивных элементов
• Фундаменты: Ослабление или повреждение фундамента из-за времени, грунтовых вод или изменений в грунте.
• Стены и перегородки: Трещины, осыпание штукатурки, износ кирпича или бетона.
• Крыша: Протечки, износ кровельного материала, повреждения водосточных систем.
2. Износ инженерных систем
• Электропроводка: Старая проводка может не соответствовать современным требованиям и быть опасной.
• Сантехника: Износ трубопроводов, утечки, засоры.
• Отопление и вентиляция: Неисправные котлы, радиаторы, устаревшие вентиляционные системы.
3. Износ отделочных материалов
• Полы: Износ напольных покрытий, скрип досок, деформация паркета.
• Стены: Потертости, пятна, обесцвечивание, повреждения обоев или краски.
• Потолки: Трещины, пятна от протечек.

Пример определения физического износа

Допустим, у вас есть здание, стоимость воспроизводства которого (без учета износа) составляет 10,000,000 рублей. Вы провели осмотр и определили следующие факторы физического износа:

1. Фундаменты: 5% износ — 500,000 рублей.
2. Стены и перегородки: 3% износ — 300,000 рублей.
3. Крыша: 7% износ — 700,000 рублей.
4. Электропроводка и сантехника: 4% износ — 400,000 рублей.
5. Отделочные материалы: 3% износ — 300,000 рублей.

Суммарный физический износ: 500,000 + 300,000 + 700,000 + 400,000 + 300,000 = 2,200,000 рублей.

Применение физического износа в оценке

Стоимость воспроизводства без учета износа: 10,000,000 рублей. Физический износ: 2,200,000 рублей.
Чистая стоимость воспроизводства с учетом физического износа: 10,000,000 - 2,200,000 = 7,800,000 рублей.

Таким образом, физический износ показывает, насколько снизилась стоимость недвижимости из-за старения и износа материалов, и позволяет скорректировать стоимость для более точной оценки.

Смотрите так же:

Нашли квартиру? Не торопитесь вносить задаток, послушайте сначала мнение профессионала!
Задайте вопрос профессионалу! Персональные консультации
Смотрите другие полезные видео о недвижимости!

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Мой Телеграм
Мой Whatsapp
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/