Имеют ли банки право односторонне повысить ставку на ипотечный кредит?

Сегодня, 27.10.2023 года, произошел резкий подъемключевой процентной ставки Центрального Банка, изменив ее с 13% на 15%. Многих заемщиков это насторожило, так как возник вопрос: могут ли банки увеличить процентные ставки по ранее выданным ипотечным кредитам без согласия заемщика? В данной статье вы ознакомитесь с анализом этой ситуации и узнаете, почему для большинства заемщиков нет оснований для беспокойства, но при этом важно учесть определенные детали.

Нормы законодательства

В соответствии с российским законодательством (законы "О банках и банковской деятельности" и "О потребительском кредите"), банки не имеют права увеличивать процентные ставки по ранее выданным ипотечным кредитам в одностороннем порядке. Исключение составляют случаи, предусмотренные федеральными законами или кредитными договорами.
Основные случаи, когда банк может увеличить ипотечную ставку в одностороннем порядке, включают в себя:
1. Согласование с клиентом: например, при окончании периода с льготными условиями.
2. Решение суда: если имеются серьезные нарушения со стороны заемщика, банк может изменить условия договора.
3. Прекращение страхования, включенного в условия ипотеки: в таком случае ставку можно повысить, но не выше уровня, установленного на момент заключения договора.
Согласно действующему законодательству, ставку можно повысить только в случае, если заемщик не возражает против этого или нарушил условия кредитного договора, что послужило основанием для изменения процентной ставки.

Какие нарушения могут послужить основанием для повышения ставки?

1. Постоянные задержки с платежами: в этом случае кредитор может обратиться в суд, чтобы пересмотреть условия договора и обезопасить себя от возможных рисков в будущем.
2. Неправильное использование средств кредита: если банк узнает, что заемщик потратил кредитные средства не на заявленные цели, это также может послужить основанием для повышения ставки. Однако в случае с ипотекой, которая обычно переводится непосредственно на счет застройщика, это маловероятное событие.
3. Изменение условий сотрудничества: банк имеет право увеличить процентную ставку, если заемщик получил ипотеку на особых условиях, но потом утратил право на такие привилегии. Например, он был регулярным клиентом банка, но уволился и перестал использовать его карту. Однако такие изменения должны быть зафиксированы в договоре, иначе повышение ставки будет незаконным.

Завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Хотя это отдельная тема, не касающаяся повышения ипотечных ставок, всё же нужно отметить известные случаи, когда покупатели недвижимости, оформляя ипотеку, завышают реальную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Таким образом, вступая в сговор с продавцом, покупатели фабрикуют боковые документы. В результате подобных действий покупателю удаётся получить от банка незаконным путём больше денег в качестве кредита, чем полагалось бы исходя из реальной цены квартиры. Однако такие действия считаются нарушением закона и подпадают под уголовную статью 159.1 УК РФ Статья 159.1. «Мошенничество в сфере кредитования». Причём ответственность в этом случае несут все стороны сделки, включая даже риэлторов и юристов, которые помогали проводить подобные операции. Поэтому рекомендуется проводить сделки прозрачно, не нарушая закон.

Важная информация

Для всех, кто беспокоился из-за резкого повышения ключевой ставки Центрального Банка до 15%, есть хорошие новости: такие действия регулятора не дают банкам права увеличивать ставки по ранее выданным кредитам. Единственным исключением являются кредиты с переменной процентной ставкой.

Переменная процентная ставка по кредитным договорам

На размер переменных процентных ставок влияют внешние экономические факторы, включая ключевую ставку, цены на нефть, курсы валют и др. С ростом значений этих показателей процентные ставки по кредитам также увеличиваются.
Однако в нашей стране количество ипотечных кредитов, выдаваемых физическим лицам с такими условиями, ощутимо небольшое, и доля валютных ипотечных кредитов не превышает 0,1%. Несмотря на это, такие виды кредитов все еще присутствуют, и заемщики, берущие их на себя, рискуют ощутимо больше.
Мы можем лишь надеяться, что банки, для которых изменение процентных ставок является правом, а не обязанностью, не ухудшат положение заемщиков, учитывая уже сложную ситуацию. В феврале 2022 года, когда ключевая ставка поднялась еще выше, до 20%, Центральный Банк России рекомендовал коммерческим банкам не начислять дополнительные пени и штрафы по кредитам, а вместо этого выйти навстречу тем, кто пострадал из-за введения санкций против России, чтобы не ухудшать финансовое положение заемщиков. Возможно, подобные рекомендации будут услышаны и на этот раз.

Хитрые условия договоров

Конечно, российские банки следуют законодательно установленным правилам. Но иногда желание увеличить эффективность инвестиций заставляет кредиторов искать альтернативные способы. Одним из таких способов является включение в основной договор пункта, предоставляющего банку право на свое усмотрение повышать процентные ставки после заключения договора.
Заемщики, не обладающие достаточными юридическими знаниями, могут подписать такие договоры, даже не подозревая, что такое условие на самом деле незаконно. Однако в случае обращения в суд кредитор гарантированно проиграет. Заемщиков защищают Гражданский кодекс (статьи 450, 310, 168) и статья 16 Закона "О защите прав потребителей". Но здесь расчет построен на неграмотности заемщика, который в случае повышения ставки не догадается обратиться в суд, а будет исправно выплачивать подорожавший кредит.
Согласно закону, банк не может повышать процентные ставки без оформления дополнительного соглашения к основному кредитному договору. В свою очередь, заемщик не обязан подписывать это соглашение, если он не согласен платить более высокие проценты.
Существуют также более изощренные методы: если заемщик не обратит внимание на них при подписании кредитного договора, ему действительно угрожает одностороннее увеличение процентных ставок.
Чтобы законно увеличивать в одностороннем порядке платежи по кредитам, банк может включить в договор не конкретные процентные ставки, а алгоритм их расчета, некую формулу. Например, в кредитном договоре указывается ставка рефинансирования Центрального Банка России плюс/минус определенный процент. В этом случае сама по себе процентная ставка по кредиту остается прежней, но суммы платежей вполне могут ощутимо поменяться. Поэтому важно тщательно изучить свой кредитный договор, чтобы понимать риски изменения процентных ставок.

Сельская ипотека: волнительные перспективы

На данный момент руководство страны пока не закрывало льготные ипотечные программы, и известные банки продолжают выдавать подобные кредиты. Однако заемщики по сельской ипотеке имеют основания для тревоги.
Сельская ипотека была достаточно популярной из-за особо привлекательных процентных ставок, небольших первоначальных взносов и возможности вложить материнский капитал для приобретения жилья.
Однако программа имеет существенный минус – это единственная среди всех льготных ипотечных программ, где низкая процентная ставка может поменяться в течение ее выплаты. В кредитном договоре указано, что в некоторых случаях она может быть изменена на базовую ставку. Таким образом, к уже существующей ставке добавляется размер ключевой ставки Центрального Банка России, который на данный момент составляет 15% с 27 октября 2023 года. Кроме того, до сих пор остается неясным, будет ли правительство продолжать субсидировать ипотечные кредиты, взятые жителями сельских районов, после завершения программы в 2026 году.
Таким образом, в настоящее время судьба сельской ипотеки остается неопределенной. При неблагоприятном развитии событий даже самые добросовестные и ответственные заемщики в этой категории могут столкнуться с резким увеличением процентных ставок.

Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Мой Телеграм https://t.me/Sergey_Zavodskih
Моя почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Мой сайт: https://квартира-зеленоград.рф/